二三线城市频现鬼城 楼市结构失衡敲警钟

　　每日经济新闻记者胡健发自北京

　　毋庸置疑，经济转型必须得依托城市化的进步来实现。可现实是，进入城市的成本高企，房价依旧坚挺，因而有学者认为“经济转型必须要去房地产化”。

　　中国社科院学部委员余永定就认为，中国作为一个平均收入只有五千美元的发展中国家，不应该把这么多资源用于房地产投资，不应该让房地产业成为中国经济发展的支柱产业。

　　房地产或拖累经济转型

　　上半年我国房地产开发投资增速同比增20.3%，增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点，其中住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，但比上年同期加快8.8个百分点。

　　国土资源部法律中心主任孙英辉表示，初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点。

　　按照惯例，对GDP贡献率超过5%便可定义为支柱产业。在各地持续多年的“地产热”中，不少实体经济资金投向房地产领域，加剧了经济结构失衡。

　　很多专家尖锐指出：经济转型必须“去房地产化”，最近一次发出这种声音的是中国社科院学部委员余永定。

　　“在过去半个月中，我在中国两个地方游泳，游泳池面积都是50米×25米，我在世界上其他五星级宾馆从来没见过这么大的游泳池，但这在中国已经不算什么了。”

　　房地产对其他行业的挤出效应已经十分明显，相比其他行业的低迷，2013年房地产企业业绩和净利润情况整体向好。

　　2013年上半年，十大标杆房企销售额总计为3883亿元，同比上涨27%;总销售面积约3403万平方米，同比增21%。其中，万科[简介 最新动态]以837亿元的销售额稳居第一。

　　而目前我国企业所面临的实际贷款利率已经在9%以上，已明显高于当前GDP的增速，房地产通过信托和委托贷款等渠道获得资金的实际成本更高，超过10%。

　　交通银行报告指出，因为房地产行业目前仍有较高利润率，可以承受较高的融资成本。它的资金需求抬高了整个社会的融资成本，抑制了实体经济中其他部门的固定资产投资和存货投资的意愿。

　　需要警惕的是，贷款利率下限放开有可能加剧这一现状。2013年优质开发商资产状况改善明显，贷款利率市场化将加大优质企业贷款利率议价能力。

　　经海通证券测算，房企平均贷款利率每降低1个百分点，开发商销售利润率将提高0.86个百分点，资产回报率水平将提升0.7个百分点。

　　调控方式或转向长效机制

　　决策层的多次表态已经明确：下半年我国经济要在政策取向的底线与经济增长合理区间寻求平衡，这是保证经济增长方式得以转变和升级的基础。

　　但中国社科院金融研究所金融发展室研究员易宪容提醒说，经济增长思路是否会回到以前的惯性思路上去值得关注，比如政府一方面希望挤出房地产泡沫，另一方面迟迟不敢放弃房地产宏观调控的工具性，希望通过购买第一套住房来保证经济稳定增长。

　　目前除房地产在资金和资源占用上对其他行业造成挤出外，本身发展也并不均衡。中国社科院房地产蓝皮书称，从2008年开始我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数，加上存量房，整体户均住房已达到或超过一套。

　　此外，一些二、三线城市出现“空城”、“鬼城”，而一线城市则频出“天价地”和“地王”现象的出现，也为房地产地域分布不均且盲目发展敲响警钟。

　　“要防止土地城镇化快于人口城镇化，要严格控制新增建设用地，充分考虑城市群与大中小城市衔接，优化土地利用空间布局，使得土地供应与城镇化战略相匹配。”孙英辉说。

　　他还指出，地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产调控难度。

　　客观来看，目前我国城镇化战略和棚户区改造都对房地产投资有直接拉动。

　　但易宪容提醒说，前十年中国经济增长很大程度上是房地产市场发展和繁荣所拉动的，并由此积累了一系列的经济社会问题。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松，也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。

　　他说，中央政治局让房地产调控“保持沉默”，其实就是为了平稳楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设，做过渡性的筹划。

　　附文：

　　鄂尔多斯千亿债务压身：工地大量停工 烂尾楼林立

　　来源：华夏时报 作者：陈锋

　　“年财政总收入800余亿元，欠债3000亿元”。当这样对比悬殊的数据被报道出来后，鄂尔多斯瞬间陷入到巨大的舆论漩涡之中。在美国汽车重镇底特律宣布破产的背景下，鬼城鄂尔多斯的标签被更改为“债城”，破产危情乌云压顶。

　　不仅如此，鄂尔多斯东胜区政府向企业借款15亿元用来“发工资”的消息也在疯传。而同一时间，审计署又启动对地方债的大审。对此，《华夏时报》记者奔赴鄂市进行了调查。

　　“没有，没有，不可能有那么多，我认为不会超过1000亿元。”7月31日，东胜区财政局副局长戴宏奎接受本报记者采访时，连声否认相关传言。鄂市财政局局长刘建勋没有直接回应全市债务总额问题，仅称具体数据目前正按审计署的最新统计口径核实界定中。

　　而针对“政府借钱发工资”消息，鄂尔多斯市财政局在发给本报记者的说明中称，的确曾向伊泰集团借过15亿元，但不是用来发工资，而是全部用于了民生事项支出，所借资金已如期偿还了。

　　不过，记者在鄂尔多斯调查发现，前期造城运动引发的债务问题已经拖累当地经济，众多被拖欠工程款的企业陷入困境，这场由债务引发的经济危局或将继续发酵。

　　借钱，但未用于发工资

　　上述报道将鄂尔多斯称为“债城”之时，还爆料称，2012年底，东胜区政府为了给公务员发工资，向辖区重点企业伊泰集团借款15亿元。

　　8月1日，《华夏时报》记者前往伊泰集团求证此事。当日适逢集团董事长张双旺70岁寿辰，他对记者表示，2012年底，鄂市政府领导对他说，因为财政紧张，希望伊泰能借款15亿元，“我当时就表示，借钱可以，但要按时还。结果去年12月底借，今年3月底就还了。”

　　张双旺特别向记者强调，15亿元的借款来自于集团，而非股份公司(即伊泰B股)。据张双旺介绍，当时有传言称他为了躲避政府借钱而跑到了美国，并有意将总部搬离鄂尔多斯，“这完全是瞎说八道”。他解释称，去美国一是探视在那边读书的孙子，二是治疗气喘的毛病;搬迁总部更是经不住推敲，伊泰在鄂尔多斯土生土长，市、区政府对企业都不错，再加上现代科技发达，即使企业加大对外投资，也无搬迁总部的必要。

　　针对传言伊泰集团还给东胜区政府借款一事，张双旺表示，其实是伊泰为区政府下属企业融资提供担保，“这是很正常的企业行为。”

　　在发稿截止前，鄂市财政局给本报记者发来特别说明称：经认真调查核实，该市各级政府从未发生因发放工资问题向企业借款事宜……2012年市公共财政预算收入为375.5亿元，全部为地方的“真金白银”，而同期全市用于工资支出为82.8亿元，仅占公共财政预算收入的22%。上述相关数据充分说明市财政完全有能力保证工资支出需要，没有必要向企业借款发工资。

　　那么政府为什么借钱?公务员工资能如期发放吗?

　　鄂市财政局介绍，2012年底临时向伊泰集团有偿借款15亿元，用于了部分旗区支付农民工工资及重大民生事项支出，所借资金已按约定于2013年3月份如期偿还。

　　戴宏奎则表示，截至目前，东胜区还没有出现拖欠公务员工资的情形，“包括公务员在内的财政供养人员的工资都是当月发，7月份的工资前几天已经发放。”

　　不过戴也承认，过去发放工资的时间是月中，现在改为月底了。

　　悲惨的工程款

　　如果说，在地方性债务积聚膨胀的背景下，公务员还有保证的话，企业的状况，尤其是有“烧钱”的大工程项目的企业就没这么幸运了。

　　“我们有4个月的避暑黄金期。从去年开始，政府就提出了将东胜打造成避暑休闲之都的发展思路。”戴宏奎介绍说。记者在东胜区采访当天，该区旅游局、文化局等单位赴持续高温的杭州推介旅游。

　　鄂市在大力发展旅游业，这似乎是一个信号。在鄂尔多斯楼市泡沫破灭、高利贷崩盘、煤炭产业遭遇寒流，以及此前被寄予厚望的装备制造产业等难见成效的背景下，鄂尔多斯不得不谋求重生。

　　记者在当地采访发现，求变之中的鄂尔多斯，工地大量停工，烂尾楼林立，大街上众多门面关张，人流车流稀少。

　　“鄂尔多斯现在问题太大了。政府债务缠身，企业日子难过。”7月30日，鄂尔多斯一位要求匿名的企业负责人指着宽敞而空荡的办公大楼称，公司近几天又裁掉一批员工，以缓解经营压力，“好几个月没钱发工资了。”

　　据这位负责人透露，他多年前承担了多个旗区政府的市政工程建设，工程交工后三四年，政府一直未能支付工程款;因为资金链断裂，企业已经无力开展后续经营，手头所有工作都停着。

　　“每隔一段时间我就去找建设局和政府主要领导，但对方的答复就是没有钱，让等着。”说话时，他不断地叹着气。

　　据了解，仅在康巴什新区管委会，就有众多建筑商的工程款被拖欠，大的如承建了康巴什管委会大楼的兴泰集团、负责路桥施工的东方路桥公司，以及承担绿化的企业，少的欠数百万元，多的过亿元。在债权人看来，康巴什新区管委会还债压力很大，因为辖区大型企业少，财政收入微薄。数据显示，2012年康巴什新区财政总收入为15.9亿元，不到鄂尔多斯全市的1/50。

　　“可以这样说，绝大多数与房地产开发、工程建设相关的企业都濒临绝境，随时都有可能倒闭或破产，公司或裁员或放假，老板都跑到外面去了。”这位负责人断言，鄂尔多斯经济10年内难翻身。

　　政府债务知多少

　　各执一词，那么政府债务到底有多少?媒体此前报道称，鄂市地方政府债务庞大，民间估算高值为3000亿甚至4000亿元。而一位接近鄂尔多斯市政府的人士则称总额为2400亿元。

　　戴宏奎则透露，在今年年初召开的鄂尔多斯财政工作会议上，相关材料通报显示，截至去年底的数额是不到800亿元。

　　戴宏奎称，从专业角度看，实际数额可能会比上述口径稍大一些，但差额不会很大。他解释，根据一般做法，工程完工但没有决算的，相关数额不会被统计到政府债务中，但此类工程并不多，因为去年经济不景气，新开工政府工程不多。

　　在戴看来，外界有关地方债务数额的传言太过夸张。他以自己任职的东胜区为例说，外传东胜区负债800亿元甚至1000亿元。而实际上，东胜区的债务总额约为200亿元，主要集中在城投公司。

　　据东胜城投公司2011年的审计报告披露，该公司2011年从伊泰集团、鄂尔多斯满世房地产开发公司、北京星河湾房地产公司等企业合计融资25.25亿元。报告同时显示，至2011年末，东胜城投以质押的方式，向国开行内蒙古分行、建设银行以及中国银行贷款的余额为45亿元。上述两项合计约70亿元。

　　即便按照戴的说法，鄂市债务在1000亿元之内，相对于财政收入已然很高了。

　　刘建勋8月2日对本报记者表示，由于2004年前长期靠上面补贴，该市在城乡基础设施建设和公共服务领域存在诸多历史欠账;2005年后，财政实力快速增强，政府开始加大对民生、基础设施、产业发展等领域的投入力度，在较短时间内创造了城市建设的奇迹，也相应形成了部分政府性债务。

　　不过刘建勋强调，相对于每年400多亿的可用财力，鄂市债务总体上在安全可控范围内，完全有能力在2015年前全部化解。

　　“我们高度重视化解政府性债务工作。”刘建勋表示，具体的化解存量债务的措施有：在财政年初预算安排的基础上把可能超收的公共预算、非税、政府性基金等收入全部用于化债;把压缩“三公”经费和常规性项目支出、政府采购经费以及政府投资基建预算的资金全部用于还债;整合、盘活、处置各类存量国有资产全部用于还债。

　　而控制增量债务的措施包括：压缩政府投资规模，除重点民生工程外，今后5年内不再举债搞建设;凡已批复未开工的项目，除中小学、幼儿园、卫生院等急需建设的民生项目外，一律不准开工建设，已开工的项目分轻重缓急保重点;5年内不新建、扩建、购置楼堂馆所;严格控制在建项目造价。

　　造城运动后遗症

　　虽然鄂市官方对化解债务充满信心，但巨大的债务已然对经济发展造成沉重拖累。

　　“受冲击最大的是被拖欠工程款的企业，政府过度造城，苦果由企业背负，教训值得深刻反思。”上述要求匿名的企业负责人说，造城运动形成的债务，打乱了经济正常发展的节奏。

　　对于大量企业因被拖欠而陷入困境一事，戴宏奎承认，在煤炭价格大幅走低及楼市萧条的背景下，政府还债压力很大。据介绍，东胜区上半年共计完成109亿财政收入，勉强完成全年计划的一半;而下半年压力很大，因为经济还没有出现好转的趋势。

　　就在数年前，东胜区财政收入年平均增幅为20%至30%。在2012年前，东胜区的财政收入连续7年排名自治区第一位，这一成绩曾令东胜区政府官员引以为豪。就在这样的欢腾中，东胜区将十二五目标定为“到2015年实现财政收入500亿元”。现在连戴宏奎也不得不表示：“看来这一目标很难实现了。”

　　记者掌握的数据显示，上半年东胜区109亿元财政收入中，煤炭企业贡献最大，伊泰贡献22.4亿元，神华贡献19亿元，二者总和超出了总额的1/3。而值得注意的是，楼市泡沫破灭令当地卖地收入乏善可陈：上半年，东胜区新增建设用地有偿使用费仅为1.05亿元。与前几年最高两三百亿元相比，1亿多元的卖地收入几乎可以忽略不计。

　　“鄂尔多斯的房子盖得太多了，要完全消化恐怕需要10年时间，您想想，哪个地产商敢买地?”一位陷入困境的建筑商对记者说，对鄂尔多斯而言，只能冀望煤价回暖，当地经济才有恢复的希望。

　　被东胜区官员多次提及的，还有多个原本列入建设规划的项目被无限期推迟，一是用于解决两三千人的公安队伍办公困难的金盾大厦，二是教育大厦。而在伊金霍洛旗，使用才10年的环保局大楼被推倒后准备重建，但至今也没建起来。

　　“现在是最困难的时期，但我们认为经济会慢慢好起来。”戴宏奎说。