谁是近期房租暴涨的背后黑手？很多人将矛头指向中介。没错，中介的确是罪魁之一。　　

但最大的罪魁不是中介，而是政府。　　

准确地说，是政府和中介联手推动了房租的快速上涨，政府是主谋，中介只是帮凶。　　

房租暴涨的根源在房价暴涨，尤其是9.5万亿天量信贷刺激下的2009年房价的暴涨，房价暴涨的根源在政府，包括中央政府和地方政府。对于地方政府，大家都比较清楚了，它们需要靠卖地来维持收入，所谓的“土地财政”。2009年的天量信贷显然是中央政府无法推卸的责任。　　

房租暴涨只是房价上涨的合理的向下传导，中介们只是在这个传导中发挥了突出作用。　　

很简单的道理，生产成本提高了，产品的售价当然也需要提高。对租房服务来说，房价就是生产成本的最核心要素，房租就是售价。　　

所以，在房价离谱上涨的情况下，房租跟着暴涨是正常的。相反，房价暴涨，房租不动才是不正常的。　　

当然，上游价格上涨并不是自动向下游传导的，它是一个过程，需要一定的条件。　　

一般来说，上游价格上涨向下游传导的程度和速度取决于两个因素，一个是市场的供求关系，第二是市场的垄断程度。如果供小于求，就很容易传导，如果供大于求，就不容易传导；如果市场是卖方垄断的，就很容易传导，如果卖方垄断程度很低，就不容易传导。　　

对于北京的实际住房需求市场来说，供给是大于需求的，一个很简单的证据就是，北京的租售比一直是出奇的低，即便是加上近期的房租暴涨，也是如此。不妨引用一段今年3月一篇报道中的一段话：“据了解，目前国际公认的合理租售比应该在1：200-300之间，但从2006年开始，北京的租售比就突破了1：300，并在去年年底达到了1：545。从去年年底到现在，房价再次上涨15%左右，但租金却略有回降。业内人士预计，目前的租售比应该已经突破600。”如果，北京的租房市场是供给不足的，甚至供给紧平衡的，房价的上涨早就该向下游传导了。　　

为什么以前没有传导，而现在开始突然传导了。答案就是中介的强力参与提高了北京租房市场的垄断程度。　　

中介为啥现在开始强力参与租房市场了，原因在于，房价的持续暴涨已经为房租的暴涨蓄积了足够的势能，孕育了极大的利润空间。　　

当然，还有一个原因是，最近的房地产调控抑制了房价，断了他们在售房市场的财路，为了生存不得不转向租房市场。　　

总而言之，房价持续暴涨是房租暴涨的主因，而租房市场垄断程度的增加是房租暴涨的次因。房价持续暴涨的幕后推手是政府，而市场垄断程度增加的幕后推手则是中介。　　

很多买不起房的小白领们关心的问题是，房租暴涨还能持续多久？　　

要回答这个问题，还是要看房价、供求关系和市场垄断程度这个三个基本要素。　　

如果房价大幅回调，房租上涨自然也就失去动力；如果，因某种原因，中介大规模退出租房市场，市场的垄断程度有所降低，房价向房租的传导也会失去动力；在供求关系方面，最重要的因素要看小白领们的承受能力，而且是对于那些处于崩溃边缘的“边际”人士。如果房租再上涨，他们就承受不了，不得不退出租房市场：要么转租平房，要么回老家。这时房租上涨也就快接近尾声了。　　

共道经济研究中心 www.gongdao.org