佛罗里达:从“房市神话”到“庞氏骗局”

林爽喆

图为佛罗里达房地产泡沫破裂后的一处烂尾楼工地

美国经济学家史蒂芬罗奇说，房地产迷幻了一代美国人，诱惑了许多国家。一般认为，全球历史上第一次房地产泡沫发生在1920年代的美国佛罗里达州，那时人们疯狂地涌向这里买房，当时人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”。

房地产商云集

20世纪20年代初，可以说是美国经济的“黄金时期”，汽车大量进入普通家庭，使得自驾游盛行，美国的度假旅游经济飙升，带动了一些旅游胜地的房地产经济。这其中，佛罗里达州的房地产行业最先受益。佛罗里达州位于美国的东南端，这里的气候冬季温暖潮湿，景色优美。每年冬日，来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部富翁纷纷南下。由于棕榈滩岛上汇集的富翁如此多，有人形象地说“美国1/4的财富在这里流动”。而到了20世纪20年代初，大量中产阶级也驾车来此度假旅游。这样一来，一些敏锐的商人开始把目光投向这里的房地产行业。

这其中最著名的要算卡尔费舍尔了。他被认为是美国历史上最成功的营销天才。早在1914年，费舍尔就提出应当修建一条从密歇根抵达迈阿密（佛罗里达州第二大城市）的高速公路。随着这条迪克西高速公路向佛罗里达州腹地延伸，费舍尔迅速发现这个地方的房地产孕育着巨大的商机。他看中了佛罗里达州南端的一座堰洲岛。当迪克西高速公路通过一座大桥把这座岛屿与大陆连起来后，费舍尔就开始在岛上开发一个名为“迈阿密滩”的度假城房地产项目。

为了推销这个项目，费舍尔再度施展出大手笔——他在纽约时代广场包下一大块广告牌，上面全都是迈阿密当地优美的风景，广告语只有一句——“这就是6月的迈阿密”。当时美国大量房地产商云集佛罗里达州，进行疯狂投资。

房价疯狂飙涨

佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地交通和公共设施，甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施，以吸引旅游者和投资者。而银行业也开始按捺不住了，开始放开贷款的闸门。这些都导致当时迈阿密近海的200公里地段，各种建设项目如雨后春笋般四处矗立，高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄、临海公寓――整个佛罗里达变成了一个大工地。

其他领域的投机商们见有利可图，也纷纷涌入，在这里投机各类大宗商品。一时间各类大宗商品挤满了从各地通往这里的货运船只和铁路。在这种情况下，佛罗里达的土地价格升幅惊人。棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达400万美元。与土地相比，房子的价格升幅更是惊人，一幢房子在一年内涨4倍的例子比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了五六倍。而那些房地产投机商也赚得盆满钵满。

当时佛罗里达的房地产商开始雇佣大学生，让他们在高尔夫和网球场地上打球，从而营造这些度假胜地的投资前景一派向好的假象。此外，由于需要大量的销售人员，佛罗里达州当局放松了对房地产交易员的任职资格限制。这导致迈阿密总共7.5万人口，居然出现了2.5万的房地产经纪人。也就是说平均每三位居民就有一位专做地产买卖。这些经纪人向潜在的投资者发出邮件介绍自己手上的房地产项目。很多从来没有来过佛罗里达州的投资者就会购买。最疯狂的时候，2/3购买佛罗里达州房地产的投资人，根本就没来过佛罗里达。当时，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”1922年，迈阿密当地的《迈阿密先驱报》成为全美国最重的一份报纸，因为里面充斥了巨量的房地产广告。

当时有个房地产大亨叫梅里克。为了卖房想尽了招数。不仅花钱修筑四通八达的公路网，还购买专门的旅游大巴搭载客户观光，给客户看马戏团表演，甚至带客户做飞机俯瞰购买的房产。不仅如此，梅里克还请来一位知名政客给自己站台，这个政客叫布莱恩，曾经竞选过总统，竞选的口号就是为小人物而战，是个很著名的演说家。梅里克每年支付给布莱恩10万美金的酬劳。一番运作下来，梅里克取得了意想不到的效果：在1924年11月到1925年3月短短几个月，梅里克的土地销售创下400万美元的纪录。

还有的开发商土地不够用，甚至把海底的地皮都卖了出去。有个名叫卡尔的房地产商，一开始开发几个著名海滩，最后土地不够用，卡尔干脆把挖掘设备搬到海滩，靠填充沙滩获得更多土地。当时美国有个幽默作家这样写道：“卡尔把一队客户带到沙滩上，让他们挑选一片清澈平静的水面，然后承诺在这片水域上给你造个私家岛屿，你就能自己当一个孤岛鲁滨逊了。”

房产泡沫破裂

然而，也就在1926年，嗅觉灵敏的费舍尔已经开始退出佛罗里达州的房地产市场，转而向别的领域进军。因为他开始发现，这里的房地产市场已经形成泡沫，并且孕育着巨大的风险。事实上，早在1925年，《福布斯》杂志就刊登文章警告：佛罗里达州的土地价格如此飙升，并不是其真实价值的体现，而仅是人们存在预期：这些土地肯定能找到下一个买主。纽约的银行家和美国国内税务局都开始将佛罗里达的房地产繁荣视作一个“庞氏骗局”。

此时，投机者们发现，他们手头的佛罗里达房地产项目在寻找下一个买家时，不像以前那么顺利了。1925年10月，佛罗里达三大铁路公司宣布：由于铁路运力不堪重负，它们只承运食物、燃料以及其他生活必需的大宗商品。到了1926年1月，一艘原本要被建造成“浮动豪华宾馆”的邮轮——普林茨沃尔德马在迈阿密港口沉没。这样一来，建筑材料完全无法进入佛罗里达州。这无疑是对该州一些正在进行的房地产项目的重大打击。

这些偶然因素导致佛罗里达房地产泡沫出现破裂的迹象。1926年9月，佛罗里达州发生飓风灾害。飓风横扫整个佛罗里达半岛，摧毁了1.3万栋房屋，415人丧生，造成7858万美元的经济损失。飓风过后，昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉。这可以说是压垮骆驼的最后一根稻草。到1926年的年底，随着泡沫的完全破裂，佛罗里达房地产市场终于崩溃了。迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，于是破产的连锁反应就此展开。人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌。大量房地产商和经纪人发疯或自杀。“麦当劳教父”雷克洛克在1922年来到佛罗里达炒房地产，泡沫破裂后，一贫如洗的他被迫做了十多年的推销员。这次房价暴跌一直持续到1929年的华尔街金融危机。整个佛罗里达州的经济在第二次世界大战之前都没能再恢复过来。