把住房作为“投资品”其实是很危险的市场规则

——解读中国房产市场现状

邋遢道人

2007-04-13

　　房价居高不下一直成为老百姓和政府关心的问题。有关这个问题专家们议论了很多，主意出的也不少，政府也出台了不少政策，但是房价依然越来越高。贫道觉得首先要搞清楚房价一直涨的深层原因。这个问题清楚了，才能提出解决方案问题。

　　首先，我们必须从供应方看一下究竟什么在涨。

　　房屋销售有成本和利润。目前关于房地产利润率说法不一。财政部2005年检查了39户房地产开发企业，企业会计报表反映的平均销售利润率为12.22%,而实际利润率高达26.79%。我们就算25%是利润，75%是成本。成本中，土地大约占40%，建筑费用占其中50%（百度知道：建筑业成本问题），其余为财务、销售费用（据中媒调查机构的统计，2002年各媒体的地产广告159.15亿元，位居各行业第一）。一般建筑费用中材料器械取费等占80%，人工占20%。这样算下来，100元房款中，房产商拿了25元，政府出让土地拿走30元，建筑材料等用了30元，民工拿走了7.5元，其余7.5元大约是促成交易费。

　　2000年、2003年、2004年房屋销售价格指数分别上升1.1%、4.8%和9.7%。2005年上升超过两位数，2006年第四季度稍微回落点，也还有11.5%。房价一路攀升是显而易见的。我们取这两年房价每100元年上涨10元这个接近值来计算。

　　2000年、2003年、2004年建筑材料及五金分别上涨：-1.6%、-0.3%和3.7%。建材价格上涨主要是2004年前后钢铁生产能力与建筑业供需的矛盾形成的（04年钢材涨20%），2003年和2004年钢产量分别增长26%和23%后，这个矛盾就减缓了。因此材料等按上涨3%。30元上涨3%也就是涨了0.9元。

　　2000年到现在，建筑行业职工平均工资每年上升大约在8%左右。按7.5元计算，长了0.6元。

　　销售费用也按0.6元算。因为其比例也不高。

　　土地交易价格指数03年上涨12.4%，04年上涨11.6%，近年土地交易价格大致或略高于这个水平。我们取13%。也就是土地价格长了3.9元。（以上未标注来源的均为年鉴数据）

　　以上加起来是6元，那么房产商利润增加了4元。

　　这样一算，按统计年鉴中房子涨价的10元中，房产商长4元，利润增长16%。政府也接近长 4元，长了13%。其余材料工资等涨了2元。

　　这里面，房产商的利润增长主要来自政府土地价格的上涨。而且房地产商和政府实际所得一定比刚才算的高得多，尤其是政府。这样说有点奇怪，贫道给大家分析一下。

　　一般来讲，房产开发是由市中心向外发展。假如本来某块靠近市中心点的A土地去年买了，每亩100万元。当时稍微远点的B地块应该是80万元/亩。今年政府卖B地块，按统计数据算应该是卖了113元。也就是这块地实际上涨了41%。由于房产建筑周期至少1年，于是今年房地产商将该地块售房价格长了10元，扣除给建筑企业增加的2元，实际增长8元利润。利润增长30%。也就是说，涨价最大获益者是政府，其次是房产老板，建筑企业基本没什么便宜。

　　不过这就是房价长的原因吗？不是，目前中国房地产市场基本是市场经济规则，不是说供应方想提高多少价格就提高多少。只要价格高了没人买，房地产商也提不高价，政府也卖不出高价地。贫道不是因为自己企业做房产这样说的，是因为这本来就是规律。

　　那么房价究竟为什么这几年无论怎么“控制”都在长呢？道理是这样的：

　　需求大于供给就会涨价，一旦涨价资源就向供给行业转移，供给增加，价格就会回复。这是一般道理。

　　但是有个情况决定今天的房产市场还有点特殊规律。

　　首先，房产属于不可再生资源。有人会说那郊区土地多着呢。但城市用地与位置有关，所谓不可再生，是这块建了房子地的“位置”是不再生的。而且建筑用地总会与农业用地是有你没我的关系。同时，由于城市化是必然的，城市总在扩大，因此地价（包含位置因素）从长线看一定是在长的。在中国正处于快速城市化阶段，土地价格总的来讲是会长的。

　　作为典型的不可再生资源——土地交易市场一直有很特殊的规律。我们知道，假如某商品的价格从长线看一定上涨，而且这个东西储存费用小而且不会“损耗”，那么这个东西作为“保值”或“投资”品是最合适的。也就是说买家可以把购买其“交换价值”为主要目的而不是其“使用价值”。道理也很简单：可再生资源，比如粮食价格总会有高有低，前些年钢材供不应求各地就大上钢厂进口矿石，于是钢价就不疯长了。因此，不可再生资源涨价幅度长期看总比可再生资源的比价要高。

　　这个情况可以从中国古代土地交易市场看出眉目来。在一个王朝初期，由于战争对人口的损耗和新政权的财富再分配，自耕农比重很大。相对安定的新王朝会使人口逐渐恢复和增加。虽然这个时期会通过开荒扩大土地供应，但总会小于人口增长速度。于是土地价格长期看要涨。而且实际情况也是这样，每次王朝交替期上等地价贱到几两一亩，而后期能达到百余两一亩。由于小农经济经济体太小，无法自足，在市场经济风浪中吹弹可破，因此会不断产生破产卖地的农民。虽然他们一旦有点钱就要买地，但总的来讲是卖的多买的少。而中国的商人、地主和高利贷者往往是三位一体的，于是很多地主商人就会将土地作为投资或保值的物品。也就是更重视土地的交换价值而不是使用价值（吃地租），土地兼并的风浪就随着王朝建立就开始了。自耕农逐年减少，雇农逐年增加。

　　土地毕竟有使用价值（吃地租），但地价随着王朝延续越来越高。相比之下地价与其他商品尤其是农产品的价格比就与王朝初年不一致了。这必然驱使商人地主用提高地租的办法平衡价值。地租一高，同样一户佃户要养活家人就必须租用更多的土地。比如本来6成租子租10亩可养活5口人，8成租子就要20亩。于是土地与失地农民的比例越来越悬殊。愿意租地的农民越多，地租越有条件压低。于是大量农民成为失地流民。

　　最终暴乱开始了，孕育一个新的王朝。就这样周而复始。贫道说这些并不是想警示什么，只是描述一下市场人在遇见不可再生资源时的疯狂劲头有多大。

　　也就是说，任何不可再生资源，而且是便于保管还可以“吃租”的东西，不仅从长线看一定会涨价，而且一定成为首选的保值和投资品。

　　这接着带来另一个问题。有两个行业买家买东西主要注意物品的交换价值而不是使用价值。一个是商业，一个是股票、期货、汇市（当然最典型的是赌博）。由于商业交易物品都存在着储存和费用问题，尤其是这些物品都不是“不可再生物品”，因此商业看重的是物流过程的利益。“跌时买涨时卖”，“贱处买贵处卖”是每个从商的个体经商本规则。虽然商品也有囤积居奇来牟利，但机会都是短暂的、偶然的。

　　而期货股票市场就不是这样。这样的市场中每个个体判断规则往往是“买涨不买跌”，越涨越买。而“越涨越买”的群体结果就是“越买越涨”，形成正态循环。

　　总结起来就是说，房产市场的特点有两点，一是它的长线看涨特点使它很容易变成一个投资市场，很多买家是看重房子的交换价值而不是使用价值。二是在买卖交换价值时的规则是“买涨不买跌”，在一个长线一定涨的市场上，有自然单方向加速的趋势。

　　今天的房地产是否处于这种状态，主要看有多大比例的买房人是以购买房子的交换价值而不在乎使用价值。

　　我们姑且排除“温州炒房团”的作用，主要研究一般人。当然，要给出准确数字是很难的，因为没有这方面统计。但是这可以观察和推测。

　　北京和杭州的消息说，2006年新售住房中50%以上是外地人购买，估计不少城市都有这样情况。外地人中当然也有很多在这些城市打工的人，除了不用考虑的农民工以外，有购房需要的主要是一些大学生。在北京，这些人多数年工资大约在3-5万之间，购买北京、杭州这样动辄上万元一平米是很困难的。从我们在北京的公司看，只有少数“北漂”了5、6年的买了五环以外通州等地的小房子。贫道认为，北京五环以内所谓外地人买的房子，大部分是在买“交换价值”。其余北京户口人买了剩下50%的房子，买第二套甚至第三、第四套的人也很多。

　　这可以在晚上9点左右沿着北京四环看新形成的小区楼盘，开灯的房子远没有没开灯的多。也就是说新建的楼盘“入住率”都不高。这意味着买房的人完全是从交换价值角度买的，他们连出租（总算有点使用价值）都懒得出租。而外地人买的房子，出租就更少了。

　　因此，如果做一个2005年以来有一半以上新买房者是以投资或保值为目的，应该不会有很大偏差。

　　这些分散决策的，以投资保值为目的的购房者是推动房价上涨的原动力。没有他们这样的冲动，政府和房地产商都不能在这里呼风唤雨。

　　那么下一个问题是，这些人怎么会有那么多钱来买房，而且为什么什么好事不做，偏偏给需要房子的人出难题呢？

　　比较明显的原因有两个：

　　一个是中国在新世纪有一个加速两极分化的现象。咱们就不说城乡只说城镇。1997到2000年，城镇最低收入群体收入增长了9.2%。同期最高收入群体为29.9%。高收入群体收入增长速度是低收入的3.25倍。2000年到2004年，低收入群体收入增长速度下降为7.9%，也就是放缓14%。但高收入群体同期增长了90.6%。也就是增速加快2.03。高低收入收入增长速度差距从00年前的3.25倍扩大到11.47倍。而且这个趋势也没有逆转迹象。（年鉴数据）

　　国家统计局网站公布的数据只到2004年（现在已经2007年！），这时城镇最高收入群体人均年收入达到27506元。此前每年增长率都在18%以上而且是加速度增长。如果估算一下，他们在2006年应该达到人均4万元左右。还有一点不能不考虑，这些数据是城调队抽样调查得来的。正像很多人分析的那样，目前高收入群体中很大一部分是靠非法非税收入获取的。这些黑色和灰色收入是很难统计的。因为即使他们填表时被告知数据会保密，但灰色尤其黑色收入也不会填写的。因此贫道以为这个数据还可乘上1.5。也就是说达到6万元左右。

　　这些人占城镇人口的10%，总计5400多万。年鉴同页数字表明他们家庭人均2.65人，一家年收入为16万元。年鉴还说他们每年收入中11%用于购房，这批人每年有近3700亿投入房产市场。而这些人早就有了住房，甚至不止一套。可以这样判断，城镇人每年起码有3700亿投入房产市场的资金是为了保值和投资。如果包括温州炒房团等资金，再加上农村居民最高收入群体的参与，说有4500亿在做这个事情恐怕不是不可能的。这些直接首付的资金还起码能从银行里牵动出相当于这些资金40%以上的额度投入房产，总计达到6300亿。全国最大的房产市场上海，每年只有1000亿的销售额。2004年全国房产住宅销售总额也就1万亿。

　　这样，为什么新楼盘夜里总不亮灯的原因就明了了，为什么房价涨个不停的原因也清楚了。

　　贫道以为，即使这些数字有些是根据统计数据和社会状况推测的，但房地产市场运行的基本原理却是不错的。

　　事情还没有完：为什么这么多经济学精英在“解读”房产市场时回避经济学的这些基本规则呢？是他们不知道？贫道觉得更可能的是装傻，因为现在的精英们已经都成了“托”。他们故意胡说八道来影响舆论和政策。

　　是谁的托？房产老板的托和政府的托，当然更重要的是富人的托。因为只要认真一研究，仔细一观察，肮脏的东西都暴露了。

　　上面有关于房产市场成为投资市场的原因两个说了一个，接着说下一个。

　　大量富人将资金用用购买房子作为保值和增值手段的另一个原因是缺少保值手段。目前我国有股票、期货、换汇的市场等资本市场，但这些市场是完全的投机市场，波动很大。对大量只是希望存量资产能够“保值”的高收入阶层来讲是不合适的。本来债券尤其是国债市场是一种盈利水平不高，但比较安全的投资，但这个市场目前只对银行开放而不对个人开放。于是很多高收入群体自然选择既安全有有保障的房产市场作为投资的首选目标。

　　下一个问题是房价是不是高了。别以为大家都认为房价高了，这个问题显然有争论。房地产商和很多经济学精英认为房价并不高，各地政府甚至认为本地房价不仅不高，还想尽办法促使房价提高。另一方面，低收入阶层总在抱怨房价太高。

　　如果看了本文前半部分就知道，说房价不高还有很大空间的人显然都是在涨价中获取利益的和他们的托。因为各地政府和房产商是涨价的受益者，同时参与炒房的高收入阶层也只有房价持续长的情况下才能获益。对他们来讲房价越高越好。

　　支持和反对房价继续上涨的人都喜欢用美国、日本、香港等房价进行对比，有的只比房价，有的比房价和平均收入。贫道以前也提供过这样的数字。现在看来问题并不在此，因为中国的体制与这些地方不同，经济结构也不同。现在很难找到一个一致的算法，比如达到某个值的时候就是警戒线。

　　贫道认为中国目前房价不仅过于高，而且是一种非正常的增高状态。

　　说房价高了是指需要买房的人很难买起房子。一般来讲，需要买房的人主要应该是准备结婚或者刚刚成家的年轻群体。任何国家这个群体都是买新房的最主要群体。虽然中国正处于一个年轻人收入高于中老年收入的时期，但在北京、上海这些人年薪多数在3－5万元。即使偏远的小户型也要50万以上。其他地区房价低但收入也明显低。因此对需要买房的人来讲房价确实高了，尤其对农村出身在城市工作的新大学毕业生来讲。我们还可以从发展角度看。按统计年鉴数字，中国近年房价每年增长12－13％，但只有城镇中等偏上收入群体年收入增长达到这个水平。也就是70％的城镇居民的收入如果现在买不起房子，今后也一样买不起，而且会越来越买不起。房价让多数真正需要新房子的人买不起房子，说房价高当然有道理。

　　贫道以为，重要的还不是房价高了还是低了，而是目前中国的房产市场是个畸形市场，是一个无法控制的市场，一个趋向崩溃的市场。

　　主体是为了保值和投资的房产市场往前走会是什么样子呢？

　　住房不是吃饭，真买不起可以租，租不起挤着住，不会像中国古代土地问题那样因为面临饿毙去铤而走险。这也可以从房价涨幅于房租涨幅的比较中可以看出来。近年来房价虽然按两位数在长，但房租价格上涨指数一直在1－3％之间。因为如果租房价格像房价一样涨，买不起房子的人也租不起房子的。租房价格又上不去，加上这么多外地人为了投资保值在中心城市购房，大量房主根本没考虑出租。这就是买过的房子总不亮灯的主要原因。结果会是房子大楼越盖越多，空房也越来越多。为中国人创造了大量的GDP——一个只有交换价值没有使用价值的GDP。而且物权法保障了这些只买不住的人的权力。中国到2006年城镇人均居住面积已经超过20平米。这个数字比新加坡还高，接近发达国家人均25平米的水平。关键是，中国每年以5亿平米的速度建设商品住宅（05、06年商品房竣工面积都在5.3亿平米以上）。也就是说5亿多城镇人口人均每年增加1平米居住面积。到2010年前后就达到发达国家水平，2015年就世界第一。不过是一个“富者房连楼宇穷者无卧榻之地”的世界第一，一个纵有“广厦千万间”难庇“天下寒士俱欢颜”的世界第一。

　　这可能还不重要。因为凡是“买涨不买跌”的市场，一定是个“越跌越卖”的市场。房市崩盘是什么样子，日本、香港都有例子，贫道就不罗唆了。

　　关于怎么使房价降下来，而且是平稳降下来，很多人出了主意。贫道认为有两种办法，一种是市场经济办法，一种是计划经济加市场经济办法。先说市场经济办法。

　　纯市场经济的办法就是在房产保有环节征税，也就是对房屋拥有者征税。这个税种并不难设计，只要把握目标是“让把房产作为投资的人无利可图”就行了。比如按单户型面积和档次制定税率，面积越大和档次越高税率越高。或者就像英国那样按房价制定税率，每几年根据房价重新调整一次。制定房产税的同时要开放国债对个人的发行。

　　房产税是将房产置于市场经济相匹配的规则。西方国家房产税是地方税的重要税种。英国的房产税平均要占地方财政收入的30-40%,高的可达70-80%,低的也有10-15%。在英国，房产被分为8个等级，评定以后几年不便。但这是个累计税体制。房产价格越高税率越高。据外电06年7月19日报道，英国07年将提高财产税至当前水平的3倍。英国地区事务大臣NickRaynsford领导的评论组织将于20日要求政府提高房屋价值高于17万英镑(31.8万美元)的财产税。价值62万英镑房屋的财产税可能翻三倍。中国如果开征这个税种，并将全部收入专项用来补贴城镇低收入住房问题和农民进城定居的住房问题，会逐步消除目前局面。

　　把这个纯市场经济的办法加一点计划经济的办法，就是再附加一个对个人拥有房产总值的税种，而且也是个累进税。有人会担心富人可能用亲戚朋友名义买房的办法来避税。这很好办，因为有了物权法。只要这些被委托作假的人把以自己名义办出来的房产证拿到手后声明房产是自己的，法院就判定财产归属他。根据数学人民是愚蠢的这一基本定理，只要媒体公布一例，就没有多少富人敢干了。

　　有人认为税收解决不了问题。比如两会期间前税务总局副局长，全国政协杨崇春委员认为借助税收手段对房价攀升不会有什么作用。理由是前一段对房地产商开征房地产税并没有抑制房价，房地产商会转移成本。因此，他不赞成“对个人征收房产保有环节税收”。

　　贫道非常纳闷的是，像杨崇春这样的老税务专家怎么能判断不清楚税收在什么环节征税起什么作用。前一段向房产商开征房地产税，其实根本不是为了抑制房价，是想消减房产商利润。上一个帖子贫道讲了，政府自己在更偏远的地块地价上涨比去年上涨13％等于实际上赚了40％以上，而房产商也因开发周期利润上涨30％，因此政府要再多拿点。杨崇春委员说房产商会“转移成本”，就已经挑明房产商会通过提高房价来保障利润。这个税的调控方向不是已经暴露了吗？

　　房产市场有供应方——房产商和需求方——买房人。在供给方环节增加税，结果一定是提高供给的成本，成本高了自然是诱发供给价格高的因素。这个税种本来就是一种促进房价上涨的措施。怎么能装糊涂说这个税种不抑制房价呢？相反，只要在需求方征税，一定是增加需求方成本。这样的税种抑制了需求，需求低了房价自然低。这么简单的税收杠杆作用，搞了几十年税收的官员一定清楚。贫道这才知道现在不仅经济学精英是托，连政协委员、老官僚也做托！

　　还有个计划经济的办法。这就是允许甚至鼓励各单位在不影响正常工作的情况下用国拨土地组织职工集资建房。同时不仅允许，而且提供帮助让居民集资建房。这样精英们会喊叫这会破坏房产市场的规则，使房产市场发展不健康。精英们确实说对了，这样做的目的就是扰乱这个规则，让房产市场“不健康”发展。因为房产市场一“健康”，国民经济就不健康，需要住房的人就不健康。