房价不能依靠“民主”程序决定

曹建海

在经历了2008年的金融海啸冲击之后，中国城市的房价仍然居高不下。国家统计局发布的国民经济数据中，全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%。房价之所以在到顶之后没有急剧回落，与中央和地方政府密集的救市政策密切相关。对于地方政府而言，由于房地产业关系到近半财政收入，地方政府实质上成为房地产利益链的基础环节，地方政府为何竭尽全力救市，也就不难理解了；中央政府亦重申房地产业在国民经济的重要支柱产业地位，认为对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

这些政策表面上看，属于阅读复杂经济局势之后，采取的有针对性的化解经济危机政策，本质上属于房地产绑架中国经济、酿成深层后患的无奈之举。在房地产救市成为现实之后，批评房地产暴利的声音基本被掩盖了，而原先被民众舆论批倒的声音重新抬头。像什么“保房价也是为了民生”，“买房就是爱国”，“高房价能控制人口增长、提高城市素质”、“楼市对峙输的是中国经济”等奇谈怪论，不过是过去各种忽悠声音的翻版。为进一步消灭唱空派的有生力量，不少开发商还力主采取刑事手段，将唱空者定性为“不良文人”而绳之以法，用心何其毒也！

房地产理论家们之所以有如此胆魄，根源还在于他们自认为掌握着“民意”。在他们看来，目前大部分的城市居民拥有住房，房价上涨将会给他们带来额外的“财产性收入”，有助于促进国民消费；相反，房价下跌不仅不利于国民经济持续稳定发展，而且损及所有拥有房产的居民的财富和民生。因此，在他们看来，房价不仅不能降、不应降，而且应该稳步上涨，以实现应对全球金融危机、保增长的目的。

不去讨论这些言论是否调查了民意，不过至少代表了那些能够行使决策权、表决权阶层的利益。如果这些视做民主，房价依靠“民主”程序决定，那么高房价就应是代表了“民意”下的合理水平了。在民主决策程序面前，唱衰派还有什么可说的呢？

如果房价在很长一个时期持续上涨，所有参与炒房的人都可以从中获益，维护高房价俨然会成为绝大多数人的选择。然而，经济规律往往并不以人们的意志为转移的。由于公众在衣、食、住、行等消费领域自发投放“货币选票”依靠“民主”程序决定的高房价，在中央银行货币投放充裕时，必然拉动食品、服装、运输、劳务等产品和生产要素价格德大幅度上涨，形成“比价复归”，进而引发经济全面的通货膨胀甚至经济崩溃；在货币供给稳定的情况下，房价上涨甚至会压缩其他商品的价格水平，形成社会财富迅速向房地产集中的格局，最终因房地产之外的产品稀缺、价格暴涨，而引发房地产市场的崩盘。

可见，高房价是发生经济危机的罪魁祸首。上世纪90年代，全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂，房市出现全国性大暴跌，整个经济也受到了重创。此后10年，日本长期处于萧条期，经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间，被经济学界称为“失去的10年”。美国“新经济”泡沫破灭后，房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段，房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长，成为本次金融海啸的元凶巨恶。

我国香港特区长期上世纪90年代以来，通过“非饱和供应土地”来维持高房价，虽然为政府带来了财政收益，但房地产业的“挤出”效应，使财富过多地集中在非生产性资产上，收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值，而政府顾及中产阶级利益，一直在维持高房价，导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港的支柱产业主要金融、港口、机场、房地产业等现代服务业，由于地价过高，香港第二产业发展近乎空白，香港经济对外依赖非常严重，经济安全性较差；而且，由房地产催生的泡沫经济，时常引发香港房价的大起大落，给香港经济带来了巨大的破坏性。

中国效法香港住房制度，造就了目前全球最严重的房地产泡沫，迄今处于积重难返的地步。由于担心房价回落对经济增长的影响，中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一些列政策。除了各项购房税收见面之外，政策还降低了信贷限制和住房消费信贷利率，在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上，希望借助商业银行体系获得的国家信用，在保证货币流动性和降低存贷利差等手段基础上，保持房地产市场的稳定。

然而，历史反复证明了的一个颠扑不破的道理：不解决高房价、高地价问题，甚至依靠高房价拉动经济增长，无疑是饮鸩止渴、抱薪救火，最后必然被高房价所害，最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。