国有土地增值与溢价哪里去了

易宪容

  　在中国经济保持近30年高速增长之后，未来十年中国社会将面临哪些棘手问题？最近，有不少经济学家指出，在未来十年中，中国的土地问题将成为最为尖锐及最为矛盾突出的问题。因为，在中国城市化的过程中，对每年一万亿元至两万亿元的土地增值收入将成为利益争夺的焦点。同时，这也是目前国内房地产市场为什么越是宏观调控，所面临的问题越多的根源所在。

　　我们可以看到，近30年来的中国经济改革，整个社会不仅积累大量的财富，也正在经历一个前所未有的资本化过程。比如说中国经济货币化的程度（M2/GDP），改革开放初期的1978年仅31%，目前已经达到180%以上了。特别是近十多年来，随着中国经济改革深入，中国经济进入一个全面资本化的过程，即“财富”转化为“资本”的过程。先是股票市场产生与发展，企业的上市，让上市公司的资产和未来收入流折现为“资本”；随后1998年以来的国内住房制度的改革，住房分配的货币化与市场化，让国家所持有的土地资源逐渐地折现为为“资本”，由国家所持有国有资产逐渐地折现并转化为个人财富与资本；还有，国家自然资源转让、个人未来劳动收入流的按揭、政府未来财政收入流的折现等都是一个个的资本化过程。而在中国的资本化过程中，国有土地资产的折现与增值则成了财富的转移及私有化最为重要的方面。

　　对于土地，在1998年住房制度货币化之前，由于土地的国有，土地是不可自由买卖，更不能自由地进入市场。因此，尽管大家都知道土地是财富，国家拥有土地这样一笔巨大的财富。但是，由于土地不可交易，它的价值也就无法显现出来。但是，在1998年住房制度改革之后，国有土地一旦可进入市场进行交易，它的价值很快地显现出来。根据2006年全国土地交易数据来看，仅2006年政府就从土地交易中获得大约7600多亿元土地出让收入。还有，王小鲁的研究报告指出，仅2005年土地内幕交易政府就损失4800亿元。

　　可以说，1998年的住房制度改革及银行住房按揭产品推行，不仅促使中国房地产市场繁荣，推动这一轮的中国经济增长，带动了整个中国的城市化进程，而且也是让沉睡的国有财富及个人未来收入流的资本化。在这次资本化的过程中，不仅让巨大的国有财富通过种种合法及非法的方式逐渐地在转化私人财产，而且也让这笔巨大的财富不断地资本化，成为生长财富的泉源。有统计表明，目前中国有住宅总面积为375亿平方米，其中30%城市住宅为商品房，70%乡村房屋为不可交易的自住房。如果城市住房以4000元/平方米计算，那么城市住房资产就达到50万亿以上。如果在物权法的保障下，农村260亿平方米住房也可进入市场，那么中国房地产市值一定会超过100万亿以上。

　　特别是，当房价快速上涨时，房地产的增值更是明显。一般来说，房屋的价格包含三个要素：一是房屋的物理或物质结构（如大小、材料、类型、房间数、楼层、朝向等）；二是区位或地点与环境；三是房地产所在社会城市基础设施和公共服务。也就是说，房地产增值有三个主要来源，私人投资、政府投资及城市化。政府在基础设施和公共服务方面的投资通过资本化提高房地产的价值；而城市化带来住房需求的增加，会进一步提高当地房地产价值。而土地的增值也是房地产价值增加的结果。

　　从上述分析可以看到，从土地的征收、土地的一级市场与二级市场、住房的一级市场与二级市场，每一个环节的交易都存在巨大的利益空间，而这个巨大的利益空间并非私人投资的结果，而是土地本身所具有的价值重估，是政府在城市基础设施和公共服务方式的投资通过资本化提高了土地与房地产的价值。对于城市化过程中，土地与房地产价值突然间上升，那么这笔巨大的全民或国有财富如何来分配也就成了目前中国经济中的最为重大的问题。

　　在发达的市场体系下，为了保证整个社会财富分配的公平性，这种房地产的巨大溢价，往往会通过不动产税的方式来回收。因为，在不少研究表明，由于政府在公共设施和服务方式的投资被资本化入房地产价值，政府就得通过不动税的方式将政府行为带来的房地产增值部分以税收的形式收取，以避免私有业主占取全部天上掉下来“馅饼”。

　　对于中国，在城市化过程中，不动产的溢价可能要比发达市场体系下的情况更为大。一则中国房地产市场发展与繁荣是建立在土地公有制的基础之上的，二是中国城市化进程是在短期内大规模地进行，而这种空前的城市化发展和基础设施的建设，必将在短期内影响正在发展中的房地产市场和房地产市场的价格，城市化和政府投资带来的房地产增值将是非常巨大和显著的。如果还是如早几年那样不对这笔非常巨大土地及房地产增值制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也非常巨大的国有资产“流失”的一种方式。正是这意义上，把土地与房地产问题归结为未来十年中国最为重大的问题一点也不为过。

　　总之，在未来十年中，在中国土地的私人化过程中，在中国城市化的过程中，城市化和政府投资将带来了非常巨大的土地与房地产增值。未来中国社会为了争夺这笔非常巨大的土地与房地产的增值，它将导致中国社会一系列矛盾与冲突。因此，如何以新的法律框架来重新界定这笔非常巨大的土地与房地产的增值，是化解这些矛盾与冲突根本之路。而这种法律框架并非是由哪一方面利益集团来制定，而且是通过全国人民在多重博弈中来确定。从这个意义上说，土地问题是未来中国十年最为重大经济问题。