建设部廉租房政策是一种绝对的伪善

（在中国经济体制改革研究会《廉租房与低收入居民住房保障政策》研讨会上发言的录音整理稿）

　　曹建海：我还是就主题报告发言。建设部把廉租房政策当成了当前房地产政策的主要战略，它认为当前的任务不是大多数人的住房问题，而是廉租房政策。有一点任志强刚刚讲到的, 我认为很有道理，就是廉租房问题实际上特别容易解决。作为建设部来讲如果把这项工作当成核心任务，是非常容易获得的政绩的！实际上资金来源也是没有多大问题的，过去这个问题一直没有很好地解决，关键是没有和政绩挂钩。所以大量的精力、土地都放在商品房上了。因为商品房既能为政府带来土地财政收入，更能促进地区生产总值增长。如果和政绩挂钩，很容易解决资金来源的问题。只要我们的政府积极向奉送财政、贪污财政、浪费财政、吃饭财政宣战，只有不到5%的人群的住房问题不是困难。关键是我们解决的这些人群到底有多少？现在开始有了一种新的说法，廉租房不仅要解决城市里的低收入群体，而且要解决大量的农民工进城引起的住房问题。并且目前还有向中低收入者延伸的趋势，希望解决其他的人群，把过去经济适用房政策覆盖的人群纳入到廉租房的人群里面，以及更多的流动人口。但是我觉得对流动人口实施廉租房政策的思路，纯粹是一种伪善。你企业要用工就一定要提供足额的工资和劳动条件，工资应该能覆盖他应吃的饭，覆盖他的达到一定面积标准的住房按市场租金应支付的金额，覆盖他的医疗和保险。现在工厂要雇佣农民工，必须提供给他一定水平的工资，满足他的基本生活水平；除此之外，还得解决他养家糊口的这部分。这样来看农民工的工资至少应该涨到四千到五千的水平，不是现在的五百到八百的水平。为什么农民工工资低，因为他没有基本的反抗能力！如果有的话，不至于和老板的收入差距如此之大。本来应该是企业来直接提供员工住房，或者在城市里通过正常的租赁途径获得；反过来，如果我们的政府替企业承担了这部分外地劳动力的住房，等于让本地纳税人替企业主供养员工，而员工工资因此仍然可以长期维持在超低水平。这是一个多么荒唐的逻辑啊！
　　为什么现在我们的房价如此之高，特别在北京、上海的问题更加严重，远远超过了居民的承受能力。一定程度上在于我们的宣传。例如北京、上海被宣传成了全世界的北京、全世界的上海。这样，香港国际巨星成龙可以和我们城市的居民获得同等的购房权利，而且外国人、国内任何人都可以在这儿任意购买，但是土地是有限制的。由此引出的住房问题，就牵涉到了所谓的住房保障和住房福利制度问题。
　　用廉租房政策取代经济适用房政策，表明了建设部和房地产开发商对经济适用房，一直是持非常反对的态度。但是我认为给大多数人提供经济适用房，偏偏正好是能解决中国住房问题的最根本的出路。说起住房制度，我们现在老是跟外国比房价，但是为什么不跟外国的收入比、不跟外国的租金—房价比进行比较。外国房子自有率比我们低，但外国的房子大都是落地的房子。我们都是一个单元、高楼大厦的单元，要承担高额的物业管理费用，顶多算是一个有限产权的公寓。有的人几年不住了，我估计物业费都交不起了。物业公司可能就把你房子拍卖掉还物业费。这样产权的住房不是真正意义上的住房。把不该卖的东西卖出去了，这是中国自有住房比例比较高的根本原因。
　　希望用廉租房的方式改变现有住房格局，并且把它作为国家住房战略甚至一个时期的住房任务，这里面作秀的成份远远大于它真正为老百姓解决民生的成份。这就回到了住房产业对于推动经济增长和解决人民生活两个目标促进的讨论。也就是说，我们发展经济的目的是什么？我认为发展经济的目的是解决民生，不解决民生发展什么经济？最后我们变成了为发展经济而发展经济，结果是损害民生的GDP越来越多了，这是一种本末倒置，这样的经济有什么意义呢？这和制毒贩毒等可以迅速创造GDP的产业有什么区别呢？
　　目前，中国房地产业的GDP创造的越来越多，现在甚至成为国家的支柱产业了。但是它每增长一个百分点，民生就会受到极大的伤害。在我国的农村，房地产没有创造多大GDP，土地划拨一块做宅基地，一个平方米造价300块钱，住房问题就解决了。但是基本上没有什么房地产业，即使有，也是很小范围的民间交易。同样是土地公有制，为什么农村现在不管收入高低，人人有房住；反过来城市的公有制土地导致很多人没有房住？这就是现在城市土地的所有权被追求私利的地方政府拿走了，它拍卖给开发商，开发商再卖给消费者。这是把原有住户的土地所有权完全剥夺了。
　　经济适用房不是简单的解决人权问题、住房权问题、人道主义的问题，它是已落户居民土地产权的保证。我们知道市场经济最基本的是要解决财产权的问题。在中国，成龙来北京来了，和北京当地的人获得同样的权利购买住房，那把当地人的土地权利放到哪儿去了？政府为了财政收入的最大化把土地拍卖给开发商，但拍卖土地是最坏的东西。我经过长期的研究，最终的结论就回到拍卖土地这个问题。拍卖一块土地会影响整个城市的地价的波动，它引起了整个地价体系的重构。这就引起了一个规律，“锤声一响、房价乱涨”。中国根本没有房价问题，完全是地价问题。五万块钱一个平方米的房子，扣掉一千元，49000元的部分是地价；而地价完全是虚构的。
　　石小敏：北京小产权房是土地问题的矛盾冲突。去年《物权法》争论那么大，物权法里面最大的问题是私地问题，农民的宅基地、农民的承包用地、农民的集体土地经济建设用地，就是土地的商业化。三个都根本没有谈，完全回避。但是各地现在是什么情况，成都城乡统筹，大量农业产业化中把土地股权化，然后让产业的龙头进去，让合作经济起来，已经超越了。在城里、在近郊，其实农民的宅基地已经大规模的补偿了，宅基地在转让过程中全部利益补偿给农民，武汉也是，凡是农村宅基地的，真正市场化中50%已经补偿了，已经超越了现有土地管理规定，现在土地矛盾已经到了一个新阶段了。
　　曹建海：农民把平房推掉盖成楼房，多余的部分卖出来，让农民的土地产权有了基本的落实和保障。农村的规划必须实现城乡一体化，不能光建城市的，不管农村，其实把很多城市人口分流到这个地方是非常好的。如果北京市的一个官员说要把这些房子炸掉，我就要说你这个贪官有什么资格破坏老百姓的财产？我要号召农民和小产权房买主们，要站出来保护自己的财产！所以什么样的住宅是安全的？如果有一万户住在这里，它就是安全的，没有人敢下令炸毁。因为，小产权房直接体现了民生，而民生是政治的根本。
　　曹建海：所以，要取消征地制度，你只是打着公共利益的幌子，最后廉价把农民的土地征走，卖给私人占主导地位的开发商，开发商再高价卖掉土地。实际上是打着公有制、国有化的名义，清算农民的权利。
　　我研究过为什么地方政府卖地，主要是把国家赋予的税收权利范围内应征的税收，都奉送给工商业资本家了。就是各项税收减免，根本没有工人的份儿。由于大量奉送，地方政府沦到卖地的水平，这样的政府是最没出息的，已经不可救药了。
　　石小敏：成都市1.2万平方公里，一千万人口正规财政收入不到400亿，每年卖地收入360亿。
　　任志强：但是我不同意你说的政府卖地的钱没有返回到老百姓身上。北京市市政基础设施投资大概130亿，从土地拿到114亿，去年是135亿是土地收入全部市政基础设施，等于老百姓纳税的钱没有用于基础设施投资。
　　曹建海：实际上开发商的土地比政府每年拿出来拍卖的多的多，这个地的升值应该是多少？这属于地价重构。也就是说，政府赚的一百个亿，开发商手中的土地升值可以让他们可以赚一万多个亿，因为房子最后要卖给老百姓的。到去年6月，北京市开发商囤积的住宅用土地，就已经达到了8000万平方米。
　　所以我主张政府手中计划拍卖的土地，不管处于什么位置，都要拿来建经济适用房。你想卖给开发商的住宅土地不准拍卖了，不能征用土地了，农民的土地自己可以完全自己支配，小产权房就是要合法化。你可以收土地增值税，但是一定要注意把这笔钱用于进行公共设施配套。这是一个很大的问题，这是政府应该解决的问题。如果政府在土地里面赚了一分钱，可能整个的地价和房价程度都会涨，老百姓将面临更高的房价。
　　任志强有一个说法，房价再涨十年又怎么样，这是一个什么观点啊！美国的房价-年租金的比是十倍，现在我们的房子都是四五十倍，只有一个泡沫的价格，而且我们这样的房子还没有土地。现在美国家庭有的一套房子占一英亩土地，六百平方米的房屋面积，才卖到一百万美元。拿到上海，可以卖两千万元的人民币，我对美国人说这个价格说比上海的房子便宜多了。人家的住房都是落地的，我们住的是公寓、一个单元的。而且现在由于招投标选择出价最低的公司，加上给招标委员会成员行贿非常普遍，最后房屋建筑的质量非常非常的差。所以现在为了房地产GDP把老百姓的生活水平损害了。所以关于经济适用房建设我坚决不主张开发商介入。北京的经济适用房采取集资方式建设，我认为1500就能建下来。这样的房子卖给符合条件的老百姓，多数能通过银行住房消费信贷的方式支持购房；也可以租，不过要用经济适用房的销售价格进行推算；甚至可以廉租，够廉租条件的你可以再补它一笔钱。
　　明明有农村这么好的房地产制度我们不参照，反而要参照土地本来就分布在老百姓私人手中的西方国家的土地市场化，而且参照本来属于英国殖民地时期制定的畸形房地产制度，太荒唐了！由于在中国过分市场化，把财富都集中到房地产开发商手上了。
　　石小敏：是严重畸形的市场化。
　　曹建海：本来不应该发展这样的房地产开发商，应该让老百姓自己解决，自己盖房子，非常简单的东西现在复杂化了，这样的GDP毫无意义。
　　任志强：信息不对称，北京市有八千万开发商手里的房子，大概有191000多的房子没有拆迁，这个房子没有一平米是征地的，都是原来就属于国家的城市建设用地。
　　沈晓杰：世界银行有一个规则，所有被拆迁的要共享这个收益。
　　任志强：要卖掉你的旧房子比你要买房子还要贵，你说1500块钱就能建房子，现在核心预算是1854。刚才有一个问题，你说70%、80%人买不起房子，这些人有没有房子住？要说70%，84%的私有化率。
　　曹建海：现行政策不改，崩盘之前房价还会涨。所以我认为中央能不能拿出根本的政策，取决于对政治的判断！住房是政治问题，已经是重大政治问题了。中央再不管的话，可以说金融危机、国内矛盾就会导致政治爆炸，它一定会采取一个措施；否则执政者谁都跑不了！把房价打下来太容易了，只要提供30%的经济适用房，这个房价就再也涨不动了；如果提供50%，房价最少落30%。我和广州市的张广宁市长交流过这个问题，他对此确信无疑。
　　任志强：你说的根本做不到，刚才你说增加到10亿平方米，现在我们投资增长25%，但是竣工面积不增长。为什么？第一地价、第二户型。现在误认为投资增长了，钢铁、水泥都增长了，根本没有增加钢铁和水泥，因为不增加生产量，全部被地价吃掉了。我们查一查建筑量在房地产业的增长，不可能多建房子，现在建设部的统计数字是对的，恰恰把你没有算的，未列入统计数字加进去就变成了25%。
　　现在GDP18%的住宅生产，国外是住宅占30%，我们现在全部的房地产还不到GDP的18%，政府就在压缩投资，我们怎么提高生产。曹博士说的那个我觉得是信息不对称，咱们统计数字差距太大。
　　曹建海: 你和我的统计数字永远都对不上，这太正常了!