死不瞑目的小产权房

李北方

前段时间，媒体集中报道成渝统筹城乡综合配套改革试验区的新探索，焦点之一就是四川的小产权房破冰。虽然国土资源部的态度一直是明确的，警告城镇居民购买小产权房风险很大，但我觉得四川发出了一个信号，小产权房挡不住了。可是没过多久，新说法来了，12月11日的国务院常务会议发出精神，中国将实行最严格的土地政策，内容之一就是城镇居民不得购买小产权房。

实现“最严格的土地政策”有个冠冕堂皇的理由，即守住18亿亩耕地的红线。以此推论，小产权房可能导致耕地被变为建设用地，所以是要禁止的。严格土地使用是政府关心的，政府关心的还有另外一个问题，就是控制房价上涨。但这两个政策取向内在是矛盾的，尤其是对小产权房的封杀，怎么看也不像为了保护耕地，倒更像是保护地方政府在土地上的收益，进而保护房价。

房价居高不下，有两个主要原因，一是地价越来越高，二是需求旺盛。第一代房地产开发商们通过关系搞一个土地批文，然后用土地在银行抵押贷款，用贷来的钱挖一个坑就开始卖房子，这种空手套白狼的手段现在不大管用了，拿土地要经过招拍挂，价钱越来越高，地王不断涌现。虽然其中不排除暗箱操作的成分，但房地产商的土地成本加重是个不争的事实，这部分成本必然体现在房价中。

价格等于价值乘以需求供给比，一套价值每平米1000元的房子在市场上有10个买家，房价就可能是每平米10000元，这是现在的高房价背后的供需不平衡因素。但房地产市场上的需求并非都是真实的，投机在其中占很大的比重。炒房团的买家在北京一下子就买下一个门洞，早就不是新闻了，售出的房子大量空置，买家只等重新估值后出手套利，这就挤占了真实需求。投机的普遍存在还使房地产市场发生了异化，正常的市场行为是卖家希望价钱高，买家希望价钱低，双方在博弈后趋向一个均衡价格。但投机的房地产市场是买卖双方的共谋，共同抬高房价。真正有住房需求的人就倒霉了，不但买房负担越来越难以承受，还要背黑锅，任志强就很幽默地说，房价都是未婚女青年抬上去的，应该限制对购房者的年龄进行限制。

面对这种局面，小产权房其实是个平抑房价的不错的选择。先看土地价格。城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，根据现行法规，集体土地要进入房地产市场，首先要经过政府征地的环节，几万一亩征地，转手就可能拍出几百万的价。这给政府留足了获利的空间，却损害了农村集体组织的利益，同时制造了一批失地农民。小产权的实质是集体土地直接进入住房市场，在土地成本上省下了地方政府拿去的部分，房价自然就便宜了很多。集体土地进入市场，也打破了政府单方面垄断土地供应的居民，让房地产市场从根本上开始像个真正的市场。

在供需方面，由于小产权房不方便过户交易，所以购买者都是有真实住房消费的群体，投机客不会炒小产权房。小产权房的价格也可能有波动，但这反应了真实的供求关系，于大产权房价格被投机左右有本质的不同。

总理说，他最关心的是住房问题。住房问题最核心的当然是房价了，作为平抑房价、制约房地产市场非正常秩序的优选的小产权房，在见光有望的情况下再次被明令禁止，背后是对地方政府和房地产商的妥协。

防止小产权房建设侵占耕地的说法显然不成立。城市化进程大势所趋，城市周边的一部分耕地必然会转化为建设用地，十年前北京亚运村一带还种着庄稼，如今已是高楼林立，但偏远农村的耕地无论如何也不会吸引房地产商投资，因为盖了房子也没人去住。对于绝大多数耕地而言，真实的危险不是转化为建设用地，而是农民因为种地不挣钱而将土地撂荒。三农专家李昌平说，守住耕地只能靠农民，靠别人靠政策都是句鬼话。只有切实落实扶植农民种田的政策，才能鼓励农民善待耕地。

而城市周边的耕地转为建设用地的过程中，地方政府有实现利益的强烈冲动，即将集体所有的耕地征为国有土地，再转手拍卖的利差。城市土地国有的另一种表述是城市土地归全民所有，土地增值部分理所应当由全民共享，但土地政策延续了改革开放以来一贯的放权让利的做法，把土地增值收益让给了各级政府。各地通过批租土地搞开发，实质上是以侵犯全民对国有土地的产权和未来十几届政府对土地的经营权这种方式来筹集资金，实现当下的政绩。阻击小产权房，实质上是地方政府垄断城市化进程中的土地增值而已。

城市土地属于国家所有，这是宪法第十条的规定，地方政府在“经营城市”的旗号下把国有土地增值收益揽入私囊，事实上是违宪行为。而国资委竟然不管理国有土地的收益，也是难以理解的。截断地方政府在土地市场上的既得利益，将国有土地增值收归国有，用于全民，是遏制地方政府参与炒房地产进而平抑房价的根本。放权让利的改革一度作为激发地方积极性的权宜之计，如今已经产生了强大的惯性，根本上扭转回来并不现实，而作为变通的集体土地直接进入住房市场又被扼杀，足以显示这股惯性是多么的强大。

小产权房虽明不正言不顺，却已经大面积出现了。有数据说，北京有1/3的房子属于小产权房。接下来，等待小产权房的是什么呢？济南已经有强制推倒的先例了，莫非举国上下将出现一个扒房子的热潮？

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