谨防鼓励购买高价房透支未来

    名义上为了满足人民改善居住需求的二套房政策，本质上还是鼓励炒房，希望能够通过包括投机在内的住房需求把房地产市场拉动起来，促进资金进入房地产市场。

    曹建海发表于《南风窗》2009年第2期

    2008年11月10日，国务院总理温家宝重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用，要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

    12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中最具“震撼性”的政策，一是加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

    那么，这些政策对于拉动内需刺激消费，从短期和长期究竟能起到多大作用呢？

    房价与拉动内需

    国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？从中国的情况看，住房和汽车这应是消费中的两大热点，一旦消费这的这两个部分熄火，我国的消费增长将出现巨大的滑坡。2007年，我国商品房的销售总额是2.96万亿元，其中绝大部分是住房销售。2007年我国国内生产总值（按支出法计算）为26.2万亿元，其中消费占49%，大约是12.8万亿元，购房款占到消费的20%左右，应该是一个很大的比重；另外一个部分是汽车消费，2008年以来在我国批发零售业的销售总额中，汽车销售占了28%，成品油消费占了12%，这两个部分加起来占到了批发零售业销售额的40%。在中国的出口成为经济增长拖累，住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的经济增长的打击，将是非常明显的。

    然而，在房地产价格虚高、严重脱离城乡居民家庭收入水平的条件下，要想保证住房消费增长的可持续性，从理论上看几乎是不可能的。如果剔除住房消费中的投资和投机需求，真实的住房消费远没有近3万亿之高。住房需求的不真实表现在两个方面：一方面是商品房价格虚高，2007年全国商品房平均销售单价为每平方米3885元。这个价格相对于2006年的3367元，上涨了15.4%，且是包含了全国县镇、经济适用房和限价房之后的价格水平。另一方面，在房价大幅度上涨的2003-2007年，我国商品房的交易量是虚高的。原因在于商品房需求中包括较多的投机需求，不属于真实需求。对于这些炒家而言，买房的目的是为了卖房，房屋从开发商手里转到炒家手里，并没有实现真实的消费，所以这种占全国消费20%的购房支出是不可持续的。从这个意义山说，拉动经济扩大内需，不能依靠刺激国内居民购房。在现有房价虚高的情况下，鼓励老百姓买得太多，必然会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费；所以，我认为不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。

    房价回落到一个什么样的水平，才有可能是真实的？我认为真实的价格水平，是要剔除掉房地产价格中的各种暴利，包括政府土地出让中的暴利、开发商的暴利以及炒房暴利。我认为经济适用房的价格属于真实的商品房价格。按此计算，全国城镇平均房价应是2000元左右。如果全国房价能降到这个水平，肯定会促进住房需求量的大幅度提高。

    房价下跌到合理水平将刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求。因为价格比较合理，原来不准备买房的现在也准备买了；另外一个可能就是刺激那些中低收入的群体加入到购房队伍中来。不管采取怎样的刺激消费方式，一个根本的原则是，必须在公平交易中实现公众的消费；反过来，简单地把公众的钱从银行驱赶出来，尽管短期扩大了需求，但是这个消费需求是不可持续。因此，一定要在公平交易的基础上扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则；否则必然会加剧政府和公众之间的矛盾。

    二套房政策可能埋下按揭隐患

    国家出台针对房地产业的优惠政策，尤其是二套房信贷政策和免征营业税等政策，固然可以减轻购房者的负担，但这些政策对于房价回落的推动作用有限，而且可能由此引起按揭问题。

    从政府对于房价调控的各种手段效果来看，对房价压力最大的是扩大经济适用房的供给，并且越是在在好的地段建设经济适用房，房价下降的效果越明显。这也是一直以来政府和房地产开发商之间的博弈所在。但是目前地方政府为了防止地价和房价下跌，有的干脆停建了经济适用房，保留经济适用房的，则将其建在了偏远地段，严重削弱了经济适用房的应有作用。

    现在的问题在于，国家放松了对房地产开发商的银根，包括开发贷款和消费按揭贷款两个部分都出现了明显松动，对开发商降房价的压力就明显不够了。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等出台政策上。在房地产信贷环境已发生根本变化的情况下，鉴于降价会给开发商带来巨大经营风险，国家的倡议对房地产开发商是否有效，并没有一个必然的结果。相反，如果国家强硬出台打压房价的措施，则开发商倾向于通过合法和不合法手段从银行融资，将经营负担转嫁给商业银行。

    但是当救市政策变成了开发商绑架银行体系的筹码时，政府要实现房地产调控目标，就困难重重了。现在，摆在房地产商面前有两个选择：一是获得信贷喘息机会并将包袱转给商业体系的开发商集体不降价，房屋销售不畅，未来发生金融危机的可能性大大增加；二是房地产商集体竞相降价，推动一些比较乐观的白领群体踊跃购房。但当这些乐观的白领群体都已成为有房族和多房族之后，房地产开发商所面对的，就是那些即使降价一半也买不起房、数量庞大的低收入群体，房屋严重过剩、卖不出去的风险仍存，等待绝大多数开发商的，仍然只有一条绝路，银行体系自然也不能幸免。

    笔者认为二套房政策出台和二手房减免税政策的出台，开发商集体应当是满意。但是，这种信贷松动的最大风险在于，2009年将成为房地产开发商集中做假按揭的一年，2010年由于假按揭案件爆发，房价将出现真正大幅度的回落。房价崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，继续持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。

    名义上为了满足人民改善居住需求的二套房政策，本质上还是鼓励炒房，希望能够通过包括投机在内的住房需求把房地产市场拉动起来，促进资金进入房地产市场，在房价走势已呈“势如破竹”的条件下，自然难以达成预期政策效果。

    应依靠发展经济适用房拉动内需

    在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的。这些政策对于拉动内需总体是有什么好处的，但在具体执行措施上仍然存在着各种问题。

    根据国务院的部署，保障性住房的发展主要有两个方法：一是投资收购房地产商的存量住房；二是新建。目前很多地方政府都在实施收购方式，但是这种方式成败的关键是到底用多少钱收购。如果收购的目的是做经济适用房的，我认为收购价格一定不能超过经济适用房的定价；超过这个价格，等于贴补开发商了，新建显然优于投资收购。

    此次出台的政策中也有发展廉租房的建议，但应切忌把廉租房搞成面积狭小的穷人失业人员社区。如果廉租房比例过太，糟糕的社区文化可能无助于居民生活水平的改善。我认为，中国应当参照新加坡模式大力推动经济适用房建设，依靠经济适用房的生产和消费拉动中国住房需求的真实增长。

    只要保障房在正常地段正常建设，那么对扩大内需的拉动作用将是非常明显的。从房屋形态的最终层面看，剔除土地位置引起的价格差异，商品房和经济适用房在使用价值上并无任何不同，差的是后者不能为地方政府和房地产开发商提供不劳而获的“暴利”。由此看来，以商品房投资为绝对主体的房地产开发业所创造的GDP，本质上是通过排斥居民自建、单位自建、政府保障性住房等形态而获得的不当得利，不仅对城乡居民消费，而且对农工商等经济实体发展，都形成了严重的透支。

    经验证明，以盈利性房地产开发为支柱产业的做法，虽然在拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业方面发挥着重要作用。但是，以下两个方面的负面影响，可能抵消上述积极作用：一是住房价格远远超过居民家庭收入水平及其增长，导致房屋大量积压过剩；二是房地产的过度开发及其过度拉动的钢铁、建材等产业，对土地等自然资源和环境形成了严重的危害。

    相对而言，非盈利性或微利性住房开发按照相当于或略高于房屋建设开发成本核定房地产销售价格，可以大大降低局面购房的支出成本，为居民在获得住房的同时，同时合理安排吃、穿、用、行、教育、医疗等消费支出，实现生活水平的均衡提高；同时，非盈利性或微利性住房开发由于具有明确的使用指向性，不仅节约了营销费用、利润等不必要的支出，更避免了商品房销售的过剩问题。由于非盈利性住房开发同样带动钢铁、水泥、工程机械、建筑业等产业，因此大力发展非盈利性房地产产业对于当前我国具有重要的现实意义。具体而言，目前应着力发展经济适用房、廉租房等住房形态，同时为开放居民自建房、集体土地房屋平等流转等创造条件。

    借鉴国外经验

    奥巴马新政出台之后，并没有特别明显要拉动房地产经济的举措。美国新政府的政策说明，房地产不能成为拯救经济的工具。美国的房价本来就是很低的，目前美国中位数的房价-家庭收入比只有3倍。美国的房地产泡沫为何易破？也是因为他有一个参照价格——自建房的成本。在我国农村，自建一套住房只要几万人民币，但农村房屋不能办理产权证，不可抵押；而位置相邻的开发商开发的商品房动辄百万元以上，要回落到接近农村自建房成本的价格，还遥遥无期。美国无论城乡，不管是建筑商、居民自建的房屋，都拥有统一的、合法的产权。在允许自建的体制下，如果自建成本为每平方米为800元，商品房价卖到1000元，就可以判定出现房地产泡沫了。

    进入本世纪以来，房地产和金融作为美国经济增长的重要支柱产业，支持了美国众多消费者的收入。现在这些人的收入突然没了，美国家庭摆脱债务的欲望又非常强烈，势必导致美国消费锐减。在我看来，美国要挽救经济必须振兴制造业，依靠房地产价格上涨拉动经济成长的时代，将一去不复返了。

对于中国而言，依靠住房和汽车消费，其增长的潜力是有限度的。因为消费者只有在住房方面减少支出，在吃、穿、用等方面才能增加支出、扩大消费，才能为其他行业提供一个发展的空间；否则，包括服装工业、食品工业、农业等产业，都很难发展起来，占中国人口绝大部分的中国农民很难富裕起来，依靠消费拉动中国经济增长，仍然只能是一句空话。

    最终，要实现中国经济的健康发展，一定要有好的政治环境，根据德才兼备原则任用干部，杜绝官商勾结和经济建设中的豆腐渣工程；要挤干存在于经济中的各种泡沫，包括股市泡沫和房地产泡沫，大力发展农工商业，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力；扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。只有很好地解决了这三个问题，中国经济的全面振兴才有希望。

    （作者为中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员，经济学博士）

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