中国社科院大演“乌龙”：谁揭开了楼市的真相?

来源：第一财经日报  刘展超

　[提要]近年来在楼市舆论中旗帜鲜明的中国社科院工业经济研究所研究员曹建海，因发表观点认为中国房价未来两年将大跌50%而一度成为焦点人物。近日，他又撰文批评中国社科院城市发展与环境研究中心发表的《房地产蓝皮书》，认为其站在了开发商的立场上。

近年来在楼市舆论中旗帜鲜明的中国社科院工业经济研究所研究员曹建海，因发表观点认为中国房价未来两年将大跌50%而一度成为焦点人物。近日，他又撰文批评中国社科院城市发展与环境研究中心发表的《房地产蓝皮书》，认为其站在了开发商的立场上。

楼市的两种立场

CBN:社会上关于房地产市场的预测报告已经近乎泛滥，观点也不尽相同，您为什么选择评点自己所在的中国社科院的这个报告？

曹建海：仅社科院系统本身，就出现了中国社科院和北京社科院的两种截然不同的判断，肯定有一种是错误的。我对《房地产蓝皮书》的批评，主要是认为其研究方法不当、预测水平较低，导致公众和媒体对社科院整体产生误会。我认为，学术研究应打破各种情面。因为观点可以有千万种，但真理却只能有一个。在真理得到验证之前，争鸣是非常重要的学术环节。

CBN:点评这个报告时，为什么选择用“立场”作为关键词？这可能是一个偏主观性的字眼。

曹建海：一般的行业研究，立足企业层面基本上能反映行业发展状况。但房地产业是一个特例，不能因循这种方法。因为政府与开发商共同垄断经营的房地产开发业，与被禁绝自主开发的公众之间，存在矛盾。由此，在房地产领域，形成了鲜明的两种观点，即偏向既得利益集团的观点和偏向的公众观点，他们分别代表着完全不同的立场。

CBN:预测总会有偏差，翻看过去众多关于楼市预测和分析的报告，能够最终被事实验证的并不多，那我们应该怎么看待这些报告的权威性？

曹建海：我在2006年预测了北京房价将在奥运会后回落。事实证明房价在奥运会之前就回落了。我预测房价将在后奥运时期，即2009～2012年形成一个回落周期，现在我的观点仍然没有改变，因为几乎所有因素都不支持房价上涨。

当前短期的反弹根本不能代表大的趋势。中国社科院的《房地产蓝皮书》每年都做预测，可惜事实证明每次预测都是错误的。我是第一个验证他们报告的学者，希望以后他们在研究上更严谨，以免贻笑大方。

房价降50%，社会才和谐

CBN:您在接受媒体访谈时曾认为中国的房价还有40%～50%的降幅，如何得出这个比例的？

曹建海：我是以2004年～2005年的房价作为标准的。考虑到房地产供给始终大于消费需求的实际情况，我认为2003年以后的房价上涨，基本上是由投机需求推动的非理性现象，房价应该回归到2003年底的水平。

但考虑到通胀因素，以及2004年～2005年是房地产市场化之后的初期阶段，这时的房地产市场需求仍是以消费需求为主的，所以我认为房价在2012年回落到2004年～2005年的水平是合适的。这个时候如果综合居民收入增长、房价下跌等因素，全国大中城市平均房价与家庭收入比将由现在的15倍回落到6倍左右，是一个由社会矛盾转向社会和谐的过程。

CBN:但从现实情况来看，房地产市场区域化特色明显，一线城市可能和三线城市的现状千差万别，如果用一个估算的降价比例来描绘未来的楼市前景，会不会有民众因此受到误导？

曹建海：去年以来全国城镇房价回落，但三线城市及县城以下房价还在上涨。这里有启动周期的原因。但县城以下平均房价都达到了2000元以上，这主要是房地产建设体制向原乡村区域推进的结果，不是正常现象。这个价格与需要城镇化的农民收入差距过大，注定是不可持续的。

但是，考虑到农村征地价格已经达到较高水平，三线及以外城市房价回落较之一、二线城市，幅度应该小一些，可能达到20%～30%。当然，如果打破开发商的行业垄断，放开房地产开发，那么在三线及以外地区，房价肯定能回落一半。

用低房价拉动住房消费

CBN:目前，房地产业投资占全国固定资产投资超过四分之一，并且已经中央定调为重要的支柱产业，被寄望于能够在这轮经济复苏过程中起到拉动作用，如果未来两年房价大跌楼市不稳，会不会对房地产业的引领作用造成冲击？

曹建海：这是一个重大的认识误区。过去，房地产开发投资可以由暴利机制拉动，但高房价限制了绝大多数城乡居民的消费需求，房地产市场被迫进入“滞涨”局面，这已经成为一个僵局。

打开此僵局的一个新思路就是用居民获得住房的数量来拉动房地产投资和国民经济增长，而不是依赖房地产开发商的获利机制。例如，可以由政府出钱给穷人盖便宜的经济适用房和廉租房、由单位和居民集资建设住房、由现有土地拥有者包括农民集体自主开发住房等等，一旦这些政策放开，中国房地产开发投资将重新被启动，加之由于居民住房而引起的对装饰装修、家具家电、水暖电、商业服务业等方面的拉动，将彻底把中国经济拉出泥潭。

所以，眼下中国需要贯彻的，是一个低房价拉动居民住房消费的国家战略；高房价战略越实施，越有可能积重难返，最后只有以崩盘结束。

CBN:在国内，住房问题不可能仅仅是个经济问题，由于强调其对于民生诉求的功能，很多方面开始干预，房价上涨时政府要调控，房价下跌时政府还是要调控，可能决策层也并不愿看到房价大跌的局面出现？

曹建海：事实证明，经济不能脱离政治，因为经济中的产权，均来自政治程序的决定，而在市场化历史较短的当前中国尤其如此。既然高层追求和谐社会，一定不会允许高房价持续激化社会矛盾；至于房价大跌，如果能合理控制银行体系风险，反而是拯救中国经济、提高城乡居民物质文化水平的必由之路，这是中国未来一段时期最大的政治之一。

观察

楼市口水战：谁站在了开发商的立场上？

动辄得咎，用此词来形容当前国内房地产市场的舆论氛围，似乎再合适不过，无论是唱多还是唱衰都会挨骂。

近日，中国社科院城市发展与环境研究中心的研究人员编著的2009年版《房地产蓝皮书》，遭到同院工业经济研究所研究员曹建海的批评，被认为站在了开发商的立场上。该蓝皮书系列自2004年开始面世，已经连续出版6年。

今年4月23日发布的2009年版《房地产蓝皮书》认为，中国楼市将在下半年回暖，中国房价深幅大调可能性较小。

正是这个观点为此后的争议埋下了种子。

“人们对蓝皮书有意见的，还是这本书的核心观点。如果去除对权威的迷信，对照《房地产蓝皮书》的核心观点与现实实际的发生，我们很难发现符合实际的情况。”曹建海称。

为了研究《房地产蓝皮书》，曹建海购买了自2004年以来的所有版本，阅读后认为蓝皮书的预测鲜有被现实证实过。

而坚持认为未来两年房价将会大幅下降40%至50%的他，对于2009年版的《房地产蓝皮书》自然不会认同，并称“蓝皮书的错误将会很快验证”。

对于为何预测和结论接连出错，曹建海认为，这与蓝皮书的立场密切相关，“当前的房地产领域，形成了鲜明的两种观点，即偏向既得利益集团的观点和偏向公众的观点，他们分别代表着完全不同的立场。”

与《房地产蓝皮书》“唱多”不同，北京市社科院3月下旬发布社会发展蓝皮书系列，其中之一的《社会发展报告》则认为，买房的“刚性需求”只是房地产商的造势，2010年以后“房价会真正下降”。

在看空房价上，曹建海认为自己与北京版蓝皮书观点一致。但北京版蓝皮书刚一推出，就受到了华远集团总裁任志强的猛烈反驳，并且上演了一场热闹的口水战。

这也证明，房地产话题的敏感性，决定了无论是持有何种观点和倾向的房地产报告，迎接它们的不可能只是掌声，总会有人或者利益团体不满意。

但在一片口水堆积成的迷雾之中，我们能够揭开楼市的真相吗？