王炼利:学者官员的错误！——房地产问题从理论到实际的一次梳理

------------------------------------------------------------------------------------------
[北京大军观察中心编者按：本网站发表的房地产文章已经有不少，王炼利女士最近又发来这篇更深入的研究。希望大家关注。]
房地产真实需求和影响房价的真正原因

——学者官员的错误，房地产问题从理论到实际的一次梳理

王炼利

2006年8月4日

Lianli1208@163.com

    经济学说比其他任何科学的学说，更容易为那些没有科学训练和也许只是间接听到而断章取义的人所引用。——阿.马歇尔

一、无知还是故意？——学者官员在“需求定律”前失去了斤两

对特大城市持续高涨的房价怎样给民众一个说法，学者和官员是作了努力的。一段时间以来，我们可以从学者官员口中笔下反复听到这样一种“理论”：房地产价格不高，因为需求很大，面对如此的需求，房子应该还要涨，这在经济学上是有说法的，叫做“需求定律”。需求定律说，价格越低需求越大，现在需求这么大，就说明房价不高，就说明房价还要涨，什么时候房子卖不掉了，才证明房价真的高了。

不！真正的经济学大师不是这么说的。首先把“需求”当作一个定律来定义来阐述的，是生于1842年的英国剑桥大学经济学教授马歇尔。他的代表作是著于1890年的《经济学原理》。此书是西方流行了半个世纪的权威教科书，第二次世界大战后流行的萨缪尔森《经济学》教科书则综合了《经济学原理》的基本内容。全书共六篇，围绕着马歇尔的核心理论“均衡价格论”展开。在第三篇叙述消费与需求的专论中，马歇尔提出了著名的“需求定律”。

马歇尔是怎么说？需求定律到底说的是什么？“……因此，就可得出一个普遍的需求律：要出售的数量越大，为了找到购买者，这个数量的售价就必然越小；或者，换句话说，需要的数量随着价格的下跌而增大，并随着价格的上涨而减少。”

以上黑体字，就是原汁原味的马歇尔需求定律。这个定律往往被误读，误把马歇尔说的“需要的数量”（即通常所说需求量）当成现实世界中真实发生的交易量了！马歇尔需求定律中“需要的数量”指的是什么？他是指有一个确定的消费者，当问这个消费者每镑茶叶的价格是50便士时，你最多愿意买多少？他回答，愿意买6镑；价格40便士时，最多愿意买多少？回答买7镑；价格33便士时最多愿意买8镑……当价格跌到17便士时，他说他最多愿意买13镑了。这在一定价格限制下的最高购买数量6镑、7镑、8镑、13镑才是需求定律中指的“需要的数量”，即“需求量”，这个需求量是消费者的需求意愿的量的表现式，也是理论上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表现，事实上并不存在。而哪个经济学者把不存在的需求量当成真实的市场成交量，那是被张五常讥为“低能之辈”、斥其“错得离谱”的——如何使用需求定律来解释经济现象是体现经济学家斤两的大学问，“需求定律是经济学的灵魂，而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念。这是科学起点的需要”（张五常《经济解释》）因此，需求定律决不是随便什么人拿来就可以“活学活用”、“急用先学”的。中国的学者连带着官员在一个科学的起点问题上失去了斤两，真不知道是无知还是故意！

看似简单才几十字的需求定律为什么是经济学的灵魂？就是因为需求定律能够解释人类大部分行为和现象！几十字的需求定律有什么魔力能解释千差万别的经济行为和社会现象？就是因为怎样使用需求定律是有讲究的。需求定律是约束价格变量与需求量（需求意愿）变量之间的关系的，但能影响需求量（需求意愿）的因素多了去了，决不只有价格才能影响。所以，想用需求定律解释行为，首先得分清楚，千差万别的影响需求量（需求意愿）的因素中，那些属于价格因素的影响、那些属于非价格因素的影响；这些因素又是怎样影响需求量（需求意愿）的……，把这些都弄明白了，需求定律就验证了行为和现象，行为和现象就得到了解释。

把住宅的成交量大当成需求量大是“错得离谱”的，以为住宅的成交量大即是证实了需求定律，这说明即使是经济学专家，也缺乏经济学的基本训练和逻辑学的基本训练。需求定律是不能推翻的铁律，就像几何学上的公理，不需要任何人去证明的。“两点决定一条直线”，还需要你去证明吗？“平行四边形的对角相等”，还需要你去证明吗？即使你证明了，又说明什么？最多说明你在做无用功！并且，由于需求定律反映的是在价格约束下的需求趋势，而不是真实发生的需求，所以，也根本无法用事实中发生的成交量来验证需求定律，也就是说，需求定律本身是无法被验证的（但需求定律能验证现象、解释行为）。

为了让大家不被专家官员误导，有关经济学需求关系的基本概念我们是需要弄清楚的。

1. 什么叫需求量？需求量是经济学者为了经济学解释现象的需要杜撰出来的，是表达需求的意愿，生活中没有需求量，人们通常说的需求量其实是成交量。

2. 什么叫需求？走在路上天突然下雨了，我要买一把伞，这是需求；年轻人要成家，需要房子，这是需求。

3. 什么叫需求增加和减少？当多层住宅每平方米4000元时，你原本会买50平方米，但因为其他各种原因的需要，你要买80平方米了，这增加的30平方米所付的价，表示了你的需求增加；别墅500万元一套，你准备买这一套，当涨到600万元一套，你还是要买这一套，这多支付的100万表示了你的需求增加。当多层住宅每平方米4000元时，原本你会买50平方米，因为你失业了，或者货币大贬值了，你只买40平方米了，这面积减少10平方米少付的价，表示你的需求减少；别墅200平方米500万元一套，你准备就买这一套了，突然看到有200平方米400万元一套的（比500万元一套低一个档次），你就买400万元一套了，这比原先少支付的100万表示你的需求减少。

4. “需求增加”始终与价格紧密关联，始终与收入紧密关联，不存在脱离收入的“需求增加”；同理，理论上的“需求量”增加减少不但取决于价格，也取决于收入大小。所以，从经济理论角度谈论住房的市场需求量，决不应该只有一种市场需求量，而是应该根据消费者的不同消费层次，寻找与各自消费能力契合的消费需求，这样，市场在需求量上就应该有这样的区分：高收入者的需求量：在3万单价上，买150平方米，在2.5万的单价上，买200平方米；中等偏上收入者的需求量：在6500元单价上，买110平方米，在6000元单价上，买100平方米……，中等收入者、中等偏下收入者乃至低收入者，都可以写出自己的需求表。这张需求表不局限于买，可以扩大到租，各种收入的人可以作不同的租赁选择，而市场，就将根据不同收入群体的不同需求来安排供应，包括租赁的供应。

中国城市的房地产市场供应之所以“不市场”，是因为供应者所谓的“需求”是不考虑收入的需求，连中等偏上收入者的收入都不予考虑！供应者只根据自己的赚钱意愿在“供”，如果这是一个真正意义上的产品市场，供应者是不敢这么做的。而他们敢这么做，并且越是这么做越能赚大钱，这就说明这个市场不正常了。

5. “一切需要的最终调节者是消费者的需要”（马歇尔语）。如果整个商品经济大市场缺乏了对最大多数人最需要的物品特别是生活必需品的供应，这个物品市场反映的信息绝对是虚假的、不真实的。无论是市场经济社会还是计划经济社会，都不能缺失对社会绝大多数人生活必需品的供应，计划经济社会是在有限制下的分配下来解决全社会的生活必需品的供应（在正常情况下，这种供应虽然有限制，但有着低标准的保障），而在1949年前，大城市的赤贫阶层也都能自己解决住所，即使条件差到如 “滚地龙”，虽然从十九世纪中叶的大清政府到20世纪上半叶的国民政府一再立法取缔上海地区的草棚屋，却始终取缔不了，甚至代表政府的工部局最终只能与赤贫者对等谈判以取得妥协（Subei People in Shanghai,1850~1980， by Emily Honig ，1992 Yale University Press）。这是因为当时社会需要这些赤贫者提供的劳务，说明赤贫者既然给社会带来了价值，社会总得安置他们。

因此，在21世纪的当今中国，要把从中等收入者开始以降的中等偏下收入者、低收入者这些社会的绝大多数经济活动人员都排除出住房供应体系以外，这不仅在21世纪的文明社会中绝无仅有，也意味着中国的城市房地产市场已经丧失了市场的基本功能。

6. 需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动，总是价格越低需求量越大，但价格之外因素引起的需求量变动，并不是价格越低需求量越大的。在高温40度的天气，西瓜价可以比平时上涨50%，这是人们对西瓜的“需求”增加了，如果连下大雨，西瓜跌价50%都卖不出去，这是人们对西瓜的“需求”减少了。天气影响使得要么西瓜价格比起原来高了，却比原来卖得多，要么西瓜价格比起原来低了，却比原来卖得少，此刻影响西瓜需求量的因素是天气，而不是价格。天气因素不属于需求定律的约束范围。

同样，当房地产需求量单由价格决定时，是价格越低需求量越大的，但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时，需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的。需求量既然不是由价格决定，价格高低在这个前提下就不能影响需求量，关于这个问题，下文还将详述。

7. 需求定律能成立是有局限条件的。一、需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才能成立，只有愿意消费某物品的人才会对某物品的价格变化敏感，才会根据价格变化调整自己的消费意愿、调整自己在各个价位的不同的需求量。需求定律逻辑很清楚，你想买房，有着对住房的需求欲望，但房价很高时你未必想买，这时如果价格降了下来，降价刺激了你消费，你的需求量增加了（从零增加或者从任何数量上增加都可以）；至于你想乘机投机购房，这个买房行为就不同于因为生活需要的购房行为——基于生活需要的购房行为因为受收入和价格约束，总是呈现价格越低需求量越大的趋势，而投机购房可能是价格越高你买得越欢，所以，投机购房虽然也使你的需求量（或者社会总需求量）增加了，但这与生活需要增加的需求量不是同一种需求量。对于你个人来说，也许这两种需求量没有区分必要，但对于产品市场来说，这两种需求量必须区分得清清楚楚。区分清楚了，供应才不至于盲目。

二、需求定律是不解释对某物没有购买意愿的人的行为的。你如果住房足够，你也不想在住房上投资或投机，你对住房就没有购买欲望，价高价低与你完全无关，不降价你的需求量为零，降价你的需求量还是为零。但如果因为动迁要你买房，由于动迁不是你自己的选择，按照需求意愿来说，你的需求意愿还是等于零，你也就没有需求量发生。至于市场上的成交量因为你动迁而增加，那增加的不是你的需求量，而是让你动迁的地方政府的需求量。

一言以蔽之。需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律，消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则，就不能引用需求定律。

如果一个产品市场不能区分这多种需求量（价格引起的需求量、天气引起的需求量、动迁引起的需求量、投机引起的需求量等等、等等）之间的关系，这个产品市场也是丧失了基本功能，如果这个产品市场不考虑这众多的需求量后面反映的众多需求群体的需求，其供应行为一定会影响和破坏整个社会层面的资源配置，拖跨整个经济市场。因此，搞清楚经济理论问题并非只是象牙塔中的营生，在股市房市渗透社会各个层面时，了解些经济学基本知识不仅有利于我们能不被有着明显利益倾向的经济学家误导，也有利于我们在市场经济中与利益群体较量。

二、学者官员犯了哪些逻辑错误

中国的学者官员是这样来“验证”需求定律的：既然需求定律说价格越低需求量越大，现在需求量这么大，说明房地产价格并不高，面对如此的需求，房子应该还要涨，才符合需求定律。现在我们来分析这段话的逻辑错误在哪里。

1、从逻辑判断角度分析其错误

如果用需求定律建立判断式，允许存在两种逻辑结构：1.肯定式 ：如果价格低，那么需求量大；现在价格低，所以需求量大。2.否定式：如果价格低，那么需求量大；现在需求量不大；所以，价格不低。

在以上两种逻辑结构中，“价格低”是理由，“需求量大”是推断，“价格低”是 “需求量大”的充分条件，“需求量大”是 “价格低”的必要条件，只有充分条件才可以作推断，必要条件不能作推断。

现在，中国学者官员口中笔下的“需求定律”是这样建立逻辑结构的：如果价格低，那么需求量大；现在需求量大，所以价格低。这里的逻辑错误是：必要条件是不能作推断的，“需求量大”是必要条件，不能作 “价格低”的推断。因此，逻辑判断不能成立。

2、从逻辑推理角度分析其错误

根据需求定律建立推理式，这个推理式中是不存在充分必要条件关系的，即不存在“如果有大学，必定有大学生，如果没有大学，必定没有大学生，大学存在是大学生存在的充分而且必要的条件”这样一种条件关系，但学者官员口中笔下的“需求定律”就存在了这种关系，他们说，如果价格低，需求量一定大；如果价格不低，需求量一定不大，然而因为价格低决不是需求量大的充分必要条件、造成需求量大的理由多了，所以，这个逻辑推理也不能成立。

但我们的学者官员把价格当成了影响需求量的充分必要条件，还因此导出了房价还能继续涨的理由，这就要误国祸民了！

为什么不能相信来自房地产市场的需求信息？

学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道，“这么大的成交量，怎么会有泡沫？”“这么大的成交量，那是真实的需求呀！”真怀疑他们是否是桃源中人，他们不明白城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例？

占全国商品房销售面积9%的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%（王金海、李淑华、张丽娟：《上海楼市结构性调整已经到来》，上海房地产市场报告总165期），2003年上海的中心城区拆迁面积仅比2002年减少了2%，2004年虽然比2003年的拆迁面积减少了51%，但2005年拆迁面积却是2004年的3.7倍、是2002年拆迁面积的1.75倍！

1995年时，上海城市的中心地带有250万户家庭（当时浦东13个街道28万家庭户），十年间有80多万户牵涉到了动迁，这是32%的动迁比例！其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%。这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止百分之三十、百分之四十！可以想见，如果不是大规模动迁，这个城市的住宅销售量会跌去一半！

普通商品房的另一个重要需求是投机。上海普润房地产顾问有限公司王水田先生在2004年这样评论上海的投机现象：“最初，投资投机性购房只集中于中心区的高价房，而今迅速蔓延至内外环线的中低价房，甚至外环以外和远郊城镇的低价房。原先‘炒楼者’以境外和外省市人士为主，而现在上海市区居民和郊区本地人也加入其中。原先以新建商品房市场为‘炒楼主战场’，现如今早已遍及二手房市场。以往以‘炒’住宅楼为主，现在却像连锁反映般地扩展至商用房、办公房甚至旅游房产、工业房产等所有商品房领域。起先‘炒楼者’都是高收入群体，而现在却是大量的中等收入甚至中低收入家庭也倾其所有，或不惜东拼西凑地竞相加入炒楼大军。”“地处远郊城镇，离市中心有三、四十公里的一些低价盘甚至连价格都未定、楼书还没有印出来，就已被化一万元订金的捷足先登者抢订一空。”当时的上海媒体是这样说的：“香港人一飞机一飞机的来买房，温州人一火车一火车地来买房”、“整套整套地买，除了看楼层和结构，基本不看房型”、“有人一次买五、六套，出手十分阔绰”、“买房子象买小菜，价格再高都不愁卖”、“购房者通宵排队、排号预订”，从2003年开始，很多上海远郊中低价楼盘还没有正式预售就已销售一空，那是被炒家 “购买”后 直接进入中介的门店了。

“据上海有关部门对上海中心城区180个楼盘的抽样调查表明，2003年上海投资性购房的比例已高达16%，并仍有不断增长的趋势。”（王水田）2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均价要比2003年增加28%，2005年成交均价比2003年增加4.9%，2004年的投机者购房占全部购房者的比重应该比2003年还要高是无疑的了，2005年成交均价没能大涨，应该是投机者从一季度以后想观望一下吧？

动迁购房量约占总购房量的40%，投机购房购房量约占总购房量的20%，还剩多少是市民的自主购房行为？学者如果把“购房人为什么购房”这个问题肯稍微化些时间研究研究，不要急着忙着做地方政府的“粉丝”，这个问题是不难正确解答的；而官员也需要把这个问题搞清楚，只有弄清楚什么是人民的真正需要、人民到底需要什么，才能来为人民服务。特大城市大城市的购房信息都电子化了，要查清楚很容易的。

前面已经阐述，需求定律仅仅对于对某物有购买意愿的人才成立，只有愿意消费某物品的人才会对某物品的价格变化敏感，才会根据价格变化调整自己的消费意愿、调整自己在各个价位的不同的需求量。需求定律是不解释对某物没有购买意愿的人的行为的。那么，当大城市的住宅销售量中有40%左右是属于被动消费时，这部分人的消费意愿就缺失了。大城市的住宅销售量中有近20%是投机购房时，这部分人的需求意愿能告诉你吗？你可以知道他什么时候买进，你能知道他什么时候打算卖出吗？你能算到有多少人会来接盘、在什么价位接盘吗？我们不但无法从房地产市场上了解这庞大的被动购房者的真实需求信息，无法捉摸规模不小的投机购房者的动向，就连那些非动迁因素买房人的真实需求信息，都会因为这批庞大的被动购房队伍存在和不少的投机购房队伍的存在而失真。倒是从房地产市场以外的渠道，我们还能了解到市民真实的需求信息。

2004年6月，《解放日报》“诚信咨询”机构对1100户上海居民抽样调查显示，上海有59.2%的居民近4年没有买过房子，其中20%因为经济能力问题；44.3%在观望等待，可以想见，如果没有大规模动迁，这4年没有买过房子的居民比例应该在百分之八十以上。浦东新区统计部门在2003年年中作的居民购房意向调查显示，城区居民家庭中86%近三年无购房意向，其中39.7%是因为房价过高无力购房（那还是按照2003年的房价）；有购房意向的家庭占14%，总数8.6万户，其中要到三年以后才打算购房的占59.4%。

所以，那些有多少人买房、有多少人看房、销售了多少房、减少了多少空置房都不能当回事的——你知道其中有多少是政府的大动迁造成？

这些调查数据充分说明，中国房地产市场不是一个能供市民选择消费的市场，这是政府掌控着消费的市场。这个市场只有一种选择：买商品房。

中国的房地产市场也是一个不能准确提供市场需求信息的市场，市场虽然不断在做着交易，交易量不断增长，但市场无法提供“比起原先，需要增加多少”的信息，这里的需要，当然指城市各阶层市民在各个价位上对住宅的不同需要。问题关键在于，这个市场不需要知道这些信息，没有这些信息，不是也销售得很好？这个市场只需知道，政府能否把动迁进行到底？只要政府决心把动迁进行到底，这个市场就不用担心没有大交易量！这个大交易量，若要以个人选择作为基本出发点的需求定律和需求量是推不出其发展趋势的，这个大交易量，不是由个人的消费意愿加总而得来，而是由房地产市场的已有的供应量而决定，这已有的供应量能得以产生，在住房商品化前是近乎于盲目的，这是沿习“计划”思路产生的盲目；当住房开始商品化以后（只不过是把权力边缘者推向市场化、权力中心者却疯狂享受“计划”最后大餐的那种“商品化”），大量的住房供应量得以产生，那是权力圈中人已有把握，相当部分的供应量能用权力“分配”出去！当然，如今的分配是要用真金白银换的。

这就是在住房商品化过程中，中国城市普通百姓为之付出的代价。为什么改革开放以后，在衣食住行最基本的生活需要市场中，老百姓能从衣、食、行的市场中得益，能用钱换来消费的最大满意和满足，而在住的方面办不到？因为衣、食、行的市场中，政府舍得放开，唯独“住”的市场，政府不舍得。

三、住房是必需品，就应该满足各阶层市民的“必需”

住宅是生活必需品。这一点，应该没有人会反对。衣食住行，都是文明社会最基本的需要。100年前的马歇尔这样说：“比较宽敞而设备完善的房屋，即使对于最低的社会等级的人，也是一种‘维持效率的必需品’”。

住宅是生活必需品，那就是在任何社会中任何人的使用需求都应该得到满足的物品。

由于人们对于一种消费品的需求量除了取决于该商品价格以外，还取决于收入的大小，因此，作为生活必需品的住宅，理所应当要给消费能力不同的社会各个阶层提供有着不同价格选择的住宅；就像100年前英国人可以在21便士一镑茶叶到50便士一镑茶叶间做不同的购买选择，今天的中国城市居民更应该在住房消费上有丰富多彩的选择、从价格到房型的丰富多彩的选择。这样的选择越多，人民越满意，大家安居乐业，幸福祥和。

如今的城市居民有这种选择吗？有，但只是部分有，大部分没有。高收入者有这种选择。这几年，在上海这样的城市里，别墅高档公寓已经占到住宅销售面积的10%，供应量则占到20%，那是一半对一半的选择余地。

底层社会外来务工人员倒也有这种选择。特大城市里外来民工四~ 五人合租小户型二室一厅，人均租赁费200~350元，这个租赁费是这个社会层次成员在住房消费上的最高承受能力，他们还有着再低一个消费档次和更低消费档次的选择：选择租赁老式工房、租农房、租仓库和旧式里弄房子老四合院、在市区边缘聚居在临时违章建筑里，或者干脆住在工棚和打工场所。他们的收入很低，但他们在夹缝中求生存，他们寻求生存的市场都是充分竞争的市场，既然是充分竞争的市场需要他们的存在，这个市场中就会提供适应他们收入和适应他们需要的住处（哪怕暂栖的老工房、农房、旧里遭拆迁了，市场总有办法安置他们；不管他们的住所与“观光城市”何等不和谐，也是取缔不了的。）

中等偏上收入者的选择是“普通商品房”，这个“普通”，是相对于别墅和高档公寓，对中等偏上收入者来说，“普通”商品住宅可能在房型和地段上还有着的选择，但在价格上，已经不是普通人所能承受，中等偏上收入者应该还属于普通人范畴，所以，他们中众多的“小白领”成了“房奴”。

中等收入者和中等偏下收入者是中国城市中对住房最缺乏选择的一族，但他们组成了城市人口的绝大多数，中等收入者还应该包括刚踏进社会不久的大学生群体。现在，这个收入层次的人既没有适合他们收入和需要的商品房，也少有适合他们收入和需要的租赁房。除非动迁，他们根本买不起房，而动迁，根本不是由个人意愿而选择。现在的中低价房的销售对象是基本定向的，那就是拆迁户，一直到2005年，大动迁持续的第十个年头，上海才有文件规定“动迁房源达不到70%的，不批准拆迁许可。”可见以前动迁房源一直不足。上海动迁房大部分在外环线外，属于“中低价房”，针对政府这种削拆迁户脚来适应房地产商履的行为，大多数居民用脚投票，统计数字表明，只有27.6%的人乐意接受郊区低价建筑，45.5%的人表示无法接受，主要障碍在于生活和交通上的不便。（华东师大商学院肖剑：上海楼市“无房可卖”的原因与对策）

应该指出，把在中心城区工作学习的人们赶到远郊居住，现代化国家并没有提供先例，美国是“郊区化”的，但人家郊区化是在市场经济下自发产生的，而不是政府“统一规划”的。美国的“郊区化”源于美国政府对高科技产业的扶持，这种扶持改变了区域经济机构和分布，使得相当居民在就住的郊区实现了生活工作一体化。这与我们在远郊建造以中低收入者为主的纯居住区根本不是一回事！

住房既然是必需品，必需品的价格必须是能够提供“必需”的价格，并且，作为生活必需品还要让使用者能得到便利，如果生活必需品不能被便利地使用，就不具备必需品的功能。如果市民难以觅到这样的必需品，这就是政府的问题。

四、住房改革——人民为国家挑重担，地方政府的回报

——“成片改造”中心城区，给房地产商“甜头 ”

不要给住房改革制度贴金。为住房改革制度贴金者无不是“福利分房”的既得利益者，特别是取消“福利分房”过程中和最后关头的既得利益者。而在取消所谓“福利分房”后（对于计划经济时的千百万城市劳动者而言，住房本是属于工资的一部分，而不是福利），又是他们在住房改革制度中得到更多更大的好处，人民有目共睹。

从1999年开始，住房逐渐变成了商品。住房商品化政策出台的背景是什么？是当时城市积压了大量的空置房，而新的住宅还在源源不断地造出来！就全国而言，1998年全国商品住宅空置房面积是6146万平方米，连带商业用房办公楼，一共压占了资金约6000亿，接近于该年全国国有单位的职工工资总额。以上海为例，1995年当年住宅竣工面积是530万平方米，当年销售面积是536万平方米，空置面积是346万平方米，空置房相当于该年销售面积的65%，1999年住房全面商品化前夜，上海房地产业当年竣工面积是1229万平方米，当年销售面积1243万平方米，空置面积增加到922万平方米，空置房相当于该年销售面积的74%。

当时的宏观形势是东南亚经济危机对我国出口商品竞争力产生了严重影响，国内消费品市场已经出现 “买方市场”格局，这些因素汇集在一起，使我国要维持GDP增长速度必须发掘新的经济增长点。这才导致1998年下半年国发[1998]23号文件出台。文件规定：“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定”这个“逐步实行”是使得各地有足够的时间空间让权力圈中人士先把住房“分配到位”的。

既然国家需要人民为之挑担（还是朱熔基先生实事求是，他曾在公众场合“求”大家把银行里的钱拿出来消费，以让他这个当时的总理日子好过些），国家当然也要考虑人民的承受能力，并在政策制订时尽力给以“政策性倾斜”。所以，国发[1998]23文件还是估计到住房市场化后职工可能遇到的实际困难，因此建议“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行”，可见，国务院在1998年时就提到房价与家庭收入比问题，提出房价与家庭年收入比到达4：1以上，可以对住房低水平的职工给予补贴了，这说明当时国家是了解民情的，说明国家是把房价收入比4：1当成了一个标杆的。但对于文件中的这个精神，相信中国城市绝大多数居民是不知道的。文件还指出，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房”。注意，国家态度很明确：是高收入家庭才购买和租赁市场价商品住房，中低收入家庭（即中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的统称）购买经济适用住房，这是国家对住房商品化后各阶层居民解决住房问题的原则性指导意见，但这个精神被阉割篡改了，现在提起中低收入家庭，竟然相当于吃救济的同义词，而买商品房、甚至高价商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的唯一选择。你买不起吗？对不起了，你们就等着政府“构筑住房的社会保障制度”吧，因为“除此之外，似乎并没有更好的办法”。（见某教授高论《一个英国人看京沪楼价》）

结果，有着原则性指导意义的国发[1998]23文件传递给广大城市市民的信息只有一个，就是以后要你们自己买房了。然而买房是要钱的，1999年时，上海职工年平均工资14147元，双职工家庭年收入2.83万，如果按国务院文件提及的4：1的房价比，销售给中等收入家庭和中等以下收入家庭的房价也就是是11.32万，即每平方米1887元。上海市民什么时候听说有这么个房价？！也因为如此，靠市民能力是消费不了多少商品房的，靠外地和外国人购房则是有限的，靠炒房则不确定因素太多，因此，要想大面积消化空置房和不断竣工的住宅，唯一的办法就是不断制造动迁理由，让政府有计划的大动迁来制造需求，把黄金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能让动迁掉的市民来消化房地产商的“供应”，又给了房地产商赚取黄金地段级差地租差价的“甜头”。地方政府对此解释：不给房地产商“甜头”，许多市民解决住房困难要等上100多年！结果呢？房地产商是得足了“甜头”，普通市民解决住房困难更加无望、普通市民为房地产商能尝“甜头”而吃足了苦头！

至于动迁这种“政府行为”在多大程度上影响了市民“良入而出”的生活安排、这种影响给市民带来了多少困难和不便，都因为制造动迁的人的住房问题已经在住房商品化前后得到充分解决，因此他们是不可能有感受的。但他们会为这种动迁制造冠冕堂皇的理由、而且只要他们感到需要，这种理由永远不会穷尽的。

理由无穷尽，动迁无休止，大规模动迁就是在用政府行为解决住房供需不对称的矛盾。

五、动迁是什么？——先由政府制造供应、再由政府制造需求

如果是一个由个人选择消费的市场，每个人会根据自己的需要和能力选择消费，无数人根据自己需要和能力选择的消费行为加总，就总能反映这个社会真实的消费能力。个人根据自己需要和能力选择的消费行为，就是经济学意义上的“自私”行为、“追求个人利益最大化”的行为。参与市场活动的众多个体根据自己需要和能力选择的消费行为加总，就能反映全社会的真实需求，市场就根据这种需求来进行资源配置、来组织再生产。之所以把“自私”当成经济学的基础假设，道理就在此。

我喜欢吃鸡也喜欢吃鱼，在收入有限的条件下，我选择多吃鱼就要少吃鸡，我选择多吃鸡就要少吃鱼，无论多吃什么，这是我自己的选择，怎么吃都不会吃得让自己活不下去，因为我是根据收入在决定怎么吃。我是自私的，是追求个人利益最大化的：我既要满足自己吃的意愿，又不能吃穷自己。而很多很多人将这样“自私的吃”的信息传递到市场，市场就知道了这很多很多人在“吃”的领域的消费水平和消费意愿，就能根据社会总消费水平来安排多层次的吃的方面的供应，让社会各个层次的人都能满意消费。

但房地产业的供应就是做不到这一点。这是地方政府利益使然。当我国事实上不可能对土地供应环节进行真实的监督时——如果能履行真实监督，田凤山刘志华早就能及时挽救了——土地供应必然伴随“寻租”行为。这种非市场化的自私行为得以泛滥，使得有部分利润总是远远超越社会平均利润，资本也就固执地集聚在很狭窄的几个点面上，庄家就在这几个点面上呼风唤雨兴风作浪。而庄家身后就站着官家，因此，其实只有官家才是房地产市场的唯一利益方——没有这些年的官家们，哪有这些年呼风唤雨的房地产商！

然而，“供”总是要有人来“应”的，要有人 “需”才能最终把钱落到袋里。在漠视了社会大多数劳动者需求的情况下，相当多的产品很难变成商品。不过强有力的地方政府与房地产商联合起来，就既能凭着“能赚钱”的感觉制造供应，也能凭着“要赚钱”的决心制造需求。

城市大规模的动迁，就是政府和房地产商一手制造了供应（每年有那么多房制造出来又不断积压），再一手制造大规模的需求。掌控这只手的，是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机。

六、大动迁的动力——夺得中心城区的最高级差地租

要老百姓动迁，总需要高尚的理由。“为人民”是张嘴就来的理由。那么动迁总应该动迁最差的房子，应该“雪中送炭”吧？不！上海在1980年时中心城区有437万平方米危棚简屋，到1990年，还剩下123万平方米，10年减少了314万平方米， 1999年，除浦东新区外的9个中心城区还有危棚简屋42万平方米。然而到了2004年， 9个中心城区危棚简屋面积仍然有26.55万平方米，五年只减少了15.5万平方米，而同期黄金地段的新式里弄房子却拆了41万平方米，一等旧式里弄拆了154万平方米。90年代后期开始，大动迁就是致力于动迁黄金地段的房子。

政府和房地产开发商实现了双赢。政府是土地唯一卖家，政府本有着“造价”的便利，但政府以“有利旧房改造”为由，以低于实际价值的价格出让了土地（有时是零地价，所以地价是否真的高了纳税人是不知情的），说其中并无政府利益和政府官员利益，到目前为止似乎缺乏证明；房地产商则以低于实际价值的价格得到了土地，原住民被廉价打发（最近的世博会大动迁并没有廉价打发原住民）。

是政府通过大动迁把城市原住民由历史上传存下来的产权和使用权进行新一轮置换，这种置换使居民在长则五六十年七八十年短则二三十年居住过程中，因住房所在地的土地升值而带来的级差地租新价值得以抹去，而这个级差地租比房屋本身值钱千万倍。诚然，土地归国家所有是宪法规定的，但是，归国家所有就是归全民所有，地方政府有什么权利把原先就在一块高的级差地租地段上生活的原住民动迁掉，然后将高级差地租的土地给屈指可数的几个房地产商去大赚特赚地段差价？土地收入属于全体人民，政府的土地收入却从不进国民生产总值（GDP），人民从不知道政府从大家身下的这块土地上得了多少益、有多少益处反馈给了人民！难道土地收入是地方政府的小金库？难道土地的价值不是原来就具有而是单在这一两届地方政府手里才刚创造出来的吗？不！级差地租得以形成是一方土地上几代人努力的结果，计划经济时虽不得显现其价值，但中心城区特别是核心区的土地的确是在不间断地升值的，今天发现了土地价值不等于土地价值今天才制造出来！房地产业之所以能暴富，是地方政府奉送给房地产商暴富的机会还奉送给房地产商暴富的成本，高级差地租的土地就是房地产商暴富的成本、甚至不须自己支付的成本！

用这样的成本，去年上海房地产价格的涨幅创造了世界之最！从2004年7月到2005年3月，仅8个月时间卢湾区新盘住宅成交均价从14082元万飙升到30925元，上涨了一倍多！黄浦和静安区也分别上涨了1万元（2005年第五期《上海房地产市场报告》）。不要说中国，全世界都不见这样的涨幅！这还叫“市场价”吗？

如果不发生大动迁，普通居民是在替国家暂为保管“级差地租”，并不断在为这份地租交利息，大动迁发生了，房地产商利用高级差地租的土地为自己谋全世界罕见的暴利，还自以为得计。他们这是一次性掠去了经历了几代市民辛勤劳作辛勤培育才创造出来的城市价值！而这个权利，竟然是政府给的！

呜呼！田凤山、刘志华不过是已被发现的……。

七、缺乏选择的动迁真是为老百姓吗？

政府一手制造了供应和需求，这需求原本是政府的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城区的核心区，把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地，是老百姓需求？一个城市五年间建造的地铁里程要接近东京80年间建造的地铁里程，是老百姓需求？在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集而大量动迁市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十几年的房子已经被称为要淘汰的“老房型”，属于拆迁改造对象了，也是老百姓需求？不！这些都是政府需求。表面上，是GDP的需求，是建立景观城市的需求，实质上，是制造住房成交量的需求、是轻而易举赚取级差地租的需求。

百姓真正的需求是自会用钱来投票的，但政府和房地产商制造的需求百姓不愿用钱投票。像北京上海这样的城市，中心城区面积都只有289平方公里，城市最主要经济活动集中在289平方公里里面。但是行政区面积就大了。按“市区”计算，北京有1.2万平方公里市区面积，上海有5000平方公里市区面积。由于居民生活工作都在289平方公里上，居住却要跑到5000平方公里、一万平方公里处市区的边缘，如果让市民作自主选择，他怎么可能选择住到那么远的地方去（上海已经竣工的多层住宅有55%建在外环线以外，这几年新开工的多层住宅则有70%左右建在外环线以外）。即使地铁全部建成，地铁乘坐难道是免费午餐？交通费用的大幅增加将是城市居民对GDP新的巨大贡献！而如果住房能让市民作自主选择，有哪个开发商敢把房子造到1万平方公里、5000平方公里的市区边缘！即使倒贴房地产商地价，他都不敢造！

政府制造了动迁，对于老百姓来说，如果我正想改善住房，这固然与我愿望合拍，但是我还想选择地段呢，你能满足我吗？你能满足我，我当然高兴，你不能满足我，我不搬行吗？当然不行，你会要我舍小家为大家，要我为了子孙的长远利益牺牲眼前的利益。问题是老百姓都看清楚你的小家越来越多越来越大，连你的子孙的长远利益都在眼前得到了满足，你还有什么资本和资格来教导我呢？

至于哪些根本不想搬迁的居民，你硬要我搬，我自己的住房消费却由不得我自己做主，那么，就只能是我不愿意的消费在消费我的代价（不仅是一次性增加了搬迁支出、还永久性地增加了时间成本、交通费成本、并影响到每天的休闲和睡眠）。

总而言之，是政府在主导搞大规模动迁，而政府又给民众提供了多少种选择？——不是要我搬哪里我就得搬哪里的选择，而是我想搬哪里，哪里总有着能满足我要求的选择——这才是服务型政府做的事情，能做到这些，政府就服务到位了！政府本身是房地产市场最大得益者，政府得了益为什么不把这种益处返回给这个市场中最需要住宅又最缺乏选择的最大多数市民呢？

到现在为止，选择是乏善可陈，动迁是要进行到底的。地方政府已经从动迁中发现，动迁能给高房价寻找一个最底的支撑点——地方政府是决不愿意让房价跌下来的。想一想吧，如果没有大动迁，上海住宅的销售量在现有基础上约要下降50%（如果拆迁了一万户，安置时决不止是一万户，这里不仅有着拆迁后分户因素，还有不包括在拆迁安置费用内的但受拆迁影响的重择住所行为），这个数字还不够影响价格吗？

八、动迁是怎样给高房价寻找最低支撑点的？

众所周知，拆迁户大多数是中等收入者、中等以下收入者，他们的收入有限，如果没有动迁，在商品房价每平方米单价六、七千元又多是大房型时，决然不会有买商品房的需求，按他们的实际收入水平，只有当每平方米房价2000、3000元、最多4000元时才有改善居住条件的“需求”，但是，当动迁房是每平方米四千元多时，动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上，产生购买每平方米六、七千元房子的 “需求”，因为这意味着他们是用单价二、三千多元的代价住单价六、七千多元的房子。这时，也只有在这时，拆迁户自愿购房的“需求”才开始产生（注意：“需求量”可不是属于拆迁户的，是属于政府的，在经济学上，“需求量”与“需求”是两个不同的概念）。他们在有着一笔能买到每平方米住宅4000多元的补偿金的前提下，计算着单价如果加上2000元（每平方米6000元），在什么地段买多少面积、单价加上3000元（每平方米7000元），又在什么地段买多少面积。。。。。在这种情况下，每平方米6000元、7000元的房子可以销得比较好，使人们误以为每平方米6000元、7000元的住宅是适应中低收入群体，从而使这种“销售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

所以，大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为的确扰乱了市场价格体制，提供了伪信息。而商品房的最低价位就在每平方米6000元、7000元的底价上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市场三分之一~二分之一的销售量中的一大部分销售量！

普通商品房房价的低价位在每平方米六、七千元上得到了支持，普通商品房的高房价要往下降就有了强有力的阻力。这样，中等偏上收入者承受八、九千乃至一万多的高房价就无奈也无话可说。他们只能当房奴了。

即使对于高收入群体来说，这类群体固然有钱，但有钱不等于你开多高价我就得接受多高价。在一个真正的市场上，商品的价格从来都不是因为卖方提供了买方所需，买方就心存感激，自觉接受这个价格然后买卖成交。买方和卖方都要追求自身利益最大化的，卖方提供商品，当然卖得越贵越好， 买方需要商品，当然买得越便宜越好，但买卖双方都明白，贵和便宜都不可能没有边，寻找这个“边”， 就到市场来检验——对卖方来说，商品卖不出去，要么商品没有社会需求，要么市场不接受这个价钱，卖方就不断调整价格，调到能畅销了，供不应求了，卖方又要把价再调高，等调到又卖不出去了，再把价调低。。。。。。，如此往复无穷尽，这才是市场。

现在，一些高收入者、中等以上收入者接受了普通商品房的高房价。他们真的那么情愿吗？不情愿，但是没有办法。因为与房地产商在市场上讨价还价的下限受阻，他们被迫接受了高价。这个下限，就是因为大量的动迁购房的存在——不要误会，这决不意味着拆迁户把房价抬高了！拆迁户得到的级差地租补差和迁到远郊后增加的生活成本远远低于他们与政府、与房地产商博弈多个回合才得到的补偿价的。

这种高房价能支撑多久？如果拆迁不再大规模开展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房价就难以为继。

但是，政府制造需求量的积极性会降低吗？看这样几个数据吧：从1999年到2004年，全国房地产业每年新开工的商品住宅建筑面积累计是20亿平方米，销售的商品住宅面积累计是13.8亿平方米；每年的销售面积总是低于新开工面积——只有新开工面积的68%左右。2005年年末，全国商品住宅空置面积是8319万平方米（国家信息中心经济预测部）。上海的全部空置房面积近一千万平方米，空置的住宅估计有700万平方米吧。

看来，特大城市连续多年的大面积大范围的动迁，有利的是可以解决部分积存的空置房和消化大量新竣工的商品房，至于总体上是利大于弊还是弊大于利？回答是：只消看看这些城市的主要商业区是靠商业在赢利还是靠收办公楼租金在赢利吧！

九、房地产业的发展是“新的利益增长点”的发展

2003年到2004年，有着31个门类的制造业的固定资产投资是25410亿，房地产业一个门类的固定资产投资是25764亿，从1999年到2004年，制造业累计投资只占房地产累计投资的75.6%。第一次经济普查数据显示，2004年，有着18.1万亿资产的制造业利润总额9548亿，有着7万亿资产的房地产业利润总额1226万亿。制造业利润总额是资产的5.3%，房地产业的利润总额是资产的1.75%。众所周知，制造业中生产性固定资产要占相当比例，房地产业不需要生产性固定资产（造房子用的固定资产是建筑业的固定资产），但房地产业利润占资产的比例反倒小于制造业利润占资产的比例。这不由得人们怀疑房地产业这个“支柱产业”为国民经济支柱了什么？贡献了GDP ？是的，但房地产业贡献的是“固定资本形成总额”，1995年时，全国房地产业的新增固定资产占全部新增固定资产比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地产业的固定资本大部分就是造出来的房子，房地产固定资本形成总额占的比重越大，社会再生产资本占的比重就越少，因此，房地产业固定资本比重增大未必是好事。

并且，固定资产形成总额的猛增还直接影响到居民消费在GDP中的比重。从2000年住房商品化全面铺开起，全国居民消费占GDP 的比重从2000年的48%下降到2005年的38.2%，是1978年以来最低的比率，居民消费和政府消费算在一起，全部消费占GDP的比重也是2005年最低，从2000年的61.1%跌到2005年的52.1%。而在占到全国房地产业利润34%的上海（全国经济普查数据），居民消费占GDP的比例更低，从1999年开始，一直在33%~35%徘徊，全部消费占GDP的比重也只有42.5%~45.4%，这是因为居民的购房费用属于固定资本形成，购房费用占多了，其他的消费支出就压缩了，这就是住房消费的“挤出效应”：房地产业固定资本的增加与居民消费能力的减少形成了鲜明对照。

我们有必要与其他国家相比一下一个国家的所有消费（政府消费+居民消费）占GDP的比重（即最终消费率）。世界银行2001年统计数据：在43个国家中，除了新加坡和马来西亚的最终消费率在50%以上60%以下，其余全在70%以上，其中80%以上有14个国家，包括美国、英国、南非、埃及，也包括斯里兰卡、菲律宾、孟加拉国。

因此，当房地产业贡献的GDP大幅增加时，对国民经济未必有利，如果居民消费能力同时下降， 就说明房地产把其他消费“挤出”了。

人，难道是就为房子而活？只有房子才会给人带来乐趣？

至于房地产业对GDP 的拉动作用，应该让所有关心中国经济的人士有一个这样的认识：任何国民经济产业，对GDP都有拉动作用的。GDP是什么？GDP中60%是劳动者的收入（包括个体经营者的利润），23%是企业的收入即企业的赢利部分，17%是政府的税收收入（所得税不计在内），劳动者、企业、政府的三种收入构成了“收入法GDP”，也就是我们长说的GDP 。这样就很清楚：任何正常的生产活动，都会产生GDP ，我们从事经济活动的每个人都在为GDP作贡献——我们每月每年的收入就是我们的贡献！ 90年代后千军万马奔房地产，并不是房地产业的贡献特别大（笔者曾计算了上海2000年国民经济投入产出表40阶矩阵，得出了“房地产业对其他行业的影响力和推动力是夸大的”这样一个结论，见《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》第二部分：两个小于1的正分数撼动了什么），而是在寻找“新的经济增长点”过程中，发现了房地产业这个“新的利益增长点”，这个利益增长点是唯一可直接与官员利益挂钩的——政府可以直接参与买卖的就是土地，也只有土地。当这个利益增长点的甜头被地方政府尝到，缺乏监督的地方政府围绕着土地摆下的一局局盛宴就不难理解了！

十、解决中低收入者住房的重要政策措施——让造中低价房的商人能赚钱

老实说，靠限制房地产商盖房的面积是不可能从根本上解决中等收入者、中等偏下收入者和低收入者的住房问题的，只有通过政策让为大多数人造房的房地产商能赚钱，才能真正解决中低收入者的住房问题。“只给富人盖房”为任志强招来一片声讨声。但是，任志强为什么敢理直气壮地这样说？无疑是只给富人盖房才能带来高利润，商人奔利润而去，本没有什么不对。我们要考虑的是，我们的政策和执行政策的过程中哪些环节出了问题，使得房地产商感觉到为大多数的人造房赚不到钱、使得房地产商认为只有给最富的人盖房才能赚钱？

房地产业不为大多数人造房倒不是轻视不富的人，而是造普通住宅与造高档住宅建筑结构上没有大区别，水电煤卫都要五脏俱全，论土建的价格，这两类住宅每平方米单价就差五、六百元，但售价要相差几千上万元，所以房地产商不愿造中低价商品房，要造也要造大面积房，卖一套大面积房等于卖两三套小户型房。 我们的房地产政策要面对这个现实，要让造普通住房的房地产商享有政策优势，可以考虑用政府在土地上的收入来“刺激”造中低价房的房地产商，这比用政策来划分让哪些人住中低价房要合理得多。在我们这个市场游戏规则很不规范的市场里，如果靠政策划线决定由哪些人住中低价房，必然事与愿违。我们只有靠政策来鼓励房地产商造房，给为造中低价商品房的商人以“甜头”，造中低价商品房的商人得了甜头，在造中低价商品房的商人中就会形成竞争，而商人间的竞争是利于消费者的，一旦竞争局面形成，中低价房就不会短缺。

一个真正的市场，是在社会的各个层面、在市场需要的各种行当都有赚钱的机会、都能赚到钱，并且赚钱的概率基本相等。不否认有些行当是利润很高，但高利润同时陪伴着高风险。然而房地产业存在什么高风险了？目前中国的房地产业风险等于零！也就是说，以造高档商品房为主的中国房地产商人的风险等于零！根据《2004年中国房地产金融报告》和《中国统计年鉴》提供的数据分析，房地产的投资资金中，55%是用银行的钱，35%是用买房人的钱，全世界哪个国家和地区的房地产商是如此幸福？如果房地产商是没有背景的普通商人，能享受这份优越？如果这个市场有相当部分是由炒家在操作，炒家的力量又从何而来？《中国统计年鉴（2005）》显示，在城镇固定资产投资中，私营和个体占13%，这13%的私营个体投资资金中，88%投向房地产业——2004年私营个体对第三产业总投资是4501亿，其中对房地产投资是3973亿。在房地产投资中，私营个体是超出了国有及国有控股投资的——后者投资额是3565亿。但这些投资是不用投入真金白银，甚至连向银行贷款的利息都有他人来承担相当部分——建设单位是要“带资”才能取得“建设资格”的。

一个组织市场制造生活必需品的行当能够在风险几为零的前提下赚取高利润，赚取高利润又只是因为能置多数人而不顾，那也就怪不得房地产商都不肯造中低价房了！

所以，用政策扶持造中低价房的房地产商、用政府的土地收益来支持造中低价房的房地产商，这不仅是解决中低收入者住房的关键，也是让房地产业内形成充分竞争、良性竞争的需要。而目前给房地产商规定造房面积的政策，不仅解决不了根本问题，也不符合商品经济社会的运行规则，其结果是，中低价房继续短缺下去，真正需要住房的人们仍然得不到房；并且，围绕着 “平方米以下”“平方米以上”，新一轮的寻租可能也开始了。

当然，让造中低价房的商人能赚钱有个先决条件，就是政府要给造中低价房的商人以土地。至于城市中有没有土地，回答就是一个：政府心中有百姓，供百姓造房的土地就会有。这句话不是口号，而是现实中存在的严峻问题。笔者就不止一次听到党员干部、“梯队”的培养对象这样再说：穷人吗，应该把他们赶到乡下去，好的地段就是应该让给有钱人。笔者认为，这话说到根上了，这才是导致城市中低价商品房缺乏的根本原因！

缺乏成熟的房产租赁市场，地方政府有责！

当最大多数人无法在市场上选择到合适的住房时，一些一贯正确的专家学者出来说话了：不是能租房吗？年轻人，不要一步到位嘛！亲爱的专家学者们，你们怎么就是山药蛋作家赵树理笔下的“常有理”呢？“一步到位”不就是你们这些专家学者提出来的？中美两国两老太的故事不就是你们杜撰的？是你们从进入21世纪前后起就不断“引导”市民在房地产领域消费，你们怎么就那么健忘呢？

普通居民从未拒绝租房，在特大城市上海，80岁左右的老人大多是50年多前的租房客，他们用金条将房子从二房东手中“订”下来，他们就有了长久使用权，二房东是不能随心所欲把房客赶走的！而现在中国城市的房地产租赁市场根本还未形成！还是以上海为例，根据《上海统计年鉴》数据，1995年，房地产业的商品住宅出租给个人的面积相当于销售给个人的住宅面积的6.1%，2000年，相当于0.88%，到2004年，只相当于0.85%。政府是什么时候想到还有一块“租”的市场的？是到房价已经涨到连中产阶层都无力承担时，是房价涨到激起众怒时，再来告诫大家：即使在发达国家，也有一半人租房住的！那么，为什么要到2006年，这个信息在主流媒体上才形成“流”呢？笔者早在2002年11月针对当时主流媒体和官员让居民买房要“一步到位”的鼓吹，就告诉上海市民，香港有46.5%的住户是租房户、香港居民36%住在40平方米以下、47%住在40~69.9平方米的房子里，购房能力比我们高出许多的香港市民都做不到在住房上“一步到位”、都有近一半居民租房居住，我们为什么一定要为房地产商买单（《希望与危机并存的上海房地产业》）？这篇在网上广泛流传的文章，因为与“大主流”声音有悖，即使在主流媒体上出现，也只能被小心翼翼地引上几段。

现在，政府想到租房市场了。目前的租房市场主要是由民间个体操作——政府放弃了，民间自会来拾遗补缺，但是，当社会还没有建立对租房业的制度性保障时、当整个社会都缺乏信用时，即使是需要租房的人又怎么能放心租房？现在上海有三分之二以上的租房居住者是外来人员，租房以临时和短期为主，而定居者要求租房时间相对要长，要有稳定居住的保障。政府能以制度给以保障吗？反之，有房出租的人也因为这个社会缺乏信用，无法保障其利益而不敢轻易租呀！

所以，自从“住房商品化”后，中国城市居民需要住房就只有一种选择 ：买房。

当大部分居民对生活必需品——住房的需求增加了，却面临着买不成也租不成时，社会能安定吗？

政府不是“常有理”，社会不安定，政府是该反省的。

十一、不必把境外需求视若洪水猛兽，最危险的投机者在国内

的确有国外投资者在收购中国特大城市黄金地段、钻石地段的楼盘。这部分投资者也可能会暂时拉高特大城市中心城区的核心区的高档住宅、高档商品房的房价。我们的措施已经跟上了——《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》已经出台了！

购买中国的特大城市房产，可能是国外投资者组合投资中的一个组成部分，但不会是重要组成部分。国外投机者不会主要以不动产来投机，他们购买国内住宅的目的是随时准备在短期内赚差价。即使他们要赚人民币升值的差价，赚了又如何？我们各行各业让人家明赚暗赚的还少吗？只要他们按规则出牌，你还怕他来买房子？你的房子不就是为卖出去而造的？外来者把高档商品房价格拉高，在市场如果是分层次供应分层次消费的正常情况下，是不会影响符合大多数人需要的住房价格的，但现在市场缺乏符合大多数人需要的住房供应，国外投资者的行为是不是更加影响到大多数人需求呢？不会的，因为到了一定价位，这住房就与普通人无关了，在高档住宅高价位面前，普通人本没有需求！当然，国外投资者的行为会影响到高档房的价格，然而，因为高档商品房的消费对象本来就不是以本地居民为主，而是以中国顶尖的富人为主，这些富人对住房有着让华尔街的金融商都自叹不如的消费能力，旁人操什么心？

主要的危险，还是来自国内投机者。国外投机者刚“发力”，已经被监视、已经被限制了，国内的投机者从投机中赚得再多，不到连根刨的那一天，就没有事！其实，大家早都知道大量中外投机资金隐身于房地产中，学者和官员却偏要把投机当成正常需求，因为这能制造成交量大的假象，为了个人和集团的私利，他们完全可以置国家和人民利益以不顾，不让国家和人民知道潜伏的危机之真相！

目前外汇占款占基础货币的比重已经从2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中国人民银行发放的基础货币是6.4万亿，外汇占款达7.12万亿。这些外汇是通过贸易得来的吗？让我们来计算一下吧：从2000年到2005年，我国外汇增加了5.6万亿，可是同时间段的贸易顺差只有1.95万亿，贸易增加的外汇只是外汇增加总量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世纪中国房地产大投机的两个高峰年，贸易增加的外汇仅仅只有当年外汇增加量的18%和15%！多出来的外汇增加量难道都是国外投机者的？不至于吧！ 2003年和2004年的外汇占款增加量增加得如此反常，为何没有人出来提醒呢？

至于有学者说“全世界各地的人”未来要“移居北京和上海”，这只能看成某些“饱食之士”不负责任的信口开河，绝对当不得真。与这些学者的轻率形成鲜明对照的是，2005年5月~7月，香港规划署作了《香港居民在中国内地居住的情况和意向》的调查，24800名18岁以上香港居民接受了调查。调查部分结果如下：到2005年7月，香港居民在内地购买住房181600个，比2003年下跌了16%，租赁房屋30600个，比2003年增加了28%；购买和租赁住房者90%住在广东，其余住福建和上海；买房者的实用面积中位数是90.1平方米； 香港有97%的居民表示无意到内地居住，其中难以适应内地环境的占28%，因为香港有物业的占27%；打算到内地居住的人中，只有61%准备在内地购买物业，12%打算租赁，其余选择住在亲戚家中；当问及在什么情况下愿意到内地居住，82%的人回答任何情况下都不会考虑到大陆居住；愿意到大陆的居住的重要原因是要么是退休了，要么是在内地就业。

这个调查报告属于香港2005年主题性住房统计调查，反映了香港居民对于大陆房产的需求，该统计数据的确给了我们很大启示，告诉我们“全世界各地的人”是不会盲目移居的，不把他们的移居意愿搞清楚，是没有根据说 “当我们说房价对于这两大城市（北京上海）的市民来说望尘莫及的时候，对那些还不是当地居民但却希望未来移居北京和上海的全世界各地的人们来说，他们看到了北京和上海的未来前景和潜力，因而他们愿意付出这样高的价格。”

其实，特大城市为海外人士准备些住宅没有什么错的，为全国各省市的先富一族准备些住宅也没有什么错，问题在于地方政府自己不能领头干烧香赶和尚的事，如果这样干了，人们就有足够的理由怀疑你的动机。因为很显然，这里面充满了寻租机会。

是城市为在兹生活工作的人提供服务。不是生活在城市里的人要为城市服务。筑巢引凤是可以的，但为了引凤把自家的房子都拆了，那是本末倒置了。

房价难跌，但该跌；跌了，天塌不下来！

摩根士丹利的谢国忠一直预言房价要跌，但一直没跌下来。

从长期看，房价一定上涨的。但这句话说了等于没说，因为工资总会上涨的，物价总会上涨的。美国1941年只有9%的家庭年收入超过5000美元，31%的家庭年收入在1000美元以下，到1969年，美国46%的家庭收入超过1万美元，1000美元以下家庭只1.6%。1941年，居住在美国居住管理局所属住宅的全部家庭年平均收入为837美元，年租金152美元。租金占收入18%；1962年，美国有20%的家庭年收入7千到一万美元，年收入6千到7千、1万到1.5万美元的家庭各占11%，那时公寓平均年租金是2340美元。1964年开始，凡房租超过个人收入25%的费用一律由政府补贴。

现在的中国学者官员是完全撇开收入谈房价，说房价由需求决定的。但是，经济学的基本常识告诉我们，需求量是收入的产儿，需求量取决于两个因素：价格和收入。不同的收入阶层有不同的需求曲线需求量，不能混为一谈。

别墅高档公寓对应的只能是富人，如果高价房供过于求了，几万元的高房价维持不下去了，再对人家谄媚说 “看好未来”也是没有用的，投机者对“未来”兴趣不高，除了自住，没有必要买个房子储存起来去“长期看涨”，资金要流动才能增值这个基本道理投资者不会不懂；而买了高档住宅单为收取租金的人也不太可能有——租金高了，对租房者来说还不如按揭，租金低了，要几十年才能收回本钱，有这么投资的吗？ 2005年一季度以后，高价房明显“涨不动”了。当然，秋后的蚂蚱总会有的。

特大城市的“普通商品房”（动迁用房不算）之所以好销，有拆迁户在买，也有相当投资客在买，那么普通商品房能跌吗？如果动迁不止，就很难。那是最低价在高位得到支撑了。像上海世博会的动迁，倒是大部分拆迁者都能满意（看样子动迁成本是由世博会来承担了），但是，动迁者虽满意对于需要改善住房的市民未必是好消息，普通住房一旦在更高价位得到支撑，不动迁的百姓就更加无望得到改善，最后将形成这样的恶性循环：要改善，等动迁。本来不符合民众意愿的动迁变成民众盼望的，那是因为不动迁，就得不到补贴，有了补贴款，才有希望多一份选择。比起要你搬哪里你就得搬哪里，当然是希望能多点选择余地。

房价下跌是艰难的。但是，下跌艰难是一回事，该不该跌又是一回事。现在一些学者官员以所谓“房价下跌造成资产缩水”来臆造房价不能跌的理由，似乎是悲天悯人，其实站不住脚。当年股市狂涨，不也有人反对挤股市泡沫吗？不也炮制了千万条股市不能下跌的理由吗？但当庄家把千万股民玩够以后逢高出货逃之夭夭——相当资金逃到了房市——不就是2001年以后的事嘛——股民的资产不是大大缩水了吗？缩水也就缩水了，损失惨重也就自认倒霉，股民自杀只在股市刚开始有耳闻，以后大家对风险的承受能力都增加了。同时他们学会用脚投票了，不再轻易“跟进”了。“股民”总比“房民”多得多吧？股市跌下来了，股民该怎么活还得怎么活，GDP不也是年年见涨吗？

至于说到资产“缩水”，现在的人们已经司空见惯了。小到高温天鸡毛菜（一寸多长的小青菜）卖到4元一斤（平时一到两元），荠菜要卖到12元，你买了，就意味着你的资产“缩水”了，国家通货膨胀则是大家的资产缩水。银行存款利息上调，存钱在银行的人很高兴，其实上调利息往往就意味着你存在银行的资产在缩水。前天肉是10元一斤，你不买肉，把钱存银行了，如果年息5%，每天利息1.37厘，今天年利息上调到6%，这10元钱的每天利息是1.64厘，比原先多了0.27厘，你高兴吗？那么告诉你，昨天的肉已经10.0 1元一斤，涨了一分钱，这一分钱就是你不买这一斤肉省下来的利息的3倍。（当然，这里是打个比方。银行存款利息上调的原因多了，但银行利息大上调物价水平总体上涨的道理不会错）。涨工资是大家盼望的事情，可哪一次涨工资不是伴随着物品价格上涨？涨工资同时，工资总归多少要缩些水。涨工资是物价上涨的结果，不是原因，中外无一例外。涨工资的好处在于，你可以对物品有更多的选择，是的，还是“选择”，在市场经济社会，选择最为重要。

房价大涨，如果其他商品不涨价，就意味着其他商品相对于房子价值在缩水。原先你30万一套房可以换一辆中档轿车，现在同样房型要涨到60万，意味着要2辆中档轿车换一套房，这“车”相对于“房”就缩水一半了。物价指数告诉我们，以2000年为基准，到2004年，上海的商品零售价格指数下跌6.3点，房价指数上涨53.6点。那就是说，2000年到2004年，所有的商品相对于房子而言都在大缩水，缩水幅度高达60%。怎么没有官员为其他商品这样大幅度的缩水而叫唤呢！

“这样，不正说明买房能保值吗？”说得好。既然房子有这样的保值功能，房地产商何必做铺天盖地的买房广告？他们自己留着保值不就得了？其实他们是知道的： 房屋不可能保值，更不可能升值，只会越住越不值钱，否则就没有“房屋折旧”一说，值钱的只能是地皮，让地皮值钱是故意的、人为的，马歇尔就说过，一些地方的环境改善，那是“由于土地使用者为提高土地的价值而故意投资造成的”。因为值钱的是地皮，而地皮不会属于买房者，因为房子总是越住越不值钱，因此，你就根本无法为你的房子保值。一个很简单的例子：前几年拆迁的黄金地段的新式里弄房子当初原住民买下时的价格都不菲，他们当时也想着：“买房保值呢”，结果是多少钱被打发走的？你能因为“当初多少条子买来的”为由而讨价讨到同样价值？好房子本身不能以好价格保住，还保什么值？

所以，不要用“资产缩水”来吓唬老百姓。 但也只能这样来吓唬老百姓，如果用百姓都能懂的话来教导百姓，当官还能有这么好当吗？

笔者以前一直认为，作为居民必需品的住房让居民中大多数买不起是不应该的，所以房价总会跌下来。现在看来，的确是估计错了。一旦强有力的、不受约束的地方政府介入了这个市场，这就不是市场了，既然不是市场，怎么会按市场经济规律行事呢？房地产的价格独立于所有商品价格以外大涨特涨，这哪有一点商品经济的影子呵！

一些学者官员拼命解释：住宅不是普通商品，是投资品，天下哪有天生的投资品？投资品能成为投资品，都是“故意”的，是人为的。80年代的钢铁批条就是投资品，比当时投资黄金铂金回报率高得多的投资品！现在钢铁批条还能成为投资品？过了这个村就没有那个店了，当“收藏品”去收藏吧！

房子到了该跌的时候还是会跌的，跌了，天也塌不下来！香港房市大跌的日子没有过去多远。2001年初，新界荃湾中心65平方米的房曾以60万元港元成交，2002年，香港每月按揭还贷三、四千元就可以成为业主，香港地产界权威人士认为“这是任何社会不常出现的情况”。香港地价大跌也历历在目，新界的住宅用地1997年是每平方米7.33万港元，1998年跌到2.81万港元，并一直在低价位徘徊好几年，市区住宅地价1997年是每平方米21.41万港元，1998年跌到6.66万港元。香港政府在土地上是有寸土寸金的投入的，1985年时，填一平方米土地成本是400~600港元，90年代填地成本每平方米一千港元，但即使这样的投入，该跌时照样跌。我们需要认真对待的倒是并不在于香港房地产曾跌了多少，而是香港房地产在大跌前，就象我们今天一样的疯涨，当然，还涨不过我们。

今天已经在高价位买了房的人们当然不希望房价跌，这样的心情不难理解。 但事实往往不以人们意志为转移。有哪个股民希望股市大跌的？但股市说跌就跌了。随着反腐的力度加大，房市能逃过这个规律吗？很难说。在一个缺乏信用的环境里，走向真正的市场经济总要付出代价的。只是希望代价能使我们进步。我们化的代价已经很不少了！

—————————————————————————————————————

北京大军经济观察研究中心

电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net

地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031，

网站网址：www.dajun.com.cn