曹建海：城市化支撑高房价是谎言

http://tv.hexun.com/2011-06-30/131036149.html

　　房地产调控到目前已经过去一年半，提高收付比例，提高按揭利率，打击囤地捂盘，开征房地产税，中央政府能用的调控房价涨速过快的政策几乎都用了，对于房地产调控的效果如何评价，目前可能还为时尚早，但是最近围绕着房地产市场的一些新现象也引起了人们的担忧，比如，6月27日，沉寂多时的北京土地市场意外地诞生了一块新"地王"， "崇文菜市场(含西侧地)地块"，以每平米43227万元楼面价成为北京市场的新"地王"，而更多三四线城市也出现了房价大幅飙升的现象，面对楼市扑朔迷离的走向，我们该如何看清目前的楼市真相，对于未来的楼市走向又该如何判断。为此，近期和讯网专门采访了中国社会科学院研究员曹建海。

　　两原因导致三四线城市房价飙升

　　和讯：最近有一条消息不知道您注意到没有，浙江义乌有一块住宅用地派到2.26亿元的高价，重要的不是这个总价有多高，而在于它平方米的楼面价已经达到了4万元，可能义乌这个地方有些特殊，但根据中国指数研究院的一个数据，目前全国二三线城市土地的成交价最近都涨了30%以上，很多三四线城市的房价也持续上涨，对于这样的情况您是怎么来评价的？

　　曹建海：这样的消息恐怕现在是应接不暇的，这就说明现在的房地产泡沫在非常迅猛地向三线城市蔓延，义乌是属于典型的三线城市，虽然它是小商品的世界集散地，但住宅来讲它还是三线城市。大家就怀疑，最近这段时间，中央在调控，一二线城市在限购，资金开始流向三线城市，说里面是资金泛滥的原因，我认为不完全是。

　　三线城市就像中国中西部城市一样过去卖地卖晚了，现在卖地卖得更坚决，拆迁更坚决，对农民、被拆迁户压价更坚决，当然，拍卖的时候采取了更加疯狂的方式，更吸引开发商的方式，比如既建住宅又建ShoppingMall这种结合的方式，住宅相对就会抬得非常高。

　　我认为，资金、大量泡沫向三线城市泛滥主要有两个原因：一是三线城市政府拿地、拍地的决心比一二线城市更大，因为这些城市相对更加“饥饿”；另外，这个地方的公众忍耐性更强，因为这个地方更偏向农村和基层的群众，对政府不讲理、蛮横可能忍耐力更强，地方政府总能得逞，所以地价就节节升高，肯定就推高了房价。房价又拉动地价，对地方政府而言，对开发商而言形成了良性循环；二是社会资金流动的原因，一方面我们扩大贷款往实体经济和虚拟经济流动，房地产、金融业各种炒作，这种流动性现在看来是主流，而且现在虚拟经济的流动性更加得明显，这两个方面原因是推高三线城市房价上涨的原因。所以，说明现在房地产泡沫已经泛化，不仅仅局限在中国一二线城市，已经泛滥到全国几乎所有的土地上。

　　和讯：对这一现象的解读，您个人认为是整个房地产泡沫的泛化，不仅是三线城市，国家统计局5月份发布了对70个大中城市房价的统计，与4月份相比，它的环比价格，下降的城市有9个，持平的有11个，涨幅缩小的有27个，还有一句话没说，就是有23个（城市）涨幅是扩大的。最近我们也注意到央企、海外一些机构也频频在各地拿地，整体来看，我们在这样严厉的高压宏观调控政策之下，房价不但没有下跌，其实还有一个往上涨的势头，就您来看，房价在中短期内的走势会怎么样？

　　曹建海：国家统计局的数据唯一可以得到真实的东西就是知道这个房价上涨的趋势，涨幅的情况，从这个统计数据来看可能差距是比较大的，4、5月份只有三个城市在下降，这次有9个城市在下降，持平的城市也比原来多了，这就说明总的来讲，增幅在明显下降。70个大中城市其中一二线城市占据了主要部分，说明在一二线城市房价上涨的势头相对比较低，70个城市当中其中三线城市上涨得更多一些，在县城或三四线城市最近在明显上涨，捂住这边那边浮起来了，所以，房地产调控总的来讲还是效果不力，效果是很差的。

　　“城市化”和“收入增长”不支持房价上涨

　　和讯：对于地方政府的冲动还有一个观点，就是中国居民的收入在不断地增加，而且中国还有很大的城市化建设的空间，就这两点来讲，其实造就了中国长期房价上涨的格局，很多人是认可这个观点的，不知道您是否认可这个观点？

　　曹建海：这只是个噱头，是典型的胡说。因为城市本身应该是人口最集聚的场所，2003年以来，房地产发展是城市建设速度是最快的，各个城市面积其实都不止扩张了一倍，房屋建设也增大不只一倍，而同期的人口增加远远达不到这个比例。远远没有翻番，而且进来的人口基本上是农民工，两亿多人农民工，他们在城市有没有参与房屋的购买和租赁呢？那是非常少的，多数都是在地下、临时的工房或“蚁居”、“蜗居”的方式。2003年以来或更早的时期上世纪90年代的人并没有参与房地产新建住房需求当中，甚至是极少的租赁当中，所谓的城市化，全球仅有的城市化，实际上我们的住房还是拥有在原有城市居民手上。所以，原有的城市居民，上海户均是两套，广州、深圳、北京原住居民户均两套恐怕是个常态，新进入的人群并没有融入、分享城市建设的成果当中，所谓的全球仅有的城市化，那是推高房价、支撑房价的一个原因，这实际上是一个谎言。

　　说到收入增长，物价还在更加急剧的上涨，房价上涨远远超过物价上涨。只要中国的房价不再上涨了，很多已经买了房的人他将承受不起的，现在他靠的就是房屋升值部分冲抵了利息部分，租金比利息还要低，为什么一个住宅包括两个部分，一是本金，二是利息，现在租金其实比利息还低，但很多人不选择租而选择买房，升值部分就把利息冲掉了，这样觉得买房特别合算，其实只要房价不再上涨，很多已经买了房的人将承受不起。

　　外在因素可能刺破房价

　　和讯：您认为楼市下降的拐点什么会出现，离现在还有多长时间？

　　曹建海：现在每次判断都可能会提前，因为各级政府对房地产支持的决心实在令人震惊，所以，这个调节很可能是自发调节，中国房地产拐点可能不取决于房地产供求，而取决于外在因素。我一直强调，中国现在高速增长是在“刀锋”上运行的，你稍微晃一下，稍微一些因素推一下它可能就翻船了，这些因素比如粮食因素，农业问题，社会问题，一系列的外在因素，任何一个偶然因素就有可能推翻中国这座大船，就可能导致泡沫破灭。泡沫一旦破灭，会产生连锁反应，现在是在高峰上运行的庞然大物，是非常虚弱的，可能一个外部的“指头”就可以把它推翻。

　　我认为，现在（地方）政府如此坚决地维护泡沫，泡沫就会异常坚固，也许泡沫破灭也许来自于外界。