未来房价深幅回落不可避免

曹建海

2009年04月08日 经济视点报

　 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为：未来我国房价深幅回落不可避免

　　□经济视点报记者  李  婷

　　“两年之后，城市房价将回落40%~50%。”日前，被网络称为“地产三剑客”之一的曹建海的猛料放话，无疑给目前正处于“小阳春”的中国房地产市场放了一发冷箭。

　　2009年，中国房地产市场存在哪些易变因素？房价走势如何？《经济视点报》专访了中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。

　　三因素影响房价走低

　　经济视点报：目前，很多地区房地产市场成交量呈上扬走势，业内人士普遍认为，楼市正处于“小阳春”。你为何认为目前楼市只是短暂回暖，提出“城市房价将在两年后缩水一半”的观点？

　　曹建海：近期一些地区楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。虽然，房价在货币大规模投放之后，可能出现短暂的反弹甚至上涨的行情，但从房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势等因素来看，均不足以支持房价上涨。我认为，有以下三种因素影响：

　　第一，经济增长形势不支持房价上涨。从中国现行经济和金融危机两个大环境因素来分析，目前全球经济严重衰退，国内收入严重分化，绝大部分人缺乏消费扩大能力，政府投资也无法抵消社会投资的减少。

　　从一季度数据来看，出口逐月下滑、消费也面临着不振的局面。我认为，现在经济增长失去了动力。因为消费才是拉动经济增长也包括投资增长的最终动力，脱离消费能力的过度投资，必然会对经济发展造成更大破坏。

　　而房地产价格的实质是土地的价格，土地价格则依赖于地租。地租则反映了新创造的社会产品分配给土地所有者的部分。这个价格在经济高速增长时，价格上涨比较明显；但经济不景气时，则先于其他行业而发生价格暴跌。

　　第二，房屋供求格局的改变。目前，大中型城市在不断扩张，现在和1978年相比，绝大多数的城市扩张在20倍以上，而人口增加远远达不到这个倍数，住房面积大幅度增加，此外，进入2008年以来，我国商品房竣工面积累计增速明显超过同期竣工面积累计增速，如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定商品房积压形势日益严峻，我认为这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。

　　第三，现有的消费增长有限，居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨，在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3~5倍，而中国目前这个比例大约在12倍左右，这远远超过了公认的合理比例，住房的消费、住房的购买也透支了很多购房者的其他消费。所以，即使通过信贷投放炒高了房价，但最终由于消费者没有能力支付，房价回落将势成必然。

　　所以， 基于以上因素决定了城镇房地产价格只能是下降，在未来的两年之后，将有40%到50%的降价空间。

　　经济视点报：目前，中央24个检查组正在多个省份调研新增投资，其中，建设部、国土资源部则考察房地产市场。有人士认为，此轮大规模密集调研活动将为下段中央提出新刺激计划提供重要依据。对此，你预计将对房地产市场产生什么影响？

　　曹建海：在两会期间，各方人士也对现行的制度提出异议，特别是对土地招拍挂制度、保障性住房制度、二手房制度、商品房销售制度，我认为，这四大制度将成为政策上对房地产产业主要的发力方向。

　　原先，房产业相关数据多数由开发商单方提供或间接性获得。此次，大规模的调研如果能主动获得相应的客观性信息、数据，将可为今后中央提出的刺激经济计划提供参考依据，也将对会未来的房地产政策有所松动。

　　房地产市场将走“香港”模式

　　经济视点报：如今，有一种观点认为，“房地产市场基础将由市场主导转变为保障与商品房双重主导”，你如何看待这种说法？

　　曹建海：实际上保障房的比例是在下降，在两会期间，一些专家学者建议取消经济适用房和限价房的开发，将资金转向廉租房的建设，甚至可以考虑将廉租房向完全不收取房租的“零租房”转变。

　　从未来的政策趋势看，供给结构就是要取消这种经济适用房、限价房这种产权式的供给，因为这种供给对房价的冲击比较大。我认为，房地产将逐渐转变为保障房与商品房为主，这就是现有的香港模式，而这是最有利于抬高房价的模式，这也是政府竭尽所能去做。

　　经济视点报：正如你所说，目前，政府也在想办法帮扶房地产市场。现在，一些地方政府酝酿由本地国企拿出土地参与经济适用房建设，提出在满足经济适用房比例不低于50%的情况下，其余土地可由企业开发普通商品房。你如何看待这一现象？

　　曹建海：这其实是当地政府动员、鼓励国企用自己现有的土地做房地产开发，其实还是变相刺激房地产的一种手段。因为国企现有的土地不用花费购置成本，而且开发后的房产一部分可以解决现有职工住房，剩余部分可以由国企自主卖出，相当于把土地变相地卖掉。

　　经济视点报：最后，请你谈谈今年房价走势，对其进行预测。

　　曹建海：这个不好确定。因为2009年，国家一系列的救市方案和大规模的信贷投放，特别是对消费信贷彻底放开，为房屋租借、假按揭创造了得天独厚的条件，我认为，至少上半年是不会跌的，甚至有小范围的反弹，下半年要看信贷政策和中国整体的经济形势。

　　不可否认，保8是需要地方政府完成的，而土地出让金和房地产税收则是地方财政收入主要来源 ，从这些因素来看，地方政府也在想方设法保房地产市场，今年房价不一定会下降，但未来城市房价回落将是一个不可避免的事实。