媒体人贾梦霞对话北京大学姚洋,“问诊”中国房地产。姚洋院长主要观点有四个:第一,从结构上看,房地产远未饱和。第二,房价应由市场决定。第三,房地产永远是支柱产业朝阳产业,主动刺破泡沫会导致资产负债表衰退。第四,地方财政收入必须依靠土地,征收房地产税可以打击投机需求抑制房价上涨。
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姚洋院长的对策主要有三个:第一,放开房地产市场,取消宏观调控。第二开放贷款政策,让房地产增加负债。第三,开征房地产税,增加地方财政收入,让市场调控房价。
从百度百科看,姚洋是北京大学国家发展研究院院长,是美国威斯康星大学发展经济学博士,享受国务院特殊津贴,是中国金融四十人论坛成员。很有名,很权威,对房地产也有精深的研究。作为老百姓,希望姚院长的建议能够解决中国房地产问题。但是,我总觉得姚洋院长关注的是一些具体问题,没有上升到国家和人民的高度,没有一些关乎长远的战略眼光。对于具体对策,我有一些肤浅的观点供姚院长批评。
第一,解决房地产问题不能完全依靠市场。市场必然受资本影响,国家资本、社会资本、金融资本会在市场上博弈以获取最大收益。土地供给、房屋预售、按揭贷款的制度设计,决定了房地产的金融属性。房价一路涨高,是因为金融资本掌握了定价权。如果依靠市场机制任由金融资本推高房价,然后套现离场,把负债留给社会,那只能是日本平成战败和美国次贷危机重演,获利的是金融资本集团,被收割的只能是国家和人民。
第二,把房地产作为朝阳产业是国家治理退步。房地产就是地租获利,靠发展房地产增加财政收入,无法支撑伟大的新时代。房地产业满足的是居住需要,是基本公共服务保障内容。而房地产成为支柱产业,是住房市场化改革之后的现状,一方面满足了老百姓多样化的需求,另一方面也加重了老百姓的负担。不愿生孩子,不愿消费,很大程度上是因为地租套利离场后给老百姓留下了负债。回归房子“住”的属性,作为基本社会保障来处理,才是改革方向。中国必须摆脱对房地产的依赖,绝不能让房地产绑架经济进而影响政治。
第三,征房地产税是为了推动实现共同富裕。姚院长要实现的这个效果是可行的,但不是最终目的。开征房地产税,根本上是对高净值资产征收直接税,要实施直接税立法,最终目的是缩小贫富差距,推动实现共同富裕;是保障税源以保障人民币主体信用,做大做强国家资本积累。因此房地产税必须保证中等收入阶层以下的群体利益,而主要调减高净值资产群体。除了房地产税,还应有遗产税、赠与税、离境税、弃籍税等等。
第四,房地产泡沫破裂不用那么危言耸听。姚院长所说的“资产负债表衰退”,老百姓听不懂。但我们知道,老百姓都对高房价有很大意见,都希望居住成本低一些,按揭贷款少一些。与衰退相对的是繁荣,而你的资产负债表的繁荣,如果是建立在高房价、高泡沫之上的繁荣,那么这种繁荣是不健康的“虚胖”,是老百姓不欢迎的“繁荣”。作为经济“专家”,最好听听人民的声音,别拿这些虎狼之词吓唬人民,吓唬政府。
我支持卢麒元先生的观点:救楼不救市,救民不救官。房子是无辜的,不能沉默,不能影响资本流转,应国储房地产,作为国有资产运营,撬动一部分房地产资本进入科技、教育、人才领域,至于市场上的房地产企业,该清盘清盘,按市场规则办。老百姓的利益一定要管,国家要兜底,而地方政府各种土地投资平台,该破产破产。
特别是,绝不能再通过房地产拉动经济,走“食租而肥”的老路。中国经济必须转型,土地经济必须尽快转为数字经济。否则,中国可能会丧失百年未有之大变局带来的历史机遇。