2008年12月08日来源：《中国财富》

　　嘉宾：

    姜炜 中国新荣国际投资集团地产投资部经理，北京远东新地置业有限公司总经理助理，地产神仙派的核心成员之一
　　国际金融海啸对中国实体经济已经产生了严重的影响。短期内，政府只有依靠投资型内需拉动才能保持经济增长。

　　陈国强 北京大学房地产研究所所长
    中央楼市新政不是对地方政府和开发商的妥协。中央政策和地方政府的政策存在明显区别。

　　牛刀 原名陈乾，中国房地产独立评论家，曾担任多家传媒机构总经理，现自创牛刀工作室

    中央政府还在坚守宏观调控的底线。
    开发商、地方政府和一些媒体根据自身利益在对中央新政进行严重误导。

　　曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任
    中央出台的楼市新政是对房地产开发商和地方政府妥协的产物。它是房地产成功绑架中国经济和政府的又一例证。

　　【 话 题 】

　　历经五年的本轮房地产上涨周期终于结束了。气势汹汹、一路飙升的房价，在2008年的这个冬天被冻结。国际金融风暴的“寒流”更是令其雪上加霜。上海易居房地产研究院对37个城市400余家房地产企业展开了四季度市场预测调研，从成交量、价格、土地等多个角度摸底对楼市的预期。接受调查的房地产企业中43.8%认为四季度房地产市场成交量将进一步萎缩；51.4%认为四季度房价将会下调；60.6%认为土地招投标市场
　　将更为低迷。华东、华南、华北、华中、华西几大区域的全国和地方性龙头房地产企业都是跌声一片。
　　然而，就在房价即将跌入“深寒”的前夜，“猪坚强”们苦苦等待的“解放军”终于来了。人们惊讶地发现楼市居然开始“供暖”，先是地方政府开始出手“救市”，后是财政部、国家税务总局和人民银行联手出台政策刺激楼市。
　　中央和地方政府频频吹出的“政策暖风”能否温暖深度寒冷的楼市？楼市“采暖费”将由谁支付？普通购房者将何去何从？一时间成为了大众议题。《中国财富》特别采访了四位业内人士，从不同视角就此展开讨论。

　　楼市真的“入冬”了吗
　　《中国财富》：开始讨论之前，我们需要各位专家和业内人士先为读者做一个事实判断——中国目前的房价是否真的已经开始大幅下跌？并且进入了一个下跌通道呢？如果不是，那么，真实的情况是什么？
　　曹建海：房价已经进入了一个下跌通道，就连北京也已经开始下降了。这并不是什么说法的问题，而是真实的打折下降。
　　万科、金橄榄等都大幅降价，开发商所谓的尾盘扫货、市场调整的说法已经不攻自破了。中国的房价，尤其是一线大中城市的房价，三年内要下跌一半，中行预期两年内下降20%只是保守的估计。
　　陈国强：深圳、广州等一线城市跌幅较大，一些二线城市的房价却还在上涨，所以，不能笼统地说是涨还是降。目前，北京、上海不同房地产企业、不同的房地产项目采取的策略都不一样。有些项目在价格上比较灵活，也比较务实，价格开始下降。一般这些楼盘都会比较热销。但是，有些开发商还在观望，扛着没有降价，房子销售不出去。这是各个开发商的经营策略不同。
　　牛刀：目前一线城市的房价已经进入了下跌通道，二三线城市也有30多个进入了下跌通道。国家发改委统计的70个大中城市有41个进入了下跌通道。只有像乌鲁木齐、银川这样的城市没有出现下跌。

　　《中国财富》：作为房地产开发商，姜炜经理是怎么看待目前的楼市走势的呢？
　　姜炜：房价是在跌，但是，我更愿意说这是有些企业在进行价格调整。目前，房价下跌是多方面原因促成的，其中有购买力不足的问题，有房价长得过快的问题，也有经济环境变化的问题。如果今后宏观经济真的走上了衰退的道路，实体经济没有被有效刺激而出现经济增长率下滑的情况，房价也会随着经济往下走，并
　　且会很明显的出现下跌。如果现在的政策不变、经济发展水平和规律不变，那么，房地产价格只能是震荡调整。

　　楼市“入冬” 政府为何“供暖”
　　《中国财富》：自从房价开始下跌以来，救市言论就不绝于耳。救楼市就是救经济、救人民的说法甚嚣尘上。然而，与此同时，救楼市就是救开发商的民间说法亦不胫而走。到底政府为何救市，中国经济是否需要用振兴楼市的方法来挽救呢？
　　曹建海：地方政府和房地产商是紧紧地联系在一起的。他们早就形成了一个产业链关系。某些地方政府其实也是房地产商。一些地方政府说救市不是在救楼价，而是救人民、救经济，这只是个托词。打着救人民的幌子来维持房地产泡沫，维持高企的房价，还不许房地产商退还差价款，就是让房地产来掠夺人民，让拥有房产的人掠夺没有房产的人，房产多的人掠夺房产少的人，让城市掠夺农村。
　　陈国强：地方政府财政严重依赖土地出让收益，是一个很严重、很根本的问题。今年随着楼市的低迷，导致地方政府土地出让收益下降，同比去年全国地方财政土地收益平均萎缩50%以上，有些地方甚至下滑超过80%。如此一来，楼市低迷、房价下跌，就严重打击、动摇了地方财政基础。
　　但是，我们也要看到事情的另一方面。房地产关系到当地经济的整体状况，楼市低迷减缓了当地经济的发展速度。今年前三季度，比如说上海的经济发展速度就低于全国平均增速，其中就有上海楼市低迷的因素。北京今年前三季度GDP增速也低于全国平均增速。北京市统计局就直截了当地承认，北京经济增速减缓就是因为北京楼市低迷造成的。
　　姜炜：国际金融海啸对中国实体经济已经产生了严重的影响。虽然目前中国爆发经济危机的可能性不大。但是，如果政府控制不好，中国有可能产生经济危机。政府要摆脱经济衰退只有拉动内需，也就是拉动国内的消费和投资。拉动消费型内需，对于政府来说，除了减税，逐步增加人民收入外，没别的办法。消费不可能在短期内提高，去弥补目前的经济衰退。短期内，政府只有依靠投资型内需拉动才能保持经济增长。
　　《中国财富》：是不是可以这样说，房价下跌会直接影响中国经济发展，使中国进入经济衰退呢？或者说房地产已经绑架了中国经济？
　　陈国强：中央政府对于楼市政策的转变，是跟宏观经济形势转变有关的。楼市对宏观经济的影响很明显。现在宏观经济是保增长，如果目前政府不出手救市，整个房地产市场就会出现大幅下跌。房价下跌会直接影响中国经济发展，使中国进入经济衰退。
　　牛刀：中国经济并没有衰退，只是在对原先过热的经济进行调整，也不会有经济危机，更不会出现房地产崩盘。中国房价下跌不会影响经济发展，不会出现信贷危机，房地产从来没有绑架中国经济，中国楼市不需要挽救。
　　就拿房价下跌比较严重的深圳来说，其房地产信贷余额约有2291亿元，其中只有16.35亿元的坏账，其中15亿元的坏账是由于房地产炒家造成的，只有一点几个亿是个人断供。这样的房价下跌怎么会影响宏观经济呢？
　　房地产没有绑架中国经济，而是绑架了地方政府。目前房地产行业只占中国GDP的5.6%，它怎么能绑架中国经济呢？房地产是绑架了部分地方财政，收买大量地方官员。许多贪污案件不都与房地产有关吗？

　　中央新政是对地方政府和地产商的妥协吗
　　《中国财富》：地方政府纷纷出台救市政策后，中央政府也出台了楼市新政。难道说，中央政府也向地方政府和房地产商妥协了吗？还是目前存在对于中央新政的某种误读？
　　曹建海：中央出台的楼市新政是一种传统的唯GDP论的产物。这是一个对房地产开发商和地方政府妥协的产物，不存在误读。它是房地产商成功绑架中国经济和政府的一个很好验证。
　　中央根据世界各国的步调统一降息，而降息是可以的。但是对于房地产业应出台别的相应政策，特别不应该出台优惠和降低贷款首付的政策。
　　所以说，这次中央出台楼市新政是一种其真实意愿的表达，中央依旧认为只有就房地产才能把中国经济拉起来，房地产是中国经济发展的最大动力。
　　陈国强：中央楼市新政不是对地方政府和开发商的妥协。中央政府主要要刺激内需，提高住房消费。中央的政策和地方政府的政策在救市的方向、目标、重点上都是十分不一样的，存在明显区别。中央主要针对首次购房、改善性住房降低了贷款门槛，要解决中低收入人群的住房困难，改善住房条件。地方政府则倾向保房价、保财政。
　　牛刀：中央政府的做法是合适的。中央政府还是在坚守宏观调控的底线，目前“90~70”的政策、“9?27”信贷新政都没有变。二套房贷款的限制也不会取消。其实，我认为这次新政是近几年来宏观调控的延续。
　　中央三部委出台楼市新政并不是对地方政府的妥协，是给地方政府一个“救市”的原则和政策底线，让地方政府及时向中央政策“看齐”。
　　目前，开发商、地方政府和一些媒体根据自身利益在对中央新政进行误读，甚至严重误导，无限放大地方救市政策，从而忽视中央的根本调控措施。
　　《中国财富》：中央政府的楼市新政能够有效控制地方政府的积极“救市”吗？如果失控，中国楼市将会怎样？中国经济会不会受到严重影响？
　　牛刀：中央虽然也给了地方政府一些宽松的政策，那是为了平衡各方面的利益关系。中央并不希望击垮房地产行业，而是希望房地产商积极配合缓步降低房价、逐渐放大交易量。
　　然而，对于某些拒不改正，依旧坚持实施违规、违法的“救市”措施的地方政府，中央政府今后肯定会对其进行严厉的纠正与制裁。在今年年底的中央经济工作会议上，我想中央政府就会对房地产业和地方政府的行为进行更加严厉的规范。中央绝不会允许地方政府自行其是，严重扰乱中央宏观调控的行为。
　　曹建海：我没有牛刀那么乐观。我认为中央楼市新政策采取之后只能加大银行坏账，把银行彻底与房地产绑在一起。目前，虽然单纯的房地产开发贷款并不大，但是与房地产有关的各种房屋抵押贷款、土地抵押贷款，各个相关行业的贷款已经占到了银行贷款的一半。这些贷款在房价下降后，大多都将成为不良贷款，变成烂账。
　　我一点也不避讳地说，中国应尽快摆脱房地产经济，断绝依靠房地产发展经济的模式。如果房地产还死扛不降价，中国经济必死无疑。中国经济现在是癌症晚期，将伴随房价崩盘而崩盘、破产。如果房价大幅下降，中国经济还会有一线生机，盘活各种资产，拉动内需，发展非房地产行业，那时工农商业才会有一线生机。
　　姜炜：目前，中国实体经济出现了严重的衰退。如果政府控制不好，中国有可能产生经济危机。中央政府也是没有办法。两害相衡取其轻吧。
　　这就如同一个人只有先活着，然后才能再考虑以后活得更好。现在是活都活不了的时候，还要考虑今后的健康吗？所以为什么人饿的时候要吃树皮、吃草根。树皮吃下去，人们都知道是对身体不好的，但是要先活着。
　　我从来不认为中国的房地产业发展是合理的，即使是房地产发展最好的时候。对某个企业来说、对房价来说也许是有利的，但是对整个市场、整个行业来说却是不健康的。中国房地产一直就是一个亚健康状态。实际上，我们一直就没有找到一个好的、健康的模式。
　　但是，目前的情况是，我们必须先活着。
　　陈国强：政策只是一个因素，还有经济环境因素和房地产商的营销策略。如果地方政府、房地产商不配合中央政府的政策进行房价的调整，不降价，中央政策就会被大打折扣，起不到调整经济的作用。那时，房价将不可能缓和下降，消费者信心将难以恢复，在局部地区会出现经济“硬着陆”。房价暴跌将威胁到中国经济，给中国经济带来衰退。房价“硬着陆”将对全社会产生震荡，是财富的一种蒸发。
　　如果开发商让出一部分利润给消费者，就能带动成交量恢复到一定水平，从而恢复消费者信心。这将有利于中国经济的发展，也会带动相关行业的发展，不会衰退。
　　我认为房价会通过中央政府的调控和地方政府、开发商、消费者三方的努力，实现“软着陆”，未来会有一个比较好的结果。

　　政府救市，房价会止跌吗
　　《中国财富》：政府出手“救市”，为房地产提前“供暖”，是否能使它熬过这个冬天呢？房价会就此止跌吗？普通购房者应如何应对新的楼市变化？
　　姜炜：商品房房价对经济具有先导性作用，房子不是一个像粮食一样的生活必需品，当经济出现一点波动的时候，房子的成交量会明显的下降。如果经济能稳定下来，房地产市场只是一个调整。如果经济继续下行，房地产将是一个下跌的过程。我觉得相关度会很大。
　　陈国强：现在政策已经见底了，但是市场还没有见底。现在楼市呈现出买方市场的格局。消费者应多看、多了解，少操作。
　　在其他因素都不变的情况下，有可能今年底明年初开发商的资金都会比较紧张，他们会加大降价幅度，实现明年年降价、明年年中降到底的预期。
　　但是，如果政策变化或开发商资金得到有效缓解，房价就不会产生预期的下降。现在是消费者可以买房的有利时机。但也可以再继续观望一段时间。
　　曹建海：我中央政府救市不可能达到目的。任何人也不能扭转房价大幅度下降的趋势，不能扭转这种经济模式的破产。这种模式将受到严厉的惩罚。
　　我认为，普通购房者三年内不要买商品房，那将是非理性消费，现在最好是租房子住，可以购买经济适用房。如果你更重视其他非经济损失，比如说没房导致婚姻破裂、不能要孩子，等等；那你就买吧。
　　牛刀：北京的房价今年年底不会见底，见底早着呢。政府只要不放松二手房贷、盯住开发商的土地两年不抵押，不展期，那么，房价两三年内会有一个较大幅度的下跌，那时才会见底。
　　《中国财富》：看来会不会止跌仍然是一个问题。
　　姜炜：大家都预期房价要跌。对开发商来说，房价跌多少才合适呢？多高的房价才是市场能够接受的底线呢？其实，这个底线是没有的。涨是有顶的，而跌是没底的。所以，目前的房价不是开发商人为在“扛”的问题。“底”是卖出来的。在有些产品可替代性差的区位，我认为消费者不应再错过机会，应该及时出手了。在供应量比较大的地区，房价还会下跌。
　　牛 刀：但是，目前的问题是老百姓已经觉悟了。
　　老百姓已经不认可高高在上的房价了，开发商和地方政府再骗老百姓已经骗不住了。大家都已经明白了房价不是要上涨的、房子是没有投资价值的。老百姓也已经看清楚了开发商和地方政府合伙把地价、房价炒高的把戏。房价不下跌到一个合理水平，老百姓是不会继续被欺骗的了。（主持人  于小龙）

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