易宪容：预售房制度即使不废，也要大改

易宪容

　　国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度，只是让消费者及银行来承担，具有先天严重缺陷。这样的制度即使不完全取消，也得全面修改。

　　最近，国家发改委宏观经济研究院的报告建议，将住房预售改为现房销售，引起了舆论的关注。

　　从最根本说，国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度，只是让消费者及银行来承担，具有先天严重缺陷。

　　这样的制度即使不完全取消，也得全面修改。

　　从国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环，关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的市场准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约选择形式等，这些都是风险分担机制的重要组成部分。

　　目前房地产预售出现许多问题，其中一个重要原因在于缺乏严格的市场准入和退出机制，大量不合格的企业过度和无序涌入，一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。只有实施科学严谨的市场准入和退出制度，才能保证房地产开发商的质量，减少开发商的败德行为。

　　住房预售存在着严重的信息不对称，不少国家都制定严格的法律规则，要求开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府要求开发商公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格；在销售中，政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等。也就是说，采用住房预售制度，信息公开化、透明化是必要前提。

　　在一个成熟的住房预售市场，住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同，而是一个多样化的选择体系。消费者既可以选择现有的格式化合同，也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计不同的预售合同。

　　在一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。

　　住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。

　　住房预售制度还包括了对商品房预售的监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者做房屋交接；要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保购房者的合法权益不受侵害。

　　如果允许预售制度的存在，就必须建立救助机制，其核心在于建立风险担保基金，这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心，履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式，不仅可以把风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。