易宪容：中国房地产市场讨论三大基本前提

当前国内房地产市场的繁荣与发展，开始于1998年的住房制度货币化改革，在银行的金融创新与金融支持下，由此掀起了一场轰轰烈烈“造城运动”。从北国到南疆，从东海到西域，一个个的现代城市拔地而起，一座钢筋水泥森林的遍布矗立，不少地方的经济是发展了，不少民众的住房条件开始改善了，但由于这场造城运动中本身所具有的制度缺陷，也人为地制造了许多矛盾，如由于利益关系上的严重失衡，使得大量的人力、物力、资金等蜂拥而入房地产市场，使得国民的财富在短期内向少数人聚集，使得个人收入分配差异越来越大，使得整个房地产市场的金融风险迅速向国内银行及消费者集中，使得国内不同阶层矛盾对立与冲突白炽化等。

也就是说，房地产市场的问题已经不是一个纯粹经济问题了，而早就转化为社会问题及政治问题。因为，这场绝无仅有的“造城运动”使得国内房价快速飚升，房地产市场利益越来越不平衡，它正在制造人与自然、人与社会、人与人、人与自身种种矛盾与冲突。可以说，目前国内房地产市场所聚积的矛盾与冲突、风险与危机已经到了无可复加的地步！如果对这些风险与危机不能够深入地反思，找到问题症结所在，那么未来中国社会所面临的最大问题，可能就是房地产市场所引发的风险与危机了！

那么中国房地产市场为什么会出现这样一些问题，出现这样一些矛盾与冲突？最为根本的原因就在于我们房地产市场发展与讨论忽视了中国已经存在的三个基本前提：即个人居住权的天赋性；中国社会主义国家的人民性；中国土地的国有性。如果能够在这三个基本的前提下来制订国内房地产市场发展政策和法律、来发展国内房地产市场，那么房地产市场的问题就会迎刃而解。

首先，我们可以看到，目前房地产市场面对的许多问题，归纳到一点就是，房地产并非仅是一个纯粹的市场问题，而且还是一个公共性的问题；房地产并非仅是一个纯粹的私人品市场，而且房地产还具有相当程度的公共属性。在本文看来，房地产的公共性，就是指每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的居住权是现代文明社会基本标志，也是每一个公民的基本权利。因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础，离开了房地产市场的公共性，房地产市场所面临的困难与问题就会风生水起。

其次，中国是中国共产党领导下的社会主义国家。正如胡锦涛书记指出的那样，中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务，党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工件的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。

从总书记这一段话的基本精神来看，中国的经济发展比如房地产的发展，并非是追求GDP高低，追求房地产增加多少产值，而是看是否符合绝大多数人的利益，是否放在广大人民利益的基点上。如果不是这样，我们经济发展及经济政策就远远了党的基本宗旨。

比如说，目前国内房地产市场的问题，由于市场钱权交易严重，由于政府政策不力，从而使房地产市场宏观调控越是调控房价上涨越快，从而使得国有的土地资源成了为少数人谋利的工具，从而使得快速飚升的房价把80%以上中低收入民众都推到了房地产市场之外。正如有房地产研究者所指出那样，目前中国的人均收入只有美国的1/23，却要承担比美国数倍高的住房价格。足见，目前中国高房价是正在严重地侵害广大人民的利益。可以说，如果中国不能有效地控制房地产泡沫，不能遏制过高的房价，那么中国改革近30年积累的财富很可能被房地产这个黑洞所侵蚀，党的基本宗旨让快速飚升的房价所侵蚀。

第三，中国房地产市场是建立在土地国有的基础上的。土地国有是什么？不仅在于中国土地为中国所有的公民所有，而且中国土地所有的权能为全国人民所有。人民有权利来转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附上物的溢价。但是，就目前的情况来看，由于中国的要素市场发展不成熟，由于制度规则对政府权力界定不清，由于中国的土地管理制度缺陷，国有土地不仅成了少数人谋利的工具，而且也成了少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。我们可以看到，在当前中国空前的城市化发展和基础设施的建设过程中，所带的土地及房地产增值将是非常巨大的，如果不对这笔非常巨大土地及房地产增值以制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也会让非常巨大的国有资产“流失”。这样，国有土地的基本制度也只是名义上的。

总之，中国的房地产市场发展与讨论，公民居住权的天赋性、中国社会主义国家的人民性、中国土地的国有性是所有的房地产市场问题的前提，离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也容易损害广大民众的利益。