香港土地制度的弊端由“租界”性质决定

短期内争取土地利益最大化

是殖民地香港土地政策的根本宗旨

　　现有的土地出让制度是基本招搬香港的。香港土地制度的核心是有期限有偿的土地使用权制度。

　　香港这套制度是怎么来的？不是从殖民地宗主国英国承继过来的。英国本土没有“租地皮”的概念，英国法律把建筑物和土地统一成不动产。

　　也不是从其他英属殖民地照搬过来的。

　　十九世纪20年代，英国往南非开普移民的初衷是为了抗衡布尔人社会、增加效忠英国的力量，同时也为了缓和国内的就业问题，当时英国政府采取的土地政策是让新移民都成为向“女皇陛下”租借“公共土地”的农场主；随着英国机器毛纺业的发展，开普经济重点转向生产羊毛供宗主国使用，为了发展畜牧业而扩张土地就成了开普殖民地的经济政策。有了土地还需要有人来使用土地，1832年英国政府为了在开普增加农牧业雇佣工人，竟将算盘打到了自家“同胞”头上，用取消租借地、提高地价、强迫白种移民购买租借地的办法，迫使已经成为农场主的“同胞”为了挣到足够的买地钱而沦为较长一段时期的雇佣工人；而土著黑人住到指定的“保留地”里，并向英国当局纳地税。但这项土地政策并未起到增加雇佣工人的效果。于是英国当局又用兼并剥夺黑人土地、让80%的黑人占有不到10%的土地的办法，逼迫黑人为了生存只得当雇工。（见《殖民主义史非洲卷》，郑家馨主编，北京大学出版社出版2001年出版）。

　　在十七世纪英属北美弗吉尼亚，凡移民就有权占有五十英亩土地，并只需缴纳一先令免役地税，但前提是要向总督保证引进殖民地的人数，分配土地的数量将由引进人数的多少来决定。这是因为当时在英属中美洲西印度群岛上一个人创造的利润相当于英国本土上七个人创造的利润，所以英政府希望在北美洲南部也能坐享这样的利润。（见《论英国的公共收入与贸易》，[英]查尔斯•达维南特1698年著，1995年商务版，根据伦敦圣保罗教堂1698年版译）

　　这些例子说明，英国殖民地的土地制度有一个宗旨，即“因地制宜”制定政策，使殖民地经济为宗主国服务，为“女王陛下”服务。

　　1840年以后一直到香港回归前，香港的土地制度从未偏移这个宗旨。不过因为香港这块“地”与开普、弗吉尼亚是不相同的，具体的政策当然不会一样。

　　香港与开普、与弗吉尼亚最大的不同在哪里？在于法理上，香港土地所有权从未落到英国人手中。香港是“租”给英国，而不是“送”给英国。所谓“割让”香港，对于事后的中国人，是一种激奋的言辞表达，对于当事的英国当局，则是别有用心在编造“既成事实”。

　　1842年8月29 日《南京条约》签订。条约中， “大皇帝准将香港一岛给予大英国君主暨嗣后世袭主位者，常远据守主掌，任便立法治理”。这句话前面还有一句话：“因大英商船远路涉洋，往往有损坏须修补者，自应给予沿海一处，以便修船及存守所用物料。”这两句话用“大皇帝” 的口吻大白话解读，是挺“高姿态”的：英国人千里迢迢的来了，船只难免有损坏，在沿海给人家一块修船的和储存修船材料的地方，也是应该的。就把香港这个岛给英国人去守着去掌管着，他想怎么治就怎么治吧。大皇帝我批准了！而在此前一个月， “大皇帝”已“谕知耆英”：“将香港地方，暂行赏借；并许以闽、浙沿海，暂准通市。”（《惩办夷务始末》[道光朝]第四册）这姿态就更高了：香港是“赏借”出去的！

　　后人可以嘲笑道光帝的“死要面子”，但只要这面子不撕破，香港的所有权就是中国的！尽管1841年1月英舰“硫磺号”就强行在香港岛登陆；尽管在英舰强行登陆后“女王陛下全权代表”义律狂妄到根本没有英政府授权就悍然公告：香港岛及其所属范围内的之一切土地、港口、财产或私人设施，其所有权归英国女王并由英国女王所支配，并自封暂由他这个“驻华全权特使兼商务总监海军少佐”执掌政权；尽管义律公然造谣香港岛已由中国钦差大臣琦善签字割让给英国，但只要英国拿不出由琦善签字的“穿鼻草约”，香港就在法理上没有被“割让”！香港从1841年开始就被英国人霸占了，这是侵略，1842年的《南京条约》是满清政府对被侵略现状的默认和屈从，但道光皇帝 “精神胜利法”式的行文毕竟使得后人能理直气壮收复全香港，“主权是不能谈判的”，中国当然理直气壮。

　　强调这些，是为了证明这样一点：港英当局一开始实行的土地政策就因为香港是 “借来的”而立足于要在短期内争取“女王利益最大化”，本来，港英当局的土地政策乃至其他一系列制度政策，都不会以香港本土居民利益为重的，而要在短期内争取利益最大化，就更要“以快为主”尽多地掠夺香港的土地资源。

　　南京条约是1842年8月签订、1843年6月交换批准的，香港也是在1843年由首任港督璞鼎查宣布为殖民地，受英国殖民地部(亦称理藩部)管辖的。但大大没有道理的是，由英国人出面来出卖香港土地，却从1841年6月14日就开始了！那天，义律在澳门公开拍卖了香港33块土地，共九英亩。拍卖收入3272.1英镑(冯邦彦，2001)。3272.1英镑相当于1842年维多利亚女王20天的个人收入、坎特伯雷大主教62天的个人收入，而当时英国的普通居民人均生活费用只是每年5.7英镑、每天3.75便士！（英国女王等人的收入数目见《世界史资料丛刊初集，《1815~1870年的英国》，1961年商务版）。

　　不否认，英国“以法治国”有传统的，但限于在他们国内。当英国人以殖民者的身份踏上别国土地，就不讲法不讲理不讲廉耻。义律刚在香港落脚，就在没有任何法律依据下急吼吼拍卖中国的土地，怕“夜长梦多”是原因之一——因为是抢来的东西，要“先下手为强”，最重要的，是迫切需要用卖地钱维持他那不合法的、连英国政府也不肯承认的“执政府”。

　　令国人深省的是：公元2003年12月，中国一份很有名的经济报刊的记者是不乏仰慕地提到当年的入侵者和香港的土地制度的：“英国人一登陆香港，便著手登记本地私人拥有的土地。对于当时清朝政府发出的土地契约，他们同样认可。”“１８４１年英国人攻占香港本岛——群为了商业利益而强行抢占别国领土，用炮弹来签订不平等条约的侵略者，一群依靠血淋淋的鸦片贸易和贩奴坐地起家的‘强盗贵族’，却对私人产权是如此的尊重。”“香港的土地制度，也许这就是‘产权制度’与‘契约精神’的最佳产物之一。”不知我们的记者是否知道，1842年时，香港上市场地段是被列入华人区的，到1843年，田土厅厅长哥顿看中了上市场这块有着无限升值潜力的宝地，华人于1844年7月前迁出。华人是在没有议价能力的情况下被迫迁至水坑口以东城皇街以西一带。这些事实是载入香港历史的，载入《维基百科》的，这叫“尊重私人产权”吗？这叫“尊重契约”吗？这种土地制度，是哪一家的“最佳产物”？而英国“著手登记本地私人拥有的土地”目的只是为了确认公地数量，以便让公地在“属女王所有”后成为可供“出让”的、能以地生财的资本！

　　社会科学文献出版社2006年出版的《城市竞争力蓝皮书——中国城市竞争力报告 No.4》中，是揭露了香港土地制度“损害港人、利港英当局”的实质的：“同年（指1841年，引者注）10月15日，香港政府又宣布土地承购者必须交纳地租，城区土地每年每英亩20英镑。1843年8月又规定建筑用地的批租年期为75年。1848年开始征收差饷，城区按屋租每百元收13元5角，主要用于警察的开支。据估计，1881年香港政府卖地与地产税收入为42.53万元，约占政府财政收入的1/3。1941年以前，地产业的经营方式是置业收租，这一行业利润丰厚。地产投机进一步引发物业价格上升，1877~1881年上半年，地价楼价上升6倍。” （http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/csjzl/1184107.htm）

　　这样从中国的土地上发土地财还不算，为了要从土地上得到最大利益，港英当局还从十九世纪五十年代就开始填海造地。香港陆地界大着呢，填海的成本比利用陆地要高得多，为什么偏要填海 ？填海还偏要去填维多利亚天然深水不冻港，150年填下来，最窄处的1600米填得只剩800米，不就是在寸土尺金之地造房可以卖天价嘛！而这样填海填得港将不港，港英当局是不管的，这是为了香港的长远利益还是为了殖民当局的眼前利益？

　　是的，就是因为香港是“借”来的，就是因为义律拍卖土地开了无本买卖赚大钱的新河，能有无本买卖做为什么不做它到山穷水尽？事实上，在香港的“土地”上赚得盆满钵满的，也就是当年挑起鸦片战争的族裔。自从1841年6月14日怡和洋行参与买地成为最早在香港置地的洋商之一，到二战前，怡和麾下的置地集团一度垄断了港岛地产业70%左右的资产（苗壮等：《香港房地产市场》P37） “在地产方面，英资财团拥有大批贵重物业和庞大土地储备，是香港最大的土地拥有者。” （乌兰木伦：《迈向21世纪的香港经济》P565）。知道怡和洋行是谁创办的吗？就是那个亲自在伦敦游说英国政府与满清开战的威廉•渣甸，在林则徐没收的2万多箱鸦片中有他的三分之一！

　　山穷水尽地“发展”房地产，使香港发达的行业仅限于转口贸易业、房地产业、金融业，而转口贸易发达是港英当局在消耗性地利用香港的区位优势和地理优势，房地产业发达是港英当局在“以殖民地土地供殖民地财政”，金融业发达是转口贸易生财和房地产业生财后的结果。港英政府的统治实在不是建设性的——能指望殖民政府来为殖民地人民服务？

　　表面上富庶的香港中产阶级长久以来都在为 “女王陛下”打工——只要你想置地买房，中产阶级赚来的钱就都当交税缴纳给港英当局了——你说香港是低税率？可不要忘了英国得到香港主要是靠商人其次才靠军队！英政府发动鸦片战争的作战方案几乎完全是按照威廉•渣甸等鸦片商提供的情报和建议制定的，当时的英国外相巴麦尊在他的私人信件中供认不讳；港英当局变卖香港土地的接盘者也大多是英国商人，是英国商人给了港英政府以财政支持。面对这样“功勋卓著”的臣民，“女王陛下”以“低税率”回报有什么不应该？但华人不要想搭“低税率”便车——只要你买房是想“享受生活”，“女王陛下”以及她的勋爵们就要与你共享你的收入。

香港土地制度最大弊端——

以制度形式给炒卖地产者提供法律支持

　　当精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障。

　　需要指出：是“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系的《法学总论》（罗马法）、《法国民法典》、《德国民法典》都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。然而在英国本土立契约禁止的，却是在土地使用权与所有权分离的香港提倡的。无论禁止的还是提倡的，维护的都是“女王臣民”的利益。

　　当年港英当局“在租借地上使宗主国利益最大化”的宗旨造就了香港的土地政策，香港的土地政策又造就了香港的高房价、高地价，自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。

　　不能不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。

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