曹建海：商品房降价建议给房产商何种启示

2008年12月23日

　　核心提示:国务院办公厅12月21日发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,建议房地产开发企业积极应对市场变化,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。

　　国务院办公厅12月21日发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,建议房地产开发企业积极应对市场变化,主动采取措施,以合理的价格促进商品住房销售。

　　国务院的表态,是在告诉房地产开发商,中央的房地产救市政策已经基本出尽,接下来需要得到开发商的响应,开发商应主动降价来促进商品住房销售,这样才能发挥房地产业带动国民经济发展的作用。

　　当前,占购房者消费40%以上的住房消费,以及占批发零售业销售总额40%左右的汽车及燃油消费,是政府扩大国内消费的重中之重。

　　然而,当房价当中包含了大量不合理因素,并且住房供给远超有支付能力的需求,房价回落就是任何人都不能扭转的趋势。国务院的意见,可以视为中央政府开始认可并遵从经济规律的正式表态。相对于过去“稳定房价”、“防止大起大落”之类政策表述,此次政策取向可谓前所未有,一定程度上反映了严酷的房地产形势给我国经济增长形成的巨大压力。如果继续听任房价高企,而绝大部分老百姓买不起房,不仅会导致房地产企业大面积破产倒闭,连带银行体系也可能遭受重创,甚至危及全体人民主要财产的安全。这将是我们所有人不能承受之重。

　　当然,房价下降是一个较长的过程。如果明确房价将会下降,缓慢的下降仍无济于事,消费者早买肯定不如推迟购买。这种理性态度显然无助于房地产开发企业通过降价达到回笼资金的目的。这要求中央政府出台强硬政策,通过大范围推出经济适用房和廉租房供给,挤压存在于房价中的地方政府的不当得利,给房地产开发商以足够的降价压力。

　　如果没有近期出台的各项房地产救市政策,特别是第二套房信贷优惠政策和二手房交易税收政策,国务院的表态显然会坚定房地产开发商通过大幅度降价促进销售、回笼资金的决心,而不必理会原有客户的退赔索求。但在房地产信贷环境已发生根本变化的情况下,鉴于降价会给开发商带来巨大经营风险,国家的倡议对房地产开发商是否有效,并没有一个必然的结果。相反,如果国家强硬出台打压房价的措施,则开发商倾向于通过合法和不合法手段从银行融资,将经营负担转嫁给商业银行。

　　当救市政策变成了开发商绑架银行体系的筹码时,政府要实现房地产调控目标,就困难重重了。现在,摆在房地产商面前有两个选择:一是获得信贷喘息机会并将包袱转给商业体系的开发商集体不降价,房屋销售不畅,未来发生金融危机的可能性大大增加;二是房地产商集体竞相降价,推动一些比较乐观的白领群体踊跃购房,但当这些乐观的白领群体都已成为有房族和多房族之后,房地产开发商所面对的,就是那些即使降价一半也买不起房、数量庞大的低收入群体,房屋严重过剩、卖不出去的风险仍存,等待绝大多数开发商的,仍然只有一条绝路,银行体系自然也不能幸免。

　　在高房价不能维持的局面下,让房地产开发商独自承担经济后果,显然优于连带银行承担风险。而在银行体系再一次深度介入房地产业之后,中国房地产业前途依然充满风险,稍有不慎甚至可能全军覆没。

　　（作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员）

【作者：曹建海 来源：东方早报】

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