透视2007年国内房地产市场
易宪容
(本文为易宪容先生为博客中国2006年12月30日“中国房价改革与国民经济”研讨会准备的发言稿)
根据国家信息中心的经济预测报告，2007年中国的经济将稳中趋稳，其GDP增长为9.5%，固资产投资同比增长20%。因此，明年的宏观经济政策将稳中偏紧，并继续抑制固定资产投资过快增长为核心，进一步巩固2006年宏观调控的成果。对于这种预测，如果经济能够在其预测的指标内运行，那么中国经济运行一定会出现处于理想之态势中。当然，这种预测并非不可能，如果宏观调控能够把握住国内房地产市场发展之主线，其他问题也就会迎刃而解。因为就目前经济形势来看，房地产市场仍然是国内宏观调控关键所。
可以说，近几年来，国内房地产宏观调控持续不断，特别是2006更是房地产市场宏观政策出台最多的一年，有国六条、国六条细则，有征收二手房交易所得税的、限制外资进入的、有土地宏观调控与管理、银行信贷政策等，可以说，对于房地产市场各个方面都有新规定出来。但是这样多的政策出台对国内房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少的不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的温和性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1-9月完成投资额1.3万亿元，同比增长24.3%，比上年同期快2.1个百分点，高于2005年19.8%的4.5个百分点。其中商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期加快8个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1-10月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为19.3%、34.2%、 33.4%，即东部房地产投资增长不仅不减，反之房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城都是如此。当国内房地产投资过热蔓延全国时，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。
其次，国内房地产投资过热之所以不能够降下来，就是在国内房地产的价格一直在快速飚升。一般来说，在任何市场体系中，价格是市场最为核心的信息。它既反映了市场供求关系的信息，也反映了市场的运作机制及市场当事人的利益关系。因此，任何一个市场的当事人，市场的价格应该是他最为关注的方面。
从目前国内的房地产市场来说，尽管有人说大家根本就不要去关注房价的涨跌，其实这不是重要的事情。其实，如果大家都这样来认为，那么这种看法应该是对市场的误导，市场的价格不重要还有什么比市场更为重要的，只不过，在市场化程度较低时，市场的价格并没有真正的聚集市场供求信息。同时，不管有人如何来强调房价涨跌的不重要，但房价仍然是房地产市场最为关注的焦点及最为重要的信息。对房地产企业来说，价格的变化来决定其营销策略，决定了企业未来发展速度；对个人来说，房价的变化决定个人在什么时候进入或退出房地产市场。正因为房价的重要性，每到年低问题会有人出来说未来房价上涨会有多少个理由，也总是会有人出来说未来房价下跌有多少理由。但这些都是意见。对于意见，既不能够增加我们对房价的知识，也不能够帮助对房价发展趋势的了解。
事实上，对于国内房价，既非仅是一般人所说的只是少数地方的房价上涨过快，也不是既得利益者所主张的，房地产宏观调控就是让国内房价上涨，如果让房价下跌，那么就是宏观调控失败。我们可以从这几年国内房价上涨幅度来看（国家统计局的数据），多数地方每年房价上涨都不会超过10%，如从1999-2004年5年全国平均房价累计上涨仅19.3%，每年不会超过4%；2005年上涨为7.6%；2006年1-3季度分别上涨5.5%、5.6%、5.5%。如果国内的房价真是这样一个涨幅，那么国内居民可支配收入的上涨幅度远远超过这样一个上涨的幅度。在这种情况下，政府对国内房地产市场的宏观调控不是多此一举吗？
但是，为什么会出现房地产价格上涨不高而宏观调控不断呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央宏观政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？否则就会成为国内房地产宏观调整的对象了。目前国内房地产数据真实性是相当令人质疑的。
对于房价指数的科学性与规范性问题，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价作比较，其实是在用不同的东西在比较，不一样东西不一样的价格如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一东西在不同时期表现为不同的价格，这才能房价的涨跌。
还有，这个价格是一个地方一手房的平均价格，而一手房的开盘多少、什么时候开盘又基本上掌握在地方房管部门手上，因此，如果中央对房地产宏观调控加紧，那么当地的房价高低完全出自中央政府宏观调控要求或目标，如果中央政府要稳定房价，那么地方就可以根据中央的要求让当地房价的稳定，或当地政府就能够根据中央政府宏观调控目标来出台什么价格。比如，当当地房价高了可以多开盘一些远郊的房子把整个当地房价拉底；如果当地房价要高一些，就多开盘一些城市中心的楼盘来抬高当地平均房价。这样，当地房价在当地政府手中就操纵自如了。
再就是，为什么几年来中央政府要对国内房地产市场进行宏观调控，问题在于实际的房价上涨得离谱了。比如，今年房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度遏制，反之，全国房价全面的飚升。如深圳，2006年前三季度整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。如福田区，在2005年9月底房价为7941元/平方米，到2006年9月底已经涨到了13184元/平方米，1年时间，又暴涨了5243元/平方米，而深圳的南山区及宝安区情况也是如此。深圳是这样，北京及其他城市，也是如此。而且这种房价飚升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。
正因为各地房价快速上涨，近几年来对国内房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。但是，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨理由。实际上，这只是现象，问题的关键并不在这里。在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。
其实，如果国内房价是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。因为，在市场经济中，房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。否则政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格，那么这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品的价格担保。如果以政策的方式来稳定价格，就会使得让市场参与人认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内，如果低于这样的稳定价格，那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨，尽管其中的原因有很多，但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。
特别是当我们把住房当作一种投资品时，如果政府对住房的价格进行隐性担保，那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利银行金融杠杆炒作房地产时候，投资者进入房地产市场一定是没有风险的投资。因为，投资者进入这样的市场，赚了钱是自己的，如果亏损了，有政府来为其担保，其损失会让国家来承担。比如，早几年的国内股票市场，不少投资者在大获其利时，从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然，但是当这些投资者出现亏损时，他们就会把个人亏损之责任推托到政府的政策上面，并要求政府来承担他们股票亏损之责任。
同时，当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时，这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场，国内一些大城市一个人购买几套房子十分普遍；同时也让国内各商业银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场，而且也会让外国的投资者也纷纷进入国内的房地产市场。正因为这样，我把国内房地产市场看作是一个政策市。对于一个政策市，市场的价格是无法以市场供求关系来判断的，它只能根据政府的政策来确定。而政府的政策是不确定的。正是这意义上说，谁有能力来预测中国的房子未来趋势吗？
不过，我们也应该看到，2006年政府的国六条中，明确地指出了要调整目前国内不合理的房地产市场结构，要通过技术性硬约束来保证这种结构调整得以进行。特别是建立和谐社会，让绝大多数民众都能够分享到中国改革的成果，从国六条的精神中，2007年政府房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于调整当前不合理的房地产结构，在于就生产更多的中低档的产品，就在于生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适用和谐社会国内绝大多数居民住房条件的改善。如果是这样，国内的房价理性回归已经成了社会的共识及绝大多数民众对政府愿望。这也是未来国内房地产市场发展与房价的根本所在。
正因为，国内房价快速上涨，或只涨不落，就必然国内房地产开发投资快速增长，导致大量资金涌入房地产市场。对于银行的资金涌入国内的房地产市场的问题，它不仅导致国内银行信贷规模快速扩张。如从10月份金融运行数据来看，广义货币同比增长17.1%，增幅比上月高0.3个百分点；而且造成国内银行体系巨大的潜在风险。
2006年1-10月房地产开发投资资金20592亿元，同比增长幅度29.2%，资金总额同比增长了4652亿元。而今年房地产开发投资资金来源增长最快的有国内银行贷款，同比增长为46%（2005年同比增长为15.%），金额同比增长为1368亿元；利用外资同比增长为39.2%（2005年同比增长为24.3%），金额同比增长为81亿元,其中外商直接投资同比增长为73.3%（2005年同比增长为24.3%），金额同比增长为90亿元；自有资金同比增长为22.7%（2005年同比增长为37.9%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1249亿元；其他资金来源同比增长为26.8%（2005年同比增长为13.6%），金额同比增长为1968亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为-0.2%（2005年同比增长为10.2%），金额同比增长减少了12亿元。
从这样一组国家统计局的数据可以看到，尽管今年以来国内房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入国内房地产市场的资金仍然在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降及个人住房预售为负增长的情况下出现的。
从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，今年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（仅占1.39%）。因此，房地产开发投资资金来源增长主要银行信贷及其他资金来源两个方面。
为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年的3倍以上。这并非国内商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，都会与国内银行的管理人员在房地产市场上的寻租行为有关。可以说，由于国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。但是，当这些事情败露时，从来就没有看到过哪家银行高层管理者由于银行信贷在房地产市场的寻租行为而受到追究与处罚的。比如上海姚达康事件，尽管为国家审计署审计披露了出来，但处理结果却没有看到下文。正因为，银行信贷进入房地产市场是银行与银行个人短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来也是违法成本极低，那么国内商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？
而且从已经的一些数据可以看到，国内银行进入房地产市场资金，不仅在于正式的渠道，而且也在于非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，也就出现了国内宏观调控或信贷紧缩对房地产市场影响不大的现象。
而且我们也应该看到，在房地产开发投资其它资金来源来看，这部分资金来源中,定金与预收款为6030亿元（它其中一半以上是个人住房消费预售款）,占其比重为65%。剩余的部分看上去会与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。比如上海的社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高来自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在6.12%）。也就是说，国内房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上是来自国内银行信贷（比如1-10月国内银行贷款和其他资金来源相加其资金就达到了13551亿元，占全部房地产开发投资资金比重的65.8%）。因此，对于国内房地产市场的宏观调控，把重心放在银行信贷上才是解决问题的根本之道。
怪不得，早些时候北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款，禁止向未封硕的楼盘不得发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范国内商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是毫无疑问的事情，但一些房地产开发商仅是以其利益角度出来反对，其司马昭之心路人皆之。
可见，如果房价过高，房地产市场的高收益，必然会吸引社会上的人力、物力、财力等各种资源涌入房地产市场。而国内银行的资金涌入不仅是推动房价上涨重要因素也是资源涌入的重要部分。这样不仅会掀起国内房地产开发投资新热潮，也会带动与房地产相关的50多个产业的价格上涨与企业投资增加。同时，房地产开发投资快速上涨，也会拉动国内各地的造城运动。这样，国内新一轮的投资过热又会到来。
从上面的数据可以看到，2006年对国内房地产市场宏观调控不仅没有让过热的房地产市场投资减弱，反之，增长幅度仍然高于去年。宏观调控对国内银行的信贷紧缩，不仅没有减少进入房地产的银行资金，反之，增幅比去年要大，而且更多的银行资金进入房地产市场。也就是说，房价的飚升、房地产市场发展的经济环境不可变，房地产市场的投资过热要得到遏制是不可能的。
当然，在房地产开发商看来，2006年宏观调控影响最大的是有关住房套型面积90平方米占70%以上的技术性硬约束。对于这种硬约束，无论是地方政府还是绝大多数房地产开发商都颇有微词，认为这种“一刀切”政策是市场经济一种倒退。但实际上，这种政策既有国际惯例，如日本和香港等，也是符合中国的实际情况。因为，作为土地公有制的社会主义国家，这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的公平性原则。它是保障中国公民基本权利一个方面。
而这种对住房套型面积的硬约束最为重要的是提高了国内房地产市场进入门槛，即可以让国内一些不具体条件企业退出这个市场；它改变目前国内房地产市场发展模式，使得以往的房地产市场只是“富人”的市场改变生产中低档产品的市场，改变为生产绝大多数中低收入民众都可进入的市场。而这种改变也就会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。但要达到这点有一个过程。
根据以上分析，对于2007年的房地产市场来说，本文仍然认为它是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。既然国内房地产市场是一个政策市，那么2007年国内房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，就在于政府还有推出什么样的政策。如果顺着2006年国内房地产市场政策思路，那么2007年国内房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。
为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飚升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束让住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三以市场化的方式（如税收、利率、货币补贴等）建立起覆盖全民住房保障体系。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将是出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定的发展。不过，目前最大的困难就是既得特殊利益集团对这种改革与调整严重的阻碍！