为什么需要开征物业税？

作客和讯网《和讯视点》节目

2008年3月11日下午

    征收物业税的目的在于调节已经失控的房地产市场

　　主持人：各位和讯网友大家下午好！欢迎大家收看和讯网两会特别节目，我们这次节目的主题是物业税，这次我们请来的嘉宾是中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员，我是和讯网特约主持人张阳。

　　曹建海：主持人好，各位网友大家好！

　　主持人：首先请曹老师给大家简单介绍一下物业税，因为受名字的混淆，曾经有一些网友向我们提出过，说物业税和物业费是不是一回事。请您简要介绍一下，

　　曹建海：物业收费纯粹是一个民间市场经济的概念，企业向我们提供了服务，我们向他支付费用，这跟到理发店理发是一样的。物业税是一种财产税，而且是欧美国家最主要的财产税形式。在市场经济国家，政府主要面向个人征税；在中国政府征税主要向企业，但最终都是由个人承担的。所以在中国，我们采取的是一个间接税为主的制度；在西方国家基本上是直接税为主体的税制。因为财产是最显性的，依据财产来对个人征税就成为一种自然的选择了。一般讲你有多少财产，我征你多少税，这样相对是比较公平的。财产主要分为两种，动产和不动产，这两个里面动产是不断消耗的，所以它的价值相对于不动产是比较低的。黄金、珠宝能够价值较大，有价证券（当然在这里不包含房契和地契）价值也较大，但是相对而言大量的动产是不断消耗的。

　　主持人：动产指哪一类？

　　曹建海：我们家庭里有日常用品和耐用消费品，应该以耐用消费品为主，还包括上面说的珠宝、黄金、有价证券等，这是动产。不动产指土地和房屋，既有居住用不动产，也有生产性不动产，包括耕地。在一般的市场经济国家，房地产市场比较健康，你的建筑面积越大，不动产价值越大；但是在一些国家的不动产市场，房地产不太健康的地方可能是以土地决定不动产价值的，土地面积越大不动产价值越大。事实上房地产价值形成的主体是建筑成本，由于大量建筑材料投入形成价值的，土地本身价值是由土地肥力，或地段优势决定的级差地租的资本化决定，一来讲很少有价值超过地上建筑投入的。在发达国家，例如美国，在动产和不动产里，全部财产里不动产部分占了 90%左右。

　　主持人：不动产比例很高。

　　曹建海：对，占的比例比较高。这是关于什么是物业的概念，它不是房屋的概念，还包括土地及其附着物。从目前中国的情况来看，我们物业价值与建筑投入的差距越来越大。所以在中国物业价值更多的是由地价构成的，所以我们针对地价和房价共同征税。前面讲到在西方国家，物业税是一个很重要的税种，是他们国家地方政府征税的主要收入来源。中国的税收制度，由于是向企业征收为主的，居民是间接承受税负的。如果在中国征收物业税这个税种，这里面就有一个企业税负和个人税负加总的宏观税率的平衡问题，所以情况比较复杂。

　　主持人：刚才曹老师给我们介绍在我们国家居民了解更多可能是流转税，因为我国以间接税、流转税为主，而西方发达国家他们以直接所得税为直接税种，针对于财产征税占很高的比例。我国为何要征收物业税？

　　曹建海：各个国家征收物业税目的是不同的。作为税种它的一个基本功能是补充国家的收入，作为财政预算的一个部分，这是一个重要的依据。在西方国家，物业税是地方政府最重要财政收入来源。比如说像美国，美国联邦政府主要是靠个人税和公司税来获得收入，但是美国州和地方政府平均 30%左右大概来自于财产税，财产税的90%是来自于不动产税。

　　主持人：那也就是说在美国您所举的例子跟物业税，在美国叫财产税，是地方的主体税收。

　　曹建海：而且他是地方财政重要收入来源，这是他们的一个情况。在中国因为像企业征收的比例已经很大了，所以征收物业税的目的，应该不是为了增加财政收入，而是调节已经失控的房地产市场。现在我们房地产由于价格偏高，大量的人囤积房屋，囤积本身就推高了房价，所以这时候我们应当通过征收物业税调节房地产市场。当然，调节房地产市场不能仅仅依靠税收手段，我们也需要货币政策的一些手段。因为房地产也是重要的金融活动。税收对房地产投资的影响，一般来说是非常直接的。所以征收物业税一般来讲，要么就是基于增加财政收入的目的，因为物业是最显性的，跑不掉的，物业普查应该说比人口普查还要容易。因为人可以藏掉，人可以流动，但是物业是不动产，所以物业普查也是最简便的。

　　主持人：您的意思是说物业税也可以说是财产税，因为它的税基是不动产，所以税收很清晰。

　　曹建海：非常的清晰，就是税收对象非常容易找到。经过价值评估，设定法定税率，就可以成为政府征税的最主要的方式。如果把物业税作为征税的主要方式，政府收入可以得到持久的保障。另外，长期征收物业税可以起到调节不动产价格的作用。因为房屋是耐久性的东西，特别是其附着的土地，它的耐久性加有限性，非常容易被投机手炒作，所以物业税另一个重要功能是调节市场功能。一般来讲，市场经济国家的政府基于增加财政收入的目的征收物业税，而在中国则主要基于调节房地产市场的目的开征物业税。

　　物业税收入归地方政府确定税率时居民有投票权

　　主持人：刚才曹老师向我们讲述了国际上征收物业税有两种目的，第一种目的出于筹集财政收入，比如说像美国这些西方国家，物业税是地方性主体税种。第二个目的是调节房地产市场，我国征收物业税是出于第二种考虑，我国税收收入逐年增长， 05年接近五万亿，税收收入是可以保证的，所以主要目的是调控房地产市场。刚才曹老师无形中给大家介绍了很多国外经验和成熟的做法，虽然说我国物业税目前还没有开征，但是其他国家已经有先例了，您详细给我们介绍一下其他国家物业税的做法。

　　曹建海：我主要还是介绍美国的情况。2001年美国的财产税，刚才我提到85%是属于不动产税，它在国家税收当中的比例应当说是比较高的。在中央财政，就是联邦政府财政收入里面占的比例是零，但是在地方政府里占的比重将近30%，其中州政府一级比例是相对比较低，是2%左右。

　　主持人：曹老师，按照你的说法他在联邦地区比例是零，在地方里呢？

　　曹建海：实际上它就是一个地方税种。因为房产本身是地方的一个重要的财产，一个城市的重要财产。

　　主持人：按照您说的比例是达到35%左右？

　　曹建海：30%，说整个州和地方政加起来平均占到30%。但在不同级别的地方政府，也有明显区别。州的比例比较低，州基本上不靠财产税，在这一级大概2%不到；但是在县一级大概是68.3%；在市镇一级大概是53%；学区大概是70%；特区这一级是96%。这样一个分布，因为它们的地方政府像县、市、镇，都是一个地方政府，作为地方政府要给居民提供一个公共服务，它的财政收入主要来自于不动产税，一部分是动产税。具体来讲，在财产税各个级别地方政府分布来看，美国全部财产税其中4%用于州一级，22%用于县一级政府，28%用于市镇一级政府，18%用于学区一级政府，4%用于特别区域的政府，这是最终一个财产税的分布和使用的状况。

　　美国的财产税是依据财产价值征收的，不是按照面积征收的。财产价值刚才讲不动产占全部财产价值 90%，其中不动产里住宅占了52%。住宅里面单家庭住宅，像我们现在住宅是混在一起公寓式的，单独的家庭住宅其中就占到财产的52%；商业用的不动产占到15%；工业6%；农业用地占到6%；空地占到4%。从这里也可以看出，美国不动产的财产价值，最重要的是拥有建筑物的，特别是住宅建筑，这个占的价值是最大的；空地的价值是非常有限的，我们知道美国的空地所占面积很大。依据地方政府往往每年进行评估的不动产评估值，地方政府可以设定一个法定的财产税率。这个财产税率一般来讲怎么确定的呢？是通过议会的方式确定。这个税率主要制定的依据是多少？最重要是看这级政府需要花多少钱。由于地方政府的主要税种是财产税，财产税依据现有征税对象，大概的价值有多大，根据这个价值和征税数量，大概就可以设定一个财产税的法定税率，然后进行征收。因为刚才讲了财产特别是不动产都是摆在明面上的，所以征收是相对容易的。但是如果地方政府征税的比例太高的话，居民可能会有不满情绪，或者通过代表他们利益的议员反映这个意见，这时候是用手投票的；也有用脚投票的，我把这个房子卖掉，不在这个地方生活了，以后我不给你交税了。如果居民觉得征税多，服务质量不够，他们有权利进行迁徙。所以在国外一个城市主要收入是靠个人收入，以及个人不动产成为政府主要收入，政府官员必须讨好老百姓。

　　主持人：刚才您讲用手投票和用脚投票，刚才你讲比如说一些税率和税基确定由议会决定，能具体解释一下么？

　　曹建海：税基是根本评估值定，但是征多少税根据议会投票同意的；政府要花多少钱，根据预算决定。

　　主持人：也就是说税如果征多了，他可能通过跟你一致意见的议员反映出来，这是用手投票；如果他对这种税仍然不满，他可能走到其他地区，这是用脚投票。

　　曹建海：对，在西方国家政府竞争是居民，而不是企业。当然他们也需要企业过来，企业过来的好处，是给在我这个地方居住的人提供工作机会，所以政府心里想的还是居民。但是在我们国家，我们的政府征税是对企业征税，居民上缴的税实际上反映在企业销售价值当中了。所以企业实际上是代缴的。我们虽然交过税了，但政府不觉得我们在缴税，所以政府对个人的服务是相对有限的，但对企业的服务却是大量的、过度热情的。你看看现在昆明的市委书记仇和，对企业老板多热情啊！我们看到一些地方官员大量将精力用在招商引资上，但是对老百姓的公共服务，他们是不做的。关键是官员们认为老百姓不交税，税是来自于企业的。在西方国家，政府就清楚地知道税收是来自于居民个人的，居民到我这居住的人越多，政府可能征收的税就越多，就越能提供更多的公共服务，这个城市就越具有竞争力。

　　主持人：刚才曹老师通过对美国物业税经验的介绍提出一些对我们有利和反思的东西，比如说第一点刚才曹老师提出，他说物业税整个税收收入最后用于州，地方的政府，如果是全国性公共产品由全国提供，如果是地方公共产品由地方提供，那么地方政府取得税收主要提供地方公共服务，而且居民还可以用脚投票，如果他觉得在当地交了比较高的物业税，但是没有足够的地方性公共服务，他就可以搬到其他地方去。相对我国来说，可能他觉得地方政府通过了物业税，筹集了足够可以用于公共服务的资金，这一点可能比其他一些开征税收的国家借鉴，比如说这些地区其他国家他可以是以企业税为主体，那么他征收税收会考虑到民生少一点。

　　曹建海：这是中国的情况。

　　主持人：第二点刚才曹老师还提出，说美国物业税的评估方法是按价格评估，就是按照房屋和土地的具体价值而不是按照他的面积，相比来说按照面积征收可能会简单一点，因为多大的面积交多少税。

　　曹建海：但是会导致税负不公平。

　　主持人：所以说按照价值的评估这一点是值得借鉴的。

　　曹建海：但是价值评估前提是需要我们房地产市场是健康的，据说杭州现在有 20多万元每平米的房子。这样如果征税的话也是很大的，税负也是非常重的。在发达国家，一宗物业可能要面临多级政府的征税，因为你在的具体地点一定是最基层的，上面涉及多级地方政府。对于一宗住房，一般来讲州可能要从你这征收物业税，县可能也要征收，市镇也要征收，甚至学区也要征收。征税的时候往往需要考虑，这个税多大比例给州一级政府，多大比例给县一级政府，每一个政府都有一个比例，最后全部加总。所以物业税这样的加总，形成一个总的税率。而且这个税率应该说是不同地区的房产税率是不一样的。比如说我在我这个社区，另外一个社区和我不在同一个基层地方政府，可能面临的不动产税率就就不一样，因为它们那边的基层政府可能花销比较少。

　　主持人：就是提供公共服务的质量相对差一些。

　　曹建海：也不一定，也可能是那里的政府更节俭、更有效率。所以同样多的税收，有的政府做事做的好，有的政府做的不好，有的做的多因而收的比例也相对高一些，所以这里面具体就比较复杂了。所以不是一个统一的税率。但是在具体的基层政府里，比如说我们都是在一个很小的小的镇上，再往下就没有更小的政府了，这个镇上的不动产税应当是统一的；另外一个镇可能就不统一了，因为上面的县是统一的，但是各个镇之间是不统一的。

　　主持人：刚才按照曹老师所讲，在美国一个小地方所征的物业税可能是不同级政府共同征收，比如说隶属的县、隶属的地、隶属的市共同征，最后汇总是刚才所说的情况。

　　曹建海：对，就是你征的税里面，各个地方政府也要进行分税。

　　主持人：可以说这些税种和税收改革的税收政策，物业税是比较受到我们居民关注的，其中原因之一它跟高房价会有联系。这里代表网友请教您，您说开征物业税以后，会抑制房价吗？

　　曹建海：因为就目前来看，买了房之后要想获利有两种途径，一种是出租获利，我看北京市今年房租已经大涨了，但是我了解其他城市没有多少变化。比如说广州我了解房租就没有变化，北京因为奥运会的因素，今年房租就有大的上涨。但是 05年、06年、07年三年基本上房租没有涨。我们最近几年面临通货膨胀的严峻形势，在这种条件下北京市的平均房租水平并没有多少上升，是由于在房屋使用市场上是供过于求的。但是2008年有所上涨。即使已经上涨了，好多人买了房子进行出租，这个房租水平仍然仅够支付月供利息的部分，本金还要房主自己付，所以买的房子想仅仅靠出租收回投资是根本不可能的。我今年到邯郸去，那里60平方米的房子每月只能租500块，一年就是6000块，而那里的房价已经达到惊人的每平米6000块了。这样我算了一下60年收回成本，如果把利息、物业费、维修、空档等因素考虑进去，我看100年、甚至150年都是不可能收回投资的。像这么长的投资回报，实际上意味着他不可能收回投资，我还没有考虑房屋折旧的部分，如果把这个考虑他纯粹是亏本的。所以目前的房价根据我的估计，就是在北京，北京的房子普通像三环、四环附近的房子，根据我的观点价值是3000左右，他卖到了15000元。说明北京的房价虚高五倍，但是房租并没有多少变化，所以在北京房租和房价的比例完全失控，在一般正常的地区十年房租等于一个房价，就是房价120个月租金，如果按刚才算邯郸来说是60年。

　　征收物业税是对过热的房地产市场泼冷水

　　主持人：按照您说在我国房价和房租背离是很高的。

　　曹建海：背离已经非常高了。所谓靠出租房子投资回报，基本上是没有任何价值的。最重要是靠增值部分，当然不排除炒房者把房子出租了。如果我把房子出租了，出租的收入可以弥补一些正常的物业费、维护和一部分的利息。但是在房价上涨的情况下，我可以获得升值的部分，这一部分足以抵偿我每个月付出的本金部分，所以这样的话我就赚了。正因为这样，有大量的人都把住房当成一个投机的筹码。其实投机和投资是混在一起，我一面在出租，我又等着高价卖掉，但是本质上他赚的钱来自于升值部分，本质上大家都是在投机。对投机现在我们国家是放任不管的，市场经济嘛，大家想干什么就干什么，更重要的是国家认为房屋需求对国民经济拉动非常大。实际情况也确实如此，仅仅是房地产业这一部分，目前就占到我们国家 GDP的5%。这仅仅是开发商的一部分，但是他对我们整个经济的拉动是非常大的。应当说跟房地产有关的投资活动，占到我们全部社会投资50%左右。比如说我这个房地产开发本身需要的建筑活动，建筑活动需要大量的建材，建材里面很重要的是钢铁、水泥。像钢铁现在投资在全国比重也是很大，钢铁当中60%，甚至更高的比重都是用于建材。用于建材的钢材质量应该说是比较差的，科技含量是最低的，但是供不应求；工业用的钢板科技含量高、品质好，但是实际上供过于求。钢铁工业的发展带来铁矿石价格的拉升，铁矿石运费和国际船运需求，导致造船的价值大幅度上涨。这些都是房地产拉动的。所以在我们国家房地产对国民经济的贡献过大，以至于国家为了保证国民经济的快速增长，为了保证我们的经济发展速度不降下来，中央对房地产产生了完全纵容的态度。

　　另一方面，地方政府对房地产的依赖也非常大。土地出让金我们以净值来算，不是纯粹的出让金，把这个扣掉以后净土地出让金，加上跟房地产有关的各项税负，占了全国地方政府的 50%以上。而且，官员和开发商之间又有密切的私人关系，所以地方政府一半收入靠房地产，中央政府维持光鲜的经济增长要靠房地产，这样的中国经济增长基本上就是靠房地产拉动的，或者说中国经济增长是靠房地产开发商拉动的。为什么房地产开发商拉动经济增长这么起劲？应该成为现代活雷锋了。但是我们看到，全社会开对开发商的道德评价很低，开发商的社会声誉很不好。这是因为，中国经济增长虽然靠他们拉动，但这种拉动不是一个健康的拉动。我们知道像西藏这个地方，藏羚羊狩猎活动就是一项经济活动。通过购买猎枪、雇人打猎，到羚羊出售，这是一个灰色的GDP产业链，这要算GDP数值也是很大的。但是这个GDP的创造，是建立在对我们的物种灭绝基础上的，所以这个GDP创造，根本上毫无意义，而且遗憾无穷。为什么藏羚羊产业链拉动灰色经济那么起劲？这明显就是一个暴利的驱动。就像制毒贩毒一样，制毒贩毒彻底放开对经济增长拉动也是非常大的。所以房地产的增长不是什么回报社会，不是为国家带来利益，而是暴利驱动的结果。现在只要做房地产，只要拿到一块土地，跟地方官员、银行官员官商勾结就可以暴富。现在再没有比房地产更容易暴富的手段了，不仅暴富合法而且有崇高的社会地位。你看看全国“两会”上有多少房地产开发商，有多少以地生财、和开发商关系密切的地方政府官员！所以“两会”代表，今年我不对他们抱多大希望。他们能讲出什么好话？房地产官员不希望房价降下来，开发商不希望房价降下来，银行不希望房价降下来，我们的钢铁企业绝不希望房价降下来。如果房价降下来，首当其冲是银行，再是我们钢铁厂，可以说大部分要关门了。所以他们都不希望房价降下来，主要跟我们的经济都离不了开发商有关。这也是围绕开发商的代表在“两会”比例过高的原因。现在开发商既有钱又有政治地位，而且跟中央高层领导面对面交谈，可以在最高层的俱乐部活动，所以做房地产应该说成了目前中国最好的职业。为了暴利，他们投资欲望非常强烈，对经济拉动是不可遏止。这时候一旦有了物业税，对房地产整个行业来说，可以说是泼了一盆冷水。

　　主持人：刚才曹老师给大家讲了，他说房地产发展速度很快，从整体经济发展的角度来讲，刚才曹老师说房地产业发展能够带动整个经济增长的 50%，大概是这个比例，因为相关的钢铁、水泥行业他们的发展把GDP拉动了。

　　曹建海：因为他们都是为房地产业服务的，说是上游，其实是下游，惟地产商马头是瞻。

　　物业税通过降低房产投机收益拉低房价

　　主持人：这样按照您的意思，本身国家希望房地产有发展以带动经济，另外从地方政府来说，房地产业的发展可以使地方增加财政收入，相关的税费，土地出让金按照您刚才介绍是达到 50%，这样来说可以说方方面面都想让房地产业发展。您说物业税如果一旦出台的话可以说浇了一盆冷水，它可以降低房价，您讲一下开征物业税怎么降低房价？

　　曹建海：因为在中国，目前炒楼的人是推高房价一个主体。至于上游的房地产开发商，实际上是炒地皮的，他买到地之后把它切成小块高价卖掉，当然他以卖房子的方式卖。实际上他们是在卖地皮，只不过在我国纯粹土地交易是不允许的，必须把它建成房子。表面上是卖房子，实际上在倒卖土地，而房地产开发商纯粹从事着投机活动，他其实也没有资金，他是从银行贷款，通过空手套白狼，杠杆作用把房子倒出去了。

　　主持人：您刚才说房价这么高实际上是地价高吗？

　　曹建海：对，我们现在北京市房价平均都15000元，很多地方超过了2万元，其实真正的建筑成本也就是1000元，剩下的部分都属于地价。这其中，地方政府的暴利、税收，开发商的暴利、倒房卖炒楼人的收益，都包含在地价里面了。我们15000元的房价里，包含了大量中间环节的利润，真正土地级差地租资本化的部分，实际上是非常有限的。你住在这个地方能带来多少利益，这是有限的。比如说我住在市中心我每天少跑一些路，节省了时间，这个时间可以多挣一些钱；公共设施可以享受多少？这个利益每天有多少、每年有多少我可以折算，几十年和上百年有多大利益，这就是级差地租资本化，也就是地价的真实价值。级差地租实际上是很有限的，但是依据级差地租定价的地价、房价，现在被我们炒作太高了，完全靠想象，完全脱离实际了。所以像这种情况下征收物业税，可以很快把你炒楼的收益降下来了，降低了投机的预期收益率。由于炒房人的的收益最终来自于土地升值的部分，我们一旦征收物业税，将对炒房构成致命打击。一般认为，物业税应该在1%左右，这可以是对自住住房征税的部分；也可以是第一套免征，从第二套开征，但要在全国范围计算家庭的住房套数。但是对于一家里拥有多套的，应该是累计征收。如果拥有多套最后有可能征到8%、10%，这不是没有可能，但不是也没有操作性的。我一般征到1%，多套征逐级增加，多套的增值收益通过物业税的方式征回来；另外交易本身也要征税，交易有交易税和所得税，特别是物业税持有时间越长交的税越多，对投机者来讲完全得不偿失。

　　主持人：这样就是说有一些投机行为的人因为税比较高就免除投机行为。

　　曹建海：对，当前中国房价过高是因为各级投机造成的。物业税应该说针对的就是投机活动，降低投机的收益。如果一年降低一个比例，资本化以后他的收益就大幅度下降。这样的话也就意味着房价会出现大幅度的下降。所以说物业税大家都是非常关注的，炒楼的关注，老百姓也关注。有的老百姓关注我这个自住房子现在已经很贵了，我能不能把它最高的价格卖掉。比如说这个老百姓家里没有钱，我就有一套房，但是我卖了可以租房。我现在有一百平米的房子，我家里一分钱没有，我现在需要一大笔钱，我可以考虑把房子卖掉。我 100平米卖150万，我卖了可以租一处房子，我可以选择租偏远地方的、面积小的，所以这个房价就变现了。有的说房价高低跟我们个人都没关系，反正是住的，这话也不是真实的。

　　主持人：您刚才举的例子是房子是可以变现的。

　　曹建海：可以变现，我可以改成租赁的方式解决住房，实际上钱就到手了。如果未来房价是下落的，等落的时候我再买，等于说他做了一个非常漂亮的买卖活动。

　　主持人：但是您刚才举的例子，可能是极少数的居民为了孩子上学把房子卖了。

曹建海：大多数是拥有第二套、第三套，甚至更多。像山西的煤老板在北京一买是几个单元，几十套、上百套的买。过了几年这些房子大幅度升值，所以煤老板现在正在往外抛售。现在我们看到原来对这些买房团都由地方政府亲自接见，欢迎他们推高房价，这样的领导人实在是愚不可及。我们看看炒房团最后给我们这个地方的老百姓带来什么好处了呢？无非就是带来房价拉升，巨额的利益被炒房团拿走了，把这个城市市民的腰包抽干了。所以炒房人对这个社会看来究竟是带来什么贡献？应该是把大量的利都吸走了，实际上是损害当地利益的主体。所以，政府必须打击房地产投机。有人不同意在市场经济条件下打击投机，这里面包括不少的经济学家。过去有的人讲炒房对社会有贡献，现在看来炒房的贡献，一定程度上推动了当地居民买不起房、住不起房的局面，大量利益被外地人抽走。我说的外地人是根本不在这里工作和居住的人，他们只在这里囤房，这些人对当地属于害群之马。所以必须针对这些人群实施适当的经济调节手段。这里既有税收手段，也有信贷手段。现在我们的银行对住房贷款根本不加审查，使得炒房者可以通过杠杆作用，只要预付一个很低的比例，剩下的由银行支付。由于缺乏物业税的调节，中国房屋目前是最好的投机工具；而且人们的胃口普遍是非常大，我炒房的套数越多赚的越多。因为几乎不交持有税，而且价格在现有政策和各方参与下是不断上升的，还可以通过银行杠杆作用，即使没有这么多钱我也可以炒很多的房子。在住房交易的基础上我们还催生了一个庞大的房屋中介业，一方面促进了房屋交易，一方面又参与炒作。这些因素的综合作用，造成房屋价格不断上涨，投资放产成为一个稳赚不赔的方式。所以现在几乎有条件的城市居民，家家都在炒房。为什么全民都炒房，主要是大家都看到了它能赚钱。大家另一方面也都看到自己的钱不断的贬值，所以急于把钱抛掉换为房屋。

这时候说国家提供土地不够，这不是真实的原因。真正的原因是房屋不够炒，筹码不够炒作者使用。对炒作者来说，筹码是多多益善，所以房子被大量投机，被投机者囤积。投机者买了房子不是为了住，而是为了卖，所以这个投机者根本不是需求者，他是一个中间商，他是一个供应者。对这样的供给者，国家必须出台一个政策，逼迫他们抛出房屋，做到物畅其流。像五十年代初粮食囤在粮商手里，国家要出台政策逼着他把粮食抛掉。我们国家当时通过平抑粮食的房价，造成粮食价格下落的形势，逼着他们把粮食抛出来。现在很多地方政府通过拍卖土地抬高房价，就如同上世纪五十年代我们拿比粮商更贵的价格平抑粮价，显然是荒谬的。现在我们的地方政府，靠拍出比房价还要高的地价来平抑房价，这是无耻的。我们看到现在全国各个城市都是过度开发，全国房地产是过度开发，现在北京市建筑活动，甚至比整个美国加起来还要多得多。我们上海、广州任何一个城市地产开发量都超过了美国，这是极不正常的。这跟我们 90年代初在海南、北海那个地方到处进行房地产施工是有过之而无不及，那种需求是真实需求吗？不是，那不过是炒作的筹码和工具而已。所以通过征收物业税的方式，应当说是最有效的一种，同紧缩信贷是一样，都是有效的调控房地产健康发展的措施。

开征物业税可以限制地方政府“卖地生财”

主持人：刚才曹老师给大家分析了，说房地产业的发展能够联系、拉动地方增长，并且给地方政府带来财政收入，因此方方面面支持房地产业的发展。而物业税的出台，按照曹老师的分析会抑制价格上涨，而且曹老师独辟蹊径，首先分析了全国各个地方的房租，除了北京迎奥运其他地方并没有上涨，然后以房租和房价的关系，还有其他方方面面抑制投资和投机等等，物业税的出台，将会有利于防止房价过度上涨。您是很支持物业税是吗？

　　曹建海：对，我认为在中国出台物业税是有必要性的。征收物业税是地方税种，征收了物业税，要从政策上禁止地方政府再通过卖地生财。因为地方政府出卖土地给全体人民，从宪法上和任何法理上看都是不合理的。因为土地是全体老百姓的，地方政府不过是受地方老百姓的委托安排土地的使用，但是他最后把委托人的土地高价卖给委托人、土地的实际所有者。地方政府所以能这样做，就因为它手中的权力，有了权力就可以把土地卖给当地老百姓，本身这是严重违法的。这像日本侵略者一样，把这个村庄占领，你原来的房子你还想住，你可以通过拍卖的方式获得你的住房，这是荒谬绝伦的。所以我们现在的土地出让制度，是对我们宪法中规定的土地公有制基本原则的反动。如果靠物业税征收，则既能平抑房价，又能为地方政府获得税收，政府就不能再卖地了。因为物业税是非常稳定，不像卖地的偶然性，现在征地越来越难，所以卖地的“货源”获得也是非常难的。

　　主持人：他抑制了卖地不正常的行为，如果地方政府不卖地就没有土地出让金的费用，取而代之的，是不是获得物业税收入呢？

　　曹建海：也就是说地方政府放弃了卖地，通过物业税可以补充地方财政收入。因为目前我们的税收里面，中央税占的比例太大，地方占的比例相对较低。但这还不是一个根本原因。更深层的原因是，我们的地方由于基于经济增长、 GDP的理念，大量的招商引资，跟工业投资家大量做税收减免。所以地方税种本来就少，他把主要的税种免掉，所得税长期不征收，导致工业投资者基本上是不交税的。该征的税你没有征，为了弥补“吃饭财政”的缺口，只好靠卖地生财。尽管卖地严格说是违宪的，但是因为我们有土地出让、转让的基本法律规定，有这些政策的保驾护航，所以地方政府从杭州土地经营开窍之后，争着征地、卖地，搞得热火朝天。

　　主持人：就是说开征之后避免卖地不合理行为，取而代之是合法的税收收入。

曹建海：物业税既抑制了房价，避免了继续拍卖土地。我再次强调，拍卖土地是地方政府获得的非法收入。另外通过物业税的征收，加上在工业投资税该征都征上来，地方税所占的比例就会大幅度增加。因为土地出让金不是正规的税种。现在我们看到中央政府各个部委，都在拼命的花钱，花不掉第二年预算经费就会减少。现在我们的个人征税是主要是个人所得税，像富豪都不交个税的，他们的消费跟企业支出混在一起，他也不在企业领取股息，而是家庭花销都在企业报销，所以他不缴个人所得税；反过来收入很低的人几乎人人在缴税。我们原来起征点 800块钱，后来到1500元，现在到2000元，2000元多一点工资也很低，所以我们个税是累退税，不是累进税，这是非常不公平的。

在我们，由于政治的原因，个人财产是不公开的，特别是动产财产不公开的。但是不动产是很明确的，是谁的跑不了，所以我不怕你不认账。这样是谁的房子，价值是多少我有评估手段，我可以用很粗略的评估，在这个地方按统一的价格估价，这样征税的房子是跑不掉的。谁的房子多，税就征的多。这是比较公平的税负手段。谁的财产多，我就征谁税政的就多，你很难想象月工资只有一千块钱的，他会有几十套房子，这是根本不可能的。所以从当前来看，物业税的重要作用是抑制房价，防止投资者对房地产无限占有欲，抑制房地产不断掠夺社会财富，避免收入分配差距继续扩大；另外物业税征收有利于调节城乡住房价格体系。未来征收我估计第一步是在城市范围征收，下一步考虑对全国统一征收。

　　主持人：就是农村地区在下一步可能要征收。

　　曹建海：应当纳入在这个里面。从目前来看主要应当是城市范围征收，让家庭的房屋信息在全国范围公开，信息共享。如果你在北京有房子，在老家那里也有房子，按照累计的办法起码第二套要征收税负。这样可以调节城乡之间价格水平，不至于使得不同城市房价差的这么大。因为它不管是农村的房子还是城市的房子，毕竟是用来住的，真正使用差距不可能有那么大。所以通过物业税的调剂，有利于使我们城乡之间房屋价格保持一个合理的比价，调节城乡用地关系。

　　主持人：刚才曹老师谈到他非常支持物业税，有三点原因，第一点他认为物业税是最公平的，因为一些高收入者，他们的所得并不是显现在个人所得税上，因此个人所得税按照曹老师的意思实际上是累退的。不动产则不然，一般来说高收入人他的不动产也多，也大，因此征的物业税也高，所以物业税是累进的，是公平的，这是第一点。第二点，曹老师讲到它会使城乡税收一体化，并且抑制房价上涨。第三个理由，可以使地方政府一些不合理的收入合法化。

　　曹建海：是不合理的收入由合理的税收取代。

　　主持人：是地方政府的财权与事权相匹配，因此曹老师很支持开征物业税。

　　曹建海：有助于调节中央和地方的财政关系。

　　税务总局认为物业税不能开征的理由不充分

　　主持人：但是目前有这样一个例子，国家税务总局否决了北京市物业税由空转到实转的申请，对此您有什么看法？

　　曹建海：物业税的征收应该说从2003年开始提起了，我们在10个省市已经进行了房地产模拟评税的试点。

　　主持人：这是不是就是俗话说的进行空转？

　　曹建海：是的。北京市地税向国家税务局提出要求空转向实转。他们建议首先对住宅不征收，先对商业物业征收，逐步向住宅扩展。但他们的这个建议据说被国家税务总局否决掉了。国家税务总局一位副局长说，我们在近两年之内都不可能开征物业税。他的理由就是，物业税涉及的问题太多；另外我们房地产管理部门、建设委员会、金融部门、税务部门都没有完全联网，，根本没有办法进行信息共享，所以不可能开征物业税。这是他提的两个理由。

　　主持人：您认为呢？

曹建海：我觉得这些理由是不充分的。根据我的分析，作为国家，作为税务部门目前我们国家的税种主要是两种，一种是增值税（或营业税），一种是企业所得税。增值税（营业税）在我们国家是生产性的，主要是固定资产不抵扣，这些税基是比较大的。所以投资活动越大，导致产值越大，纳税税基越大。由于固定资产投资这一部分又不能抵扣，这样使得生产性增值税有一个比经济增长速度更快的递增，本身就是这样生产的。企业所得税，也是我们国家主要税种。目前这方面的税控已经非常成熟，而且征税是年年在提高。应该说我们的税负平均下来是年年在提高，我们企业达到一定规模就变成税收重点户，而且我们对偷漏税监控越来越严。随着企业纳税的规范化，应该说我国税收增长处在一个非常稳定的快速增长状态，而且增长速度是我国平均经济增长速度的好几倍。

这样的状况作为税务部门肯定是不想改变！如果改革的话，一旦征收物业税有什么问题呢？因为我们国家财政税负实际上已经很重了，我们仅仅是税收就占了 GDP接近20%比重了。税收加上税收之外的各项收入，实际上我国的宏观税率已经很高。如果考虑到我们现在的大部分税收并没有用之于民生，这个税率更高了。有时候我们经济拿我们税率对比世界各国，说我们的税率并不高。例如我们经常对比瑞典，瑞典接近40%，但是他的税收应当说只有很少的行政开支，5%都不到，绝大部分用于民生。2005年我们国家财政开支中，用于民生的部分只有5%，这个部分而在别的国家几乎占到80%，而我们只有5%。

从这个意义上说，目前我们20%税负太高了，行政开销过大，所以作为国家税务部门他特别希望维持现状。如果增加物业税，会使税负更高，老百姓和企业有意见，势必要减少其他部分的税收。减少其他税收，可能是我们国家税务部门最不想看到的。比如说减少增值税的部分是他不想看到的，这样中央税收就会减少。

所以我认为最大障碍来自于我们国家税务部门。包括土地增值税，国家税务部门只是出规定，不督办；还有土地出让金，最近国家提出土地增值部分要征税，这些都是归地方的。国家只出台政策不督办，使得这些政策根本不能流于形式；加上地方政府对开发商之间密切关系，根本不能落实。

所以我觉得那位副局长提的不能网络不能互联、信息不能共享，应当说是没有任何依据的。如果说目前是不能联网，但是 2003年开始在这些城市已经模拟实验，到底都干什么了？而且这些信息都是公共信息，任何一个部门没有权利占有这些信息为自己部门服务。所以，只要国家，或者我们最高领导人说一下，只要他有这个理念，可以要求这个信息公开。因为在世界任何国家政务信息都是公共的，只要出于公共利益的目的，完全可以要求这些信息共享；只要信息一公开，应该说征收物业税的条件完全具备。

但是，这也要求我们调整其他税种，使得宏观税率不增加，这可能是目前需要研究的。至于他提到的信息问题，我觉得这根本不是问题。我看我们最大障碍来自于国家税务局。国家税务局不想改变现状，他这样很舒服！因为按照这样的模式，税收增长远远快于经济的增长，他希望维持这样的局面，他要做的就是告诉大家，我们中国的税负并不高，所以需要不断的增加税负。

　　基于稳定宏观税率的考虑，增加物业税的同时要减少一些税种

　　主持人：还有一些人说目前尚不具备开征物业税的条件，还需要做大量的准备，对此您是怎么看的？

曹建海：这也是国家税务部门讲的。刚才我提到如果要征收物业税，如果由此增加了整个国民经济的税负水平，很多人包括企业不能同意的。这时候需要减少其他税收部分。所以物业税的征收不能说就物业税征物业税。当然地方政府是很愿意的，给他增加税种他是很愿意的。我们应该在增加一些税种同时减少一些税种，这些准备还是要做的。如果仅仅只是增加税种，使老百姓税负加重是不应该的。

我们长期以来老百姓和政府之间对立关系的表现，就是财政取之于民不能用之于民。而像瑞典这些国家，政府是很清廉的，把钱用于大家一般是没有问题的。像我们国家税收收上去就没有了，一般地方是公务员消费了，所以你增加税种，不减少其他税种是不行的；而且物业税将来是很大的地方税种，如果开征之后，其他的继续不变，甚至稳步增加，而企业所得税、流转税实际上是老百姓支付的。所以要减少人民的财政负担，做一些研究，做一些准备还是应该的。

但是我们不能理解2003年很多城市就做了这么一些试点，到现在说还没有任何准备。按照我们国家税务局的说法在过去五年到底干了些什么？以三种信息不能联网为由，讲我们完全不具备条件，实际上是没有理由这样说。我们减少一定的税负，再增加一些税负，这个不是很困难。至于联不联网，我看更简单了。我到一些城市通过调研发现，其实任何一个政府进行房屋清查，要不了三个月，就可以把所有的房屋清查出来。如果全国开展房屋清查活动，其实也就三个月时间。中间如果有人不认账，有些贪官买了很多房子不敢承认是自己的房子，那是属于无主房子，可以进行公告认领后予以没收。在这个情况下，可以进行前面范围内信息共享，可以知道某一个家庭在全国范围拥有多少房产，这个房产价值多少？该如何征税？同样我这个房产属于谁的，都是明晰的。你既然要搞市场经济国家，更应该财产明晰，更应该知道老百姓之间财产分配状态。

推进上述工作，做一些准备是必要的，但是应该早做准备，例如给一个时间表，无限的拖延实际上为维持高房价在敷衍。今年以来国家税务局的观点，对于开发商来讲是振奋人心的，所以肯定是不得人心的。国家税务局的表态，实际上使得本来要反转的房市又趋于稳定，特别是在北京我们并没有看到房价的理性回归。如果 08年能够落实征收商业地产的物业税，住宅市场可能将经历一个迅速降温的过程。现在既然税务局说没有时间表，不知道该什么时候征收，则对于炒楼者来说又增添了信心，这个对房价理性回归是非常不利。

主持人：本次有关物业税的访谈，社科院研究员曹老师给大家讲述物业税的特点，国际经验的借鉴，对房价的影响以及迟迟没有开征的原因，衷心感谢您曹老师，也感谢各位网友收看，谢谢大家！

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