孙锡良：正式推出“民间版”《中华人民共和国房产税法草案》供网友讨论　　

　 　

　 　

前言：为保证中国公民“居者有其屋”的目标和促进房地产行业正常规范发展，为保护土地资源合理利用和地方各级政府长期税源的稳定，特推出民间版《中华人民共和国房产税法》草案，供全国人民公开讨论。因为《房产税法》涉及到既得利益集团的核心利益，财政部和国家税务总局迟迟不肯推出《房产税法》讨论草案。大家应该想到：官方越是不愿意推出的调控措施正是最为有效的措施，不推《房产税法》，“百轮调控”都无效。作为中下层普通民众而言，越是有效的调控措施就越要争取，无论有多少坎坷都要努力跨过，不要被其它的“调控”所迷惑。又到了2011年，我想用这样的一篇文章作为我新年的第一次呼喊，推出这个“民间版草案”也许有很多错误和不妥之处，但草案总体是有可行性的。（条文中方括号内的内容为注解）

　 　

　 　

孙氏版《中华人民共和国房产税法》草案讨论稿全文如下：　　

　 　

第一条  凡在中华人民共和国境内取得合法房产的住房持有者均应按此法交纳房产税。　　

[征税对象只限于居民住房，报建规划设计为商业房产的不纳入征税对象]　　

第二条  下列各项房产应交纳房产税：　　

　 　

一、拥有中国国籍的中国公民所持有的成套住房或整幢住宅；

　 　

二、在中国大陆居住的港澳台同胞购买的成套住房或整幢住宅；

　 　

三、在中国境内居住的外国籍公民购买的成套住房或整幢住宅；

　 　

四、各级各类国家机关、军事单位、企事业单位、各法人团体购买的成套住房或整幢住宅；

　 　

五、各房地产企业已经开发完成，在开盘售楼一年后未公开售出的商品房。[打击地产商捂盘行为，保证开发商手上的住房及时快速地流入交易环节]。　　

　 　

第三条  房产税的税制　　

　 　

一、农村住房采取按面积计算的浮动税制，具体计算方式为：税额=面积*税率*（1+年度GDP增长率）；[农村住房不方便评估价格，也无实际成交价格，所以按城乡双轨模式征税更为科学合理，农民收入增加，适当增加纳税也合情合理，主要目的是让农民尽可能选择少占用宅基地]　　

　 　

二、城镇普通商品房采取按房价计算的浮动税制，具体计算方式为：税额=房屋购买价格*税率*（1—2%）；[1、考虑到房屋有折旧，所以税率按每年2%递减；2、考虑到越早期的房产炒作成分越小，住房属性越强，购买动机越纯，尽管购买价较低，但必须尊重历史，尊重基本居住权，越往后价格越高，炒作动机也越大；3、房产税征收根无须让评估机购介入，第一套免征的情况下，其它应征房产基本上均可以应征尽征，早期房产可能占一定的便宜，但它在中国商品房总量中国几乎可以忽略，并且早期房产并没有干扰到国家房产调控，越复杂的评估，征税可行性越低，执行越难，腐败越易高发]　　

　 　

三、城镇豪华公寓及别墅按奢侈品采取特殊税制，具体计算方式为：税额=房屋购买价格*税率。

　 　

第四条  房产税的税率　　

　 　

一、农村第二套及以上普通住房按每月0.5元/平方米；[农村第一套房多半较小较旧，占地不多，且一般在原祖传宅基地所建，不应纳入征税范围，而新建住房属超额占地，必须纳入征税，但应适当考虑农村收入状况，随着农民收入的增加，税率随着增加也较为合理]

　 　

二、城镇居民普通商品房税率：第一套超过100平米以上的部分按年1.2%，第二套　100平方米　以下按年1.2%收取，　100平方米　至　150平方米　之间按年1.5%收取，　150平方米　以上按年1.8%收取；第三套房产的税率按年2.0%税率，其后依次按每增一套税率上调1%；[这里所指的第一套是住房拥有的最早时间建设的住房，其后依次类推]　　

　 　

三、豪华公寓和别墅按年5%税率收取，拥有二套以上公寓或别墅，从第二套起按年10%税率收取；[因为别墅占地较多，必须进行遏制]；　　

　 　

四、房产开发商拥有的超过一年以上未售出的商品房按该楼盘同类房售价年5%税率收取。超过两年未售出的按8%的税率收取。

　 　

 第五条  房产税的免征范围　　

　 　

一、全国范围内（含城乡）列入文物保护的继承祖屋；

　 　

二、农村居民继承1949年以前的祖屋和城市居民继承1949年以前的普通祖屋；

　 　

三、农村居民第一栋普通住房（不含1949年前的祖屋，以时间为准），新占用耕地建房的除外。[在耕地上新建房屋，不管有没有房产证和土地使用证，占用耕地的新建房屋不管是第一栋还是第二栋均不享受免征优待，确保18亿亩耕地红线不被破坏]；　　

　 　

四、城市居民第一套　100平方米　以下的普通住房；[以户为单位，居民有多套住房的，以最早拥有的住房为第一套，不管有没有房产证，均列为第一套住房，第一套未达到免征面积的，可以在第二套中计减，要么卖出其中的房产，要么接受征税]；　　

　 　

五、国家规划的移民工程，持移民所在地接收证明，可以建设一套新住宅，不论是否占用耕地都纳入免征范围；

　 　

六、军烈属、见义勇为烈士遗孤、残疾孤老人员所拥有的普通住房（不管是否超过　100平方米　均计为免征）；

　 　

第六条  房产税的征收办法　　

　 　

一、农村住房在《本法》公布之后给予一年缓冲期，由地方房管部门核实房屋所属权限，以户口为准，制定征收范围统计表，对于拥有两栋住房的农民，可由农民自主选择免征范围，确定征税房屋后，由双方确认征税面积；

　 　

二、农村住房征税时间为年度征收，在一至十二月期内，任何一个时间点都可以交纳当年的房产税，缓交期限为次年第三个月；

　 　

三、城镇普通住房征收房产税采取“首次满征”的办法，即不管是第一套还是第二套或者是多套，也不管房屋大小，先按统一税制和税率征收，属于纳入免征范围的住房，可由住房拥有者持户口证明核实免征房屋和免征面积，当年先征后反，并将该住户应征范围列入数据库，次年完全按应征范围征收；

　 　

四、城镇商品房可采取按月征收，也可以采取年度征收，由房屋持有者自行决定，但缓交期不超过次年第三个月；

　 　

五、农村和城镇住户，如果出现夫妻双方离婚实事，房屋产权进行了财产分割，双方可持离婚证明及新户口簿进行征税范围的重新核定，如果有子女成家进行财产分割的情况，可持新户口簿和房产过户相关手续进行征税范围核定；[不要担心会增高离婚率，世界上没有因房产税而永远以离婚状态生活的国家，中国也不会长期存在]　　

　 　

六、豪华公寓和别墅房产税的征收按月征收，确保高额奢侈税的税源稳定；

　 　

七、住房开发商开盘后超过一年未售出的商品房一律由开发商按月交纳房产税，逾期以三个月为限。

　 　

第七条  国家征收房产税是为了更好地调节财富分配和资源利用，也会根据纳税贡献设立特别抵税条件；　　

　 　

一、不管是法人还是个人，慈善捐款可以冲抵房产税，持合法慈善单位收受捐赠的票据及证明可到税务部门办理等额退税；

　 　

二、对口援助但无合法慈善单位票据和证明的情况，可以凭第三方公证单位证明、地方政府证明或者权威媒体报道影像资料到税务部门核准抵税；

　 　

三、重大自然灾害和重大国家动员事项，由单位组织的集体性捐助也可纳入抵税范围，由组织单位或者境内合法单位出具原始捐赠凭证及接受捐助机构的票据复印件到税务部门办理退税手续；

　 　

四、实物捐赠可以入纳入抵税范围，但必须要求捐赠实物为新品，旧物捐赠不纳入抵税范畴，并且捐赠折价以政府认定的合法慈善机构核定的为准；

　 　

五、抵税项目只能一次性使用，抵交房产税就无法再冲抵其它税项，已经在其它税项中行使过冲抵职能，也不能冲抵房产税，在冲抵房产税后，冲抵项目加盖“冲抵已失效”的方章。

　 　

第八条  避税和逃税责任　　

　 　

一、国家有权对任何有意拒交逃避房产税的行为采取相应的催交手续及强制办法；

　 　

二、普通城镇及农村住房持有人按规定的交税期交纳税款，逾期三个月未交（不含三个月宽限期）的按每月5%收取滞纳金，超过一年未交的可按每月8%收取滞纳金，超过两年未交纳税款的住户，税务部门可以申请法院强制执行，拒不执行的，还可参照《税收新征管法》相关办法处理，对情节严重恶劣的纳税人，可参照《刑法》中有关罪行论处；

　 　

三、对豪华公寓和别墅持有人采取每月纳税，税期较短，给予三次催缴程序，一年之内超过三次催缴的，按税额5%收取滞纳金，累积超过六个月未交纳税款的，按税款8%收取滞纳金，逾期一年不交纳税款的按税额10%收取滞纳金，超过两年未交纳税款的，可申请法院强制执行，还可参照《税收新征管法》相关办法处理，对情节严重恶劣的纳税人，可按《刑法》中有关罪刑论处。

　 　

四、对开发商拥有的商品房，逾期三个月不交纳税款按5%收滞纳金，超过六个月按8%收滞纳金，超过一年按10%收取滞纳金，税务部门有权强行将商品房出租补交税款，超过两年未交纳房产税的开发商，可以申请法院对商品房进行拍卖补交税款，对情节严重恶劣的开发商，可按《刑法》有关规定对法人代表量定罪量刑。

　 　

第九条  扣缴义务人所扣的税款，都应当在次月七日内缴入国库。　　

　 　

第十条   房产税的使用　　

　 　

一、房产税为消费税和调节税，必须确定归地政府所有，由地方政府依法定向使用，必须体现民生原则；

　 　

二、房产税使用范围应该严格限定在：教育、医疗、住房和养老保险四个方面，其它任何领域都不能该项目，地方各级政府无权变更使用范围；[不设定任何模糊使用范围]

　 　

三、地方各级政府设立房产税专项帐户，每年的政府工作报告必须报告使用情况，并接受审计机构的年度审计。

　 　

第九条  各项税款的计算，以人民币为单位，以外国货币为结算货币的，按照国家外汇管理机关规定的外汇牌价折合成人民币缴纳税款。　　

　 　

第十一条 对扣缴纳税人房产税后，按条件依法冲抵的税款，税务部门可扣减百分之一的手续费。　　

　 　

第十二条  国务院根据本法可制定实施条例，原《房产税暂行条例》同时废止。[希望早日能有条例出台]。　　

　　　　

第十三条  本法自公布之日起施行。[前提是得到了最广大网民的支持，形成强大的社会压力，促成全国人民代表大会早日立法]　　

　 　

　 　

　 　

结束语：希望中国尽快出台《房产税法》，我感觉房产税的推出时机已经接近成熟，本人在结合网民建议和意见的基础上另做了一些相关法理上的论证，私下认为我推出的“民间版草案”具备法理基础和操作可行性，可以先行推出交由网友讨论。　　

　 　

我再次强调：不征收房产税就不是真正的房地产调控，不把房产从暴利商品中清除掉，中国普通老百姓的住房就永远是一个梦，不把房产税与节约土地联系起来，中国耕地红线就会节节败退。这个《草案》的推出，可算作我个人有关“房地产人民战争”的第三枪，请朋友们给予支持，特别希望法律界人士能够提出更多、更好的意见，留言直接对《草案》给出完善和规范化建议。谢谢大家！　　

　 　

　 　

中南大学孙锡良（转载须署名）