以保障房建设推动我国房地产高质量发展新模式

赵 磊 赵晓磊

摘要：2023年8月国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确了未来我国房地产业高质量发展的新模式。由于入住资格门槛过高、入住费用负担过重、保障房数量有限以及相关配套设施不完善，我国房地产原有模式的保障效果不尽如人意。其深层次原因，在于房地产业没有真正把握“房住不炒”的重大意义，对保障房“准商品”性质的认识含混不清，导致对保障房的目标期望和任务规定脱离实际。在我国当前住房“总量过剩”的背后，隐藏着结构性“相对过剩”的深层次问题需要解决。由于保障房在事实上的缺位，我国房地产业逐渐陷入了“三高一低”的发展模式，抑制和阻碍了民众的消费能力和创业创新动能。未来我国房地产高质量发展的要义，并不仅仅是对“品质提升”的要求，更重要的是对“房住不炒”的坚守和贯彻。我国房地产业的发展必须坚持“以人民为中心”，因势利导推进原有模式向未来保障性住房加商品房共同发展的新模式转变。

导言

2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(以下简称“14号文件”)①，明确了未来房地产发展的两大目标:一是在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难;二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。这两大目标意味着，未来我国房地产业将迎来“低端有保障、高端有市场”的新模式，即保障体系和住房市场的双循环新格局。因此，该文件也被舆论解读为“新房改方案”。

“14号文件”引起了业界的高度关注。中指研究院研究副总监徐跃进认为，保障房的大规模建设与供应，对房地产行业、市场、企业都将产生重大影响。②本次《关于规划建设保障性住房的指导意见》的出台，或预示着“新房改”即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。镜鉴咨询创始人张宏伟表示，“这次政策内容提得比较明确，保障房归保障房，保障房回归民生属性;商品房归商品房，商品房回归市场化、商品化属性”。此次政策意味着两个市场并行往前走，未来中高收入群体通过购买商品房满足他们的需求，而低收入群体则是通过保障性住房的模式满足他们的需求。可以预期，随着“14号文件”的贯彻落实，我国房地产业将有望实现高质量发展的新模式。那么，房地产原有发展模式为什么不可持续?如何科学把握我国房地产高质量发展的新模式?这显然是学界应当关注和讨论的重大问题。基于此，本文将聚焦保障房建设和房地产原有发展模式的历史经验和教训，展开讨论。

一、原有保障房政策不尽如人意

从问题导向来看，国务院下发的“14号文件”明确了两大目标:一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”;二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。“14号文件”之所以要明确上述两大目标，笔者认为，其原因与之前保障房政策实施情况不尽如人意紧密相关。

作为民生的最基本内容，20世纪90年代以来，保障房建设逐渐成为我国经济社会发展领域的热点与焦点。早在1994年，国家就提出要建立具有社会保障性质的住房体系，初步明确了经济适用房体系的构架。2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确要求加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系的“三位一体”格局———这是我国首次明确住房保障体系的顶层设计。在各级政府的推动下，我国保障房在建设数量上取得了较大成就。据官方统计的数字，“十二五”期间各类保障房累计开工4027.824万套，基本建成2878.88万套，加上“十一五”期间建成的1100万套，已竣工的保障房实物存量接近4000万套。③这些保障房为解决中低收入群体的居住难题奠定了坚实的物质基础。然而，与大规模的开工、竣工的房屋数量相比，我国保障房的效果却差强人意。

一是入住资格门槛过高，入住保障房对大部分需求者来说可望而不可及。众所周知，一直以来经适房和廉租房都曾经是我国保障房的两大支柱。对于保障房申请人的资格，各地都有较为严格的户籍限制。比如，对于出售型保障房(经适房)的申请人，各地均要求必须具备当地的城市户口;而对于申请公共租赁住房(即“公租房”或“廉租房”)的流动性劳动力(主要是农民工)，各地也规定当地户口是必备的申请条件。然而由于申请条件过高，很多应保障的对象只能对保障房望洋兴叹。有关部门统计显示，2002年，全国入住廉租房的低收入住房困难户(简称双困户)寥寥可数，其中北京798户、郑州56户、包头143户、贵阳85户。这样的规模最多只占一个城市双困户总数的7%左右，有的仅占0.4%。④“北上广深”这些外来人口集中的一线城市，解决低收入流动人口住房问题的其实并非保障房，而仍然是那些老旧楼房、棚户区和城中村。

二是入住费用负担过重，使得保障房的保障效果大打折扣。从实际操作过程来看，一边是很多中低收入群体往往买不起或买不到经适房，一边是某些非保障对象却占有或享受了经适房。有调查显示，在经适房销售过程中，为了回笼资金，开发商并不会去核实申购者的收入情况，于是高收入群体和有关系者往往成为经适房的最大获益者。⑤至于用来出租的“公租房”也并不便宜，以广州市为例。按照2013年《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》规定，一个三口之家要申请公租房，在满足其他所有条件的同时，其月收入不能超过5166元。同期推出的公租房项目中，月租金单价最低的为24元，最高的为34元，租赁一个面积为45平方米的住房，月租金总额为1080～1530元，占家庭月收入上限的21%～30%。加上物业管理、水电、交通等相关费用，公租房对低收入群体几乎没有什么吸引力。

三是保障房数量难以满足社会需求，弱化了保障房的保障功能。作为保障房两大支柱的经适房和廉租房，其售价和租金固然低于市场价格，但是，相对于人数众多的中低收入无房户而言，经适房和廉租房的数量仍然有限。由于广大中低收入群体买不起或买不到经适房，结果导致与商品房的建设相比，经适房的建设数量逐年递减，经适房竣工套数占商品住宅的总量由2000年的28%剧降至2010年的6.6%。⑥问题的严重性在于，按照原有的保障房获得资格，相当多的大学毕业生和农民工既买不起经适房，也不符合廉租房的申请条件(没有当地户口，或收入水平不够低)，形成了越来越厚的保障盲点———“高不成、低不就”的夹心层。为什么在我国房地产发展的历史进程中，人们对保障房的负面批评会多于正面肯定?其中的一个重要因素就在于相比起规模和数量趋于过剩的商品房，保障房在数量上一直处于严重的稀缺状态。

四是保障房的相关配套设施不完善，对冲了保障房的保障功能。或许是出于建安成本的考虑，当时的保障房建设往往都选择在地理位置较为偏僻的地方。学校、医院、商场、服务等配套设施和公共设施不完善，导致出行费用和时间大大增加，入住保障房势必增加生活和就业成本。根据住房和城乡建设部2010年保障房跟踪审计报告，南京等13个城市由于廉租住房地址偏远、交通不便、配套设施不完善，造成配租困难突出，甚至导致已入住的家庭因此退出了保障房。

按理说，我国保障房建设已有20多年的发展历程，上述问题应该逐步得到重视和解决，可是效果一直不尽如人意。对于其中的原因，学界已有一些讨论。不少人将症结归咎于技术层面的原因，比如:建设融资、住房用地、运营管理、审核监督等制度设计的缺憾。表面上看，保障房的现实困境与技术层面的制度设计的确不无关系，但是我们认为，其根本原因还是在于政府有关部门对保障房性质的定位未必科学，对保障房的目标期望和任务规定也未必符合实际。何谓保障房?保障房全称“保障性住房”，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格、限定租金的住房。保障房通常由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。最重要的是，由于其售价或租金在相当程度上由政府“看得见的手”来调控，因此保障房属于“准商品”范畴，其性质不同于由市场调控的商品房的性质，决不能将二者混为一谈。

问题要害在于，倘若顶层设计对保障房的“准商品”性质认识不足甚至抵触，以至于对保障房的目标期望模棱两可、含混不清，那么保障房的体系构建和实施过程就难免矛盾重重、进退失据，最终使得保障房异化为房地产市场可有可无的“点缀”和“面子工程”。比如有学者发现，在相关部门的决策过程中，对保障房的定性始终只是一种权宜之计。结果，在中央政府出台的低收入住房政策中，由于没有明确界定保障房的应保对象，也没有战略性规划，随着宏观经济条件的变化，保障房政策不得不处于经济目标与社会目标之间陷入摇摆不定的尴尬状态。⑦有学者强调，之前保障房的政策目标过于面面俱到，其中包括经济增长、社会稳定、城市发展、人口城镇化、收入再分配、人口结构转型以及政治支持等。问题是在实际执行中，面面俱到的政策目标难免会顾此失彼、相互冲突。⑧

回顾10多年来我国保障房发展的坎坷历程，我们不难发现，自从我国保障房政策实施以来，迄今为止之所以未能充分发挥其应有的保障功能，技术性层面的问题固然值得反思，比如在建设融资、住房用地、运营管理、审核监督等方面有很多值得总结的经验和教训，但这些并非其中的深层次原因。我国保障房发展不尽如人意的深层次原因，还是在于政府有关部门没有真正领会“房住不炒”的重大意义，对保障房性质的认识含混不清，甚至本能地排斥保障房的“准商品”性质，最终导致对保障房的目标期望和任务规定脱离实际。一言以蔽之，没有充分认识“房住不炒”的重大历史和现实意义，是导致保障房实施以来效果不尽如人意的根本原因。因此，只有认真领会和科学把握“房住不炒”的深刻含义，明确保障房的准商品属性，摆正保障房在房地产业发展中的应有地位，才能有效挤出房地产市场的非理性泡沫，真正激发广大民众的消费能力，从而加快促成我国房地产业迈向高质量发展的新阶段。

二、房地产供求关系发生重大转变

众所周知，20世纪90年代末以来，房地产业在我国经济中占据着相当重要的地位。据统计，1998—2021年，全社会住宅投资对经济增长的贡献率平均为9.2%，从全社会住宅投资对经济增长的拉动点数来看，1998—2021年平均拉动点数为0.79个百分点。另外，按照新的统计方法，2013—2021年，全国和城镇居民消费支出结构中居住支出占比均值分别为22.9%和23.5%。其中，2013—2020年，居住支出占比呈上升态势，2020年全国和城镇居民消费支出结构中居住支出占比分别为24.6%和25.8%。综合测算，2013—2021年，以住宅投资和居住消费衡量的住房经济在GDP中占比平均为17.5%。⑨

近几年来，由于中美贸易摩擦叠加全球疫情的影响，我国经济出现了一些阶段性的暂时困难，由此也引发了对经济形势判断的分歧。有人将我国暂时性的困难归因于民众“消费需求不振”。我们认为，当前中国经济发展出现的暂时性困难，的确与疫情对民众消费的影响有关，但问题的症结并不在于民众的日常生活消费。事实上，疫情之后民众日常消费势头的复苏非常强劲。据国家统计局2023年7月17日公布的数据，2023年上半年，“社会消费品零售总额同比增长8.2%，消费对经济增长拉动明显增强，最终消费支出对经济增长的贡献率达到77.2%，明显高于去年。服务消费增长较快，出行类和接触型消费增势较好。上半年，全国居民人均服务性消费支出同比增长12.7%，全国餐饮收入同比增长21.4%，营业性客运量同比增长56.3%。消费新动能发展壮大，绿色消费、数字化消费扩大。上半年，新能源乘用车销售量超过300万辆，同比增长37.3%;实物商品网上零售额同比增长10.8%”⑩。

既然民众日常消费恢复的势头如此强劲，我们认为问题的症结在于:房地产供求关系发生了重大转变。换言之，在当下中国的经济活动中，房地产业的发展态势牵一发而动全身，所谓“消费不振”的症结，并不是民众的日常消费不足(比如餐饮、旅游业)，而是民众对房地产的有效需求不足。数据显示，中国当下的房地产供给已经处于总量过剩的状态。据《第一财经》报道，2023年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去三年里，“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据”，而全国100%的乡镇、100%的社区(行政村)和7‰的家庭参与了调查，住房和城乡建设系统动员了260多万人参与。这一组数据也被广泛解读为“首次回答了我国到底有多少房子”。另据相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计算占一半;而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。⑪

住建部统计的“66亿栋”，当然不能完全定性为居民住宅。但是，从各方面给出的统计数据和研究结论来看，我国当前人均居住的空间已经相当可观。据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年11月1日，我国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积为46.8平方米，城市和镇分别为36.52平方米、42.29平方米。近几年来，住房的总量过剩已经突出地影响了房企的市场业绩。据克而瑞研究中心此前发布的报告显示，百强房企2022年1—12月实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。从房企的销售目标完成情况看，根据中房网监测，2022年17家披露年度销售目标的典型房企中，接近六成的企业目标完成率不足80%，更有接近半数的房企目标完成率还不及70%。整体来看，2022年典型房企销售目标完成情况处于历史低位水平。业内人士断言，“不再追求规模的增长，是2022年绝大多数房地产企业的选择”。但即使在这样已经下调了的预期面前，业内人士称，能完成年度销售目标的房企仍寥寥无几。下行周期叠加疫情影响，房企销售业绩相比往年表现更为低迷。⑫

在总量过剩的大背景下，房地产业的低迷态势也越来越凸显。据国家统计局2023年8月15日公布的全国房地产市场基本情况显示，1—7月全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%;商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%;商品房销售额70450亿元，下降1.5%。⑬根据CRIC监测，2023年1—9月，我国百强房企实现销售操盘金额41567.4亿元，同比降低11%。尤其是进入7月份，百强房企累计业绩增速由正转负，第三季度业绩规模同比降低超过三成，明显低于前两个季度。根据中房网监测，已公布的2023年度销售目标的15家典型房企，1—9月完成率整体均值为67.13%，处于近六年来同期次低水平。根据中房研协监测，三季度地方累计出台房地产调控政策252条，其中，宽松性政策223条，占比达到88.5%。值得注意的是，虽然从调控频次来看，2023年季度内呈逐月递增趋势，但即便是在政策利好的情况下，2023年三季度的市场表现仍旧低迷。⑭

我国房地产市场的持续低迷必然会抑制社会资本对房地产业的期望值。根据国家统计局公布的数据，2023年房地产开发投资增速跌幅连续6个月扩大。2023年1—9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%;其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。1—9月，房地产开发企业房屋施工面积815688万平方米，同比下降7.1%;其中，住宅施工面积574250万平方米，下降7.4%。房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。数据显示，1—9月，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%;利用外资36亿元，下降40.0%;自筹资金31252亿元，下降21.8%;定金及预收款33631亿元，下降9.6%;个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。⑮11月15日，国家统计局发布2023年1—10月房地产开发投资与销售数据:1—10月，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%(按可比口径计算);其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。同期，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。⑯

经过几十年的快速发展，从总量上看，我国房地产业在供给上已经处于过剩状态。正是在这样的背景下，官方作出“我国房地产供求关系已经发生了重大转变”的判断，显然是科学的，也是令人信服的。

三、原有房地产模式难以持续

我们必须强调，虽然我国房地产的“总量过剩”为民众住房提供了坚实的物质基础，但这并不意味着原有房地产发展模式就是合理的。从结构上看，对于占比不小的租房和无房的中低收入者来说，所谓住房的“总量过剩”在本质上仍然是“相对过剩”。也就是说:一方面，一部分人拥有的住房已经远远超过了自住的需求;另一方面，相当部分人(年轻人以及大部分农民工)的住房需求却只能通过负担沉重的按揭和租金来解决。据国家统计局2015年的人口抽样调查显示，全国城镇家庭中，31%购买了一二手商品房，50%居住在公有住房、经适房、自建房，19%租房或住在工厂宿舍等;按照楼龄统计，48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋。⑰有调查显示，我国农民工的住房条件和居住环境质量整体不高，60%的农民工没有稳定住房，租房仍然是最主要的居住方式，保障性住房覆盖面整体较低，70%的农民工不了解保障性住房相关政策。⑱

我们必须清醒地认识到，在我国当前住房“总量过剩”的表象背后，其实隐藏着结构性“相对过剩”的深层次问题需要解决。这个深层次的问题，就在于我国保障房在事实上的长期缺位。由于保障性住房在事实上的缺位，我国房地产业的发展逐渐陷入“三高一低”的发展模式，即:高房价，高负债，高风险，低保障。改革开放以来，房地产业“三高一低”的发展模式虽然有其历史合理性和必要性(有关房地产业对国民经济的贡献，学界已有充分研究，这里不赘述)，但其中隐含的问题和风险已经越来越不容忽视。各方面数据显示，很多中低收入者处于住房问题的沉重压力之下，这不仅直接影响了民众的生活消费能力，也抑制了民众的创业和创新动能。

第一，“高房价”抑制了民众的消费能力。根据新的统计方法计算，2013—2021年，全国和城镇居民消费支出结构中居住支出占比均值分别为22.9%和23.5%。其中，2013—2020年，居住支出占比呈上升态势，2020年全国和城镇居民消费支出结构中居住支出占比分别为24.6%和25.8%;然而到了2021年，该占比分别降至23.4%和24.4%。据估算我国居住消费额以及在GDP中的占比，2013—2021年，居住消费额由4.82万亿元增加至10.27万亿元，年均增长9.9%;居住消费在GDP中占比由2013年的8.1%上升至2020年的9.3%。可是进入2021年，居住消费在GDP中的占比开始下降，由2020年的9.3%下降至9.0%。⑲我国居住消费支出和居住消费额的增速及其占比在2013—2021年的快速上升，固然间接反映了恩格尔系数的阶段性变化。但是，我国居住消费支出和居住消费额的占比在2021年后开始下降，也从侧面说明我国房地产市场在结构性相对过剩的背景下已经进入停滞状态，这也就意味着“高房价”正在抑制民众的消费能力。

第二，“高房价”降低了农民工定居意愿。众所周知，中国城镇化正在进入高质量发展的新阶段，即由速度型转变为质量型发展，其中的一个重要任务就是:农村劳动力既要从迁出地转移出去，又要能在迁入地居住下来。2017年中国流动人口动态监测数据显示，57%的农民工在城市工作和生活遇到了困难，其中有75%的人面临收入太低的困难，65%的人面临买不起房的困难，而由户籍制度带来的子女上学困难的占比是32%。一边是很多农民工买不起房，另一边却是房价的快速攀升:根据《2018年农民工监测调查报告》，农民工月均收入仅为3721元。2008年以来，全国商品住宅销售价格呈快速上涨趋势，年均增速为9%，2018年达到8544元/平方米，是2008年的2.4倍。在农民工较为集中的35个大中城市中，房价上涨更快，年均增速高达12%，2018年达到12582元/平方米。刘金凤、魏后凯等人的实证研究发现，城市高房价显著降低了农民工的定居意愿，而定居意愿下降将会阻滞城镇化的进程。⑳由此可见，当下农民工家庭在城市定居的主要障碍已不再是户籍制度，而是城市的高房价和农民工的低收入。

第三，“高房租”削弱了民众的消费能力。房地产原有发展模式的问题不仅在于“高房价”抑制了民众的消费能力，还在于“高房租”侵蚀了民众的消费能力。根据2020年国务院人口“七普”数据，虽然我国城市中租房居住的家庭占比为25.57%，但是一般而言，一线城市和沿海大城市的租房占比会更高一些，比如在上海的租房居住的家庭占比高达40%。㉑如此高的租房比例，房租高低将直接影响农民工的消费能力，而且也会影响广大民众的创业和创新热情。有学者根据城市房价的数据推算，2011年1月至2016年11月，北京、上海、广州和深圳的房价分别上涨了75.95%、78.14%、71.21%和141.12%。㉒

第四，“高房租”压缩了民众的剩余积累。据中国流动人口动态监测调查数据显示，农民工家庭月均房租支出由2013年的508.45元上涨到2016年的814.36元，三年增加了60%，房租占收入比也从0.10上升至0.13，增长了30%。㉓毋庸讳言，房租负担的日益上升将不断压缩农民工的收支剩余，极大地增加了流动人口在城市的居住成本。杨青等人基于2016年中国流动人口动态监测调查数据对此进行了实证检验，结果显示，房租负担上升显著增加了农民工的劳动时间，对家庭负担较重和就业稳定较差的农民工的作用尤为明显。进一步地，房租负担还引起了农民工超时劳动。基于大部分农民工在城市融入障碍、户籍制度隔离与农村社会保障不足等情况下所具有的“效益观”选择，他们理应以追求返乡养老前收支剩余最大化为目标，结果必然倾向于增加劳动供给，用以弥补打工收支剩余的降低。㉔

第五，“高房租”拉大了收入差距。“高房租”不仅侵蚀了民众的消费能力，而且也在“马太效应”中进一步拉大了居民的收入差距。詹鹏等人根据2013年和2018年中国家庭收入调查数据，研究了住房差异对居民收入不平等的影响。他们发现:出租房屋家庭(房东)向中高收入组倾斜，租赁房屋家庭(租户)向最低收入组倾斜，房屋租赁行为会让不同收入组的实际生活水平差异扩大;购房成本和租房成本的增加使最低收入组家庭的住房负担增加，使他们在住房差异中处于更不利的地位;在现有的租房分布下，如果房租继续增加，用于居住之外的可支配收入差距会继续扩大。他们的研究表明，现有住房模式呈现出来的极端倾向是，所有低收入家庭都需要租房居住，而收取房租的家庭则集中在中高收入段;由于房租支出的负担，房产差距会拉大有房家庭和无房家庭之间的差距。㉕由此可见，原有房地产发展模式与收入分配进一步拉大有着密切关系。

为了应付高房价和高房租，相当部分民众的生活消费和小微企业主、个体劳动者的生产经营受到了极大制约。毋庸讳言，一个抑制和阻碍民众的消费能力和创业创新动能的房地产发展模式是难以持续的。在“低保障”的发展模式下，高房价和高房租的后果必然进一步积累“高风险”。继2021年9月个别房企爆雷后，全国有数百家房地产企业不同程度地出现了资金链断裂，结构性风险不断上升。人民法院公告网的数据显示，房地产企业发布的相关破产文书，2021年有369家，2022年有272家。破产原因大多是负债过高，导致资金链断裂。在这些破产企业中，大部分是中小房地产企业。据中国房地产行业2022年的年度报告，113家A股上市公司中有67家披露了业绩，有38家房企亏损。虽然仍有29家获利，但是亏损合计远高于获利合计，八成以上房企的盈利微薄或陷入亏损，其中民营房企普遍深陷债务危机。在房企债务陷入“高风险”的同时，消费者个人住房按揭贷款的违约风险也在加大。国家资产负债表研究中心的测算表明，2010年年底我国居民部门的杠杆率为27.3%，到了2022年底达到了61.9%，年均增长8.35%。与此同时，个人住房贷款余额持续上升，2022年达到38.8万亿元。截至2022年年底，中国居民部门的债务/可支配收入已经超过了140%。㉖

那么，房地产的原有模式为什么难以持续呢?针对市场经济的现实，马克思主义政治经济学的逻辑分析可以回答这个问题。根据马克思主义政治经济学的再生产原理，在某个时期社会再生产的全部产品价值等于三个部分之和:“不变资本”价值(经济学称之为“固定资本”)，加上“可变资本”价值(经济学称之为“流动资本”)，再加上“剩余价值”(经济学称之为“利润”)，由此形成的等式是:W=c+v+m。如果某个时期社会再生产的总产品价值在市场中都得到了兑现，那么，该社会在下一个时期的再生产就具有了均衡的前提。这个“均衡”，是理论推导的结果。

遗憾的是，现实情况往往并非如此。市场经济的现实是，虽然等式两边的价值在数量上是相等的，但是等式左边总产品的价值却有一部分往往得不到实现，这就形成了“生产过剩”或“产品过剩”。“生产过剩”是市场经济的常态，于是，等式两边的价值就出现了一个“缺口”，这个缺口就是市场“不均衡”。这就提出了一个问题:究竟是什么原因导致了市场“不均衡”呢?根据马克思主义政治经济学的基本原理，在等式右边(c+v+m)的三个要素中，m这个要素(即剩余价值或利润)是市场“不均衡”的症结所在。由于资本的利润(m)未能全部用于兑现总产品的价值，这才造成了整个社会经济系统出现了“不均衡”的缺口。马克思和凯恩斯都看到了这个“缺口”。不同的是，马克思揭示了这个“缺口”背后的资本主义基本矛盾———“生产力不可遏止的发展和群众消费的有限性之间的矛盾是生产过剩的基础”㉗;而凯恩斯却不能正视资本主义的基本矛盾，于是把导致这个“缺口”的根源归咎于抽象的“人性”(凯恩斯认为，有效需求不足的原因在于人类的“三个基本心理因素”，即边际消费倾向递减、资本边际效率递减以及流动偏好)。㉘

为了平衡社会经济系统的这个“缺口”，现代经济学从市场经济实践中归纳出了两类做法:一类是需求政策，比如，增加公共支出、调节收入分配等，其目的是扩大“有支付能力的需求”(凯恩斯将其定义为“有效需求”)。需求政策背后的理论支撑是凯恩斯主义，该政策的核心是通过“按揭”来刺激消费，其本质是集聚金融风险的“透支”。另一类是供给政策，包括激励创新、减税以及“去产能”等相关政策，其目的是改善“供给结构”，提升“有效供给”。供给政策的核心是通过“信贷”来引导和调控投资，其本质是毁灭“无效供给”，创造“新的需求”，也就是熊彼特所说的“创造性毁灭”。

回到房地产的结构性过剩的讨论中来。对于房地产结构性过剩的深层次原因的溯源，即便我们暂不讨论房地产供求失衡背后的市场经济内在矛盾，至少也应当聚焦于“有效需求不足”这个层面。我们认为，原有房地产模式之所以难以持续，其深层次原因就在这个层面。这也正是今年以来权威部门强调“房地产供求关系发生重大转变”㉙的真正含义之所在。这里有必要指出，有人以为，只要放任市场这只“看不见的手”的自发调节，就可以解决当下房地产发展的困境。事实证明，这个看法很幼稚。如果单靠“看不见的手”就能解决市场经济的“不均衡”，就能解决现有房地产发展的困境，那还要需求政策和供给政策干什么?还要政府推行“加快保障房等三大工程建设”干什么?

四、结语

诚然，需求政策和供给政策都是为了更好地发挥市场的作用。但我们必须清醒地认识到，需求政策和供给政策以及相应的保障房建设其实就是“看得见的手”在发挥积极作用。我们注意到，在“房地产供求关系已经发生重大变化”的当下，有学者依然坚信仅靠市场经济的自发调节就可以解决房地产原有模式的发展困境。我们认为，即便周期性的金融震荡可以强制实现市场经济以及房地产的“均衡”，但这种“均衡”与市场“自动实现经济和谐”已经全然无关。因为这种所谓的市场“均衡”，其实就是马克思所说的“不顾对立而硬说是统一”的幻觉而已。㉚

那么，我们能否依靠征收房产税来解决房地产发展模式的困境呢?一段时间以来，征收房产税的创意引发了学界的关注和讨论。然而有关研究显示，在目前的产业结构背景下，房产税的普遍征收大概率会显著推动房租上涨。㉛进一步的实证研究表明，在考虑税负转嫁时，房产税的再分配效果会明显降低，收入更低的租户因房租的上涨会实际承担增加的税负，从而抵消各种减免措施在收入调节方面的政策效果，房产税能起到的收入再分配效应最终是有限的。㉜因此，对于征收房产税的效果仍需慎重期待。

房地产原有发展模式的问题已经越来越被人们所认识，不久前《经济日报》发文称:“房地产行业将由过去的规模扩张向高质量发展转变。我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，人民群众对住房的要求从‘有没有’转向‘好不好’。大规模扩张已经不能适应新形势，市场需要回归真实居住需求。房地产企业应致力于提供满足健康居住、健康生活需要的住房。此外，绿色低碳和智能化也是重要发展方向，新设计、新材料、新工艺和新科技将支撑高品质住房发展。未来，企业需要通过提升资产运营、资本运作等能力，寻找新的增长点。”㉝我们认为，未来我国房地产高质量发展的要义，并不仅仅是对住房“品质提升”的要求，更重要的是对“房住不炒”这个基本原则的坚守和贯彻。换言之，房地产业的发展必须坚持“以人民为中心”的立场，因势利导促成“三高一低”的原有发展模式，向着未来的保障性住房加商品房共同发展的新模式转变。

在未来房地产高质量发展新模式中，保障房建设是其中的关键。2023年下半年以来，以保障房为首的“三大工程”(即:保障性住房、城中村改造和“平急两用”的公共基础设施建设)部署在中央高层会议上被不断强调，由此可见保障房在顶层设计中的重要地位。保障房的来源有两个基本途径:一是新建增量房，二是回购存量房。在资金来源上，央行行长潘功胜承诺，政府要向保障房建设提供中长期低成本的资金支持。㉞来自住建部的数据显示，2021—2022年，全国共建设筹集330万套(间)保障性租赁住房，大约可解决1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间)，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。㉟对于未来房地产高质量发展新模式而言，这是一个积极的信号。

从目前房地产结构性过剩的实际情况来看，我们认为，政府或应当将回购存量房作为今后一个时期保障房建设的主要来源。回购的办法既可以帮助化解房地产商的产能过剩，又可以较好地缓解中低收入者的住房刚需，可谓“一举两得”。同时，政府应当松绑“三限”政策(限购、限贷、限价)，在商品房领域让市场充分发挥决定作用。只要“准商品”性质的保障房体系有效且普遍，那么不论今后商品房的市场价格涨得多高，都不会影响普通百姓住房的基本需求———新加坡组屋的经验就是明证。

参考文献：

[1]程恩富、高斯扬:《智能经济及其相关论争的辨析》，《当代经济研究》2024年第8期。

[2]程恩富、陈健:《评析美西方炒作的“中国产能过剩论”》，《政治经济学研究》2024年第2期。

[3]程恩富、叶道良:《缩小我国财富和收入分配差距的对策研究》，《海派经济学》2024年第2期。

[4]程恩富、董金明:《坚持以公有制为主体的共同富裕是中国特色社会主义的经济本质》，《海派经济学》2023年第4期。

[5]赵晓磊:《创新来源、逻辑及机制:基于唯物史观的思考》，《中国西部》2023年第6期。

注释：

①周雪松:《保障房新政将推动房地产业转型发展》，《中国经济时报》2023年10月31日。

②王登海:《保障房、商品房双轨并行住房建设将进入新阶段》，《中国经营报》2023年11月6日。

③谭锐:《中国保障性住房体系的演进、特点与方向》，《深圳大学学报(人文社会科学版)》2017年第2期。

④李斌、若谷:《廉租住房“入住难”》，《中外房地产导报》2002年第17期。

⑤中国人民银行福州中心支行课题组:《经济适用房政策何去何从》，《银行家》2006年第2期。

⑥谭锐:《中国保障性住房体系的演进、特点与方向》，《深圳大学学报(人文社会科学版)》2017年第2期。

⑦Huang Y， Low-income Housing in Chinese Cities:Policies and Practices， The China Quarterly， 2012， No.212.

⑧Chen J， et al， Public Housing in China's Mainland:History， Ongoing Trends， and Future Perspectives， Chen J， et al Eds:The Futureo f Public Housing:Ongoing Trendsi nt he East andt he West，Berlin:Springer-Verlag，2013，pp.13-35.

⑨任荣荣、岳国强:《从最终需求的角度看房地产业在国民经济中的作用》，《宏观经济研究》2023年第1期。

⑩魏玉昆、邹多为:《上半年重要数据发布，当前经济形势怎么看?》，https://wwwhtbprolgovhtbprolcn-s.libdb.ucass.edu.cn/yaowen/liebiao/202307/content_6892578.htm.2023年7月18日。

⑪郑娜:《官方披露全国已有6亿栋房屋!关于房子是否过剩的话题再引热议》，https://mphtbprolweixinhtbprolqqhtbprolcom-s.libdb.ucass.edu.cn/s/FFra6yoG oX Iiz A AnF U9ZGg.2023年2月24日。

⑫曲涛:《2022年典型房企销售目标完成率排行榜》，https://baijiahaohtbprolbaiduhtbprolcom-s.libdb.ucass.edu.cn/s? id=1756509095006883184&wfr=spider&for=pc.2023年1月31日。

⑬曲涛:《多项指标继续下滑，楼市迎来“最惨淡”7月》，https://baijiahaohtbprolbaiduhtbprolcom-s.libdb.ucass.edu.cn/s? id=1774272306722478593.2023年8月15日。

⑭曲涛:《从1-9月部分典型房企销售目标完成率看，仍处于六年低谷》，https://baijiahaohtbprolbaiduhtbprolcom-s.libdb.ucass.edu.cn/s? id=1780881271674889426.2023年10月27日。

⑮亚晨:《官方数据:商品房单月销售回暖，10月有望延续复苏态势》，https://baijiahaohtbprolbaiduhtbprolcom-s.libdb.ucass.edu.cn/s? id=1780069035513319477&wfr=spider&for=pc.2023年10月18日。

⑯周雪松:《市场复苏持续性不足稳楼市还须进一步加力》，《中国经济时报》2023年11月16日。

⑰郑娜:《官方披露全国已有6亿栋房屋!关于房子是否过剩的话题再引热议》，https://mphtbprolweixinhtbprolqqhtbprolcom-s.libdb.ucass.edu.cn/s/FFra6yoG oX Iiz A AnF U9ZGg.2023年2月24日。

⑱李智、欧阳慧:《推进农民工在城镇实现安居梦——基于全国14省46个城市的问卷调查》，《宏观经济管理》2022年第7期。

⑲任荣荣、岳国强:《从最终需求的角度看房地产业在国民经济中的作用》，《宏观经济研究》2023年第1期。

⑳刘金凤、魏后凯:《城市高房价如何影响农民工的定居意愿》，《财贸经济》2021年第2期。

㉑国务院第七次全国人口普查领导小组办公室:《中国人口普查年鉴-2020》，北京:中国统计出版社，2022年，第1851-1852页。

㉒黎嘉辉:《城市房价、公共品与流动人口留城意愿》，《财经研究》2019年第6期。

㉓杨青:《房租负担对农民工劳动供给的影响——基于农民工“效益观”的视角》，《农业技术经济》2021年第7期。

㉔杨青:《房租负担对农民工劳动供给的影响——基于农民工“效益观”的视角》，《农业技术经济》2021年第7期。

㉕詹鹏等:《城镇居民住房分布对收入不平等的影响》，《社会科学战线》2022年第7期。

㉖胡洁、于宪荣:《房地产风险表现、传导机制及对策》，《西部学刊》2023年第13期。

㉗《马克思恩格斯全集》第26卷(2)，北京:人民出版社，1972年，第602页。

㉘赵磊:《市场经济能自动实现均衡吗?——基于马克思主义政治经济学的逻辑》，《西部论坛》2019年第2期。

㉙刘琳:《房地产市场供求关系发生重大变化的新形势》，《中国投资》2023年第Z8期。

㉚《马克思恩格斯全集》第26卷(2)，北京:人民出版社，1972年，第571页。

㉛刘正才、张元峰:《房产税对房租的影响及其试点建议》，《全国流通经济》2023年第17期。

㉜刘学良、段全伟:《房地产税负归宿、房租转嫁和房产税收入分配效应》，《经济学动态》2023年第6期。

㉝金观平:《推动房地产业发展模式转型》，《经济日报》2023年3月31日。

㉞吴宇、吉宁:《支持实体经济稳定增长切实维护金融稳定——中国人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜谈经济金融热点问题》，https://wwwhtbprolgovhtbprolcn-s.libdb.ucass.edu.cn/lianbo/bumen/202311/content_6914250.htm.2023年11月8日。

㉟孙蔚:《保障性住房建设提速》，《中国消费者报》2023年9月1日。

(本文原载《政治经济学研究》2024年第3期，授权红色文化网发布)