房价的又一轮暴涨，让刚走出校门、在城市打拼的年轻人，在北上深等一线城市买套房已经变得越来越不现实。著名经济学家、华南理工大学公共政策研究院执行院长杨沐教授曾经在新加坡工作多年，他对此现象感到很不理解。

 

在接受南风窗特约记者专访时，杨沐表示新加坡的年轻人不存在工作多年后买不起房的现象，这一点值得中国借鉴。他介绍说，新加坡的住房制度能保证新加坡人，只要有工作就有公积金，只要有公积金就能买得起房子。即便新加坡的清洁工和收银员拿的是最低收入，每个月收入1000新元，但他们在新加坡都能买得起房子。

 

 

84%的民众住在政府组屋

 

 

 

《南风窗》：先请你介绍一下，新加坡在购房方面有没有为年轻人提供购房便利的政策和经验?

 

杨沐：我在新加坡智库工作过多年，年轻人在那里工作一两年以后买房子不是一个多大的问题。当然他们负担贷款的时间也比较长。在这方面，新加坡还是有些经验可以供中国借鉴：第一，新加坡确实能够做到让年轻人容易购房。新加坡是84%的民众住在组屋里，组屋是政府兴建的房子，82%是自己买下来的，2%是租的;而私人购买住房的民众只占16%。(见图1)

 

 

第二，新加坡的制度能保证新加坡人，只要有工作就有公积金，有公积金就能买得起房子。新加坡的组屋分为好多种类型，有两房式，三房式，四房式和五房式的类型，另外还有老人公寓，属于单身年轻人的住房等，基本上是以上6种类型。这6种房型分两类，一类是一手房，就是民众第一次买房时可以向政府申请补贴;第二个是在市场上可以买卖的二手房。如果你嫌房子小，可以在住房市场中卖出去，然后另外加钱买个更大的房子。这两种市场的存在使得年轻人很容易在开始工作时先买个房子住起来，然后等到工资上涨后，可以再买更好的房子。这就形成了一套机制。

 

第三，新加坡的住房贷款主要是使用公积金，而不是银行贷款。这就意味着民众的工资收入实际是不受购房的影响，所以民众就比较容易买房子。

 

第四，政府给不同的房子以不同的购房补贴。特别是收入比较低的，给的补贴就比较高;收入比较高的，给的补贴就低一些。

 

《南风窗》：请你用具体的例子来说明一下。

 

杨沫：这里我有一个2009年新加坡的购买组屋实际记录的整体分析。

 

 

从图2我们可以看到，买两房式的，政府补贴是4万新加坡元(以下简称新元，1新元约等于5元人民币)，三房式组屋的政府补贴3.5万新元，四房式的政府补贴平均为1万新元，五房式的政府不提供补贴。

 

每个月用公积金分期付款的数额，二房式的公积金还款是225新元，三房式的是461元，四房式的是955元，五房式的是1189元。这个是挺有意思的，因为购买二房式的人，是新加坡工资收入最低的一群人，而他们的最低工资收入是每月1000新元。而按照公积金制度，自己交20%，政府或雇主给20%，也就是有400新元的公积金。而购买二房式组屋的话，你需要每个月支付公积金220新元。也就是说一个人工资收入1000新元，他就可以买得起房子。然后如果是夫妇两人一起工作，两个人一起就是2000新元，他们就可以轻松购买二房式和三房式的组屋。

 

新加坡国立大学的毕业生，现在月收入起薪是3000新元左右，新加坡的polytechnic, 就是比中国的中专要强一点，比大专要弱一点的学校，他们拿的是一般的文凭证书，在人才市场上很容易找到工作，一个月工资收入是2000新元，如果组成家庭，夫妇两人一共是4000新元，他们的40%的公积金补贴就是1600新元，连五房式的房子都可以买得起。换言之，在新加坡，只要你有工作就能买得起房子。

 

 

 

年轻人不存在工作多年买不起房现象

 

 

 

《南风窗》：如果购买新加坡的组屋，需要的最低首付是怎样?

 

杨沐：首付一般来说是10%，比如说二房式2009年的平均售价是9.6万新元，以10万新元计算，10%就是1万新元。而政府的补贴平均就是4万新元，也就是说，他根本就不需要首付，因为政府已经帮他们支付了。如果是20万的住房，10%就是2万新元。新加坡的年轻人，以3000新元的月工资收入去打拼，工作一两年后基本上就能达到一两万新元的收入。所以新加坡年轻人买房，首付不是个问题。

 

一般来说，新加坡买房还有一个方法，就是从银行贷款。如果公积金付款不够还可以从银行贷款。公积金贷款对一般的新加坡人不成问题;但是新加坡的“新移民”，因为工作时间不多，自己的公积金不多。比如我在1992年到新加坡，1993年就买房子了。因为我的年龄较高，所以我的公积金就只能申请到12年的贷款。当时我从公积金贷了12万，再加上首付2万，总共14万，剩下的6万就从银行借。每个月我要还给银行利息1200新元左右。而当时我如果在市场上租一套同样的四房式房子，每个月也需要1200新元的租金。也就是说，我把用于租房的钱付给银行而不是房主，12年后这个房子就是我自己的了。

 

所以说，这不仅对新加坡本国人来说很容易，而且对新加坡的新移民相对来说也很容易。当然最近几年新加坡为了控制组屋房价涨得太快，开始采取新措施，要求新移民在工作3年以后才能在二手市场购买组屋。这同以前刚到新加坡就可以买房就不太一样。

 

《南风窗》：新加坡的购房政策还有没有别的一些特色?

 

杨沫：“我们还要注意到，新加坡的购房补贴政策，除了补助穷人，还重点补助家庭、小孩和需要照顾老人的家庭。因而它有鼓励婚姻和鼓励家庭生活的效果。在新加坡如果要申请政府组屋，优先照顾已婚人士。没结婚的单身人士也可以申请，但是要35岁以上，而且只能申请65平米的小型住房。如果结了婚就可以申请三房式、四房式等住房。凡是有小孩的家庭，也会在申请组屋时优先被批准。此外，如果你买的房子和你的父母住得较近，政府还特别给你提供1万新元补贴。所以说通过政府补助，它起到了鼓励家庭照顾父母，鼓励生育小孩，鼓励结婚等效果。

 

通过这几个方面，我们可以看到新加坡的年轻人不存在工作多年后买不起房的现象。即便新加坡的清洁工拿的是最低收入，每个月1000新元，超市里的收银员也是低收入群体，这些人在新加坡都能买得起房子。

 

另外我还看到网上有一篇文章在介绍新加坡组屋制度时，有个不准确的说法是，新加坡人用收入的20%还房贷。这个说法是不对的：我们说新加坡人还房贷，它的房贷是公积金的房贷，公积金里的房贷是使用公积金存款，个人存入月工资的20%，雇主存入20%。因而，还房贷对新加坡人的实际收入没有影响，不能简单说成是工资收入的20%还贷。也就是说在新加坡，只要是有工作的，还房贷不影响你的月收入。

 

    在新加坡这样的购房政策下，“房奴”压力不是很大。而且尽管私人买了房子，房价也涨得比较慢。新加坡政府政策的目的是，随着房价的上涨，购房者除了带着公积金退休以外，房子本身有一个增值，来保证退休以后的生活，这个政策体系是比较完善的。

 

 

要让中国的年轻人放手去创新《南风窗》：你觉得这些经验能用到中国内地吗?

 

杨沐：表面上看，中国和新加坡有很多不同。新加坡现在一共是530万人口，中国14亿人口。新加坡700平方公里，中国960万平方公里。但是我感觉我们应该学的是新加坡的房地产市场的原则和思路。

 

第一，新加坡从上世纪60年代李光耀就提出“居者有其屋”，在这种思路主导下，新加坡的青年人、社会精英都很容易买房子，这个原则我们可以学。中国买房最困难的阶层还是二三十岁的这批人，他们大多工资不高，购房压力大。我们说要发挥创新精神，年轻人没有压力和负担，才可以放手去创新。这是第一个应该学的东西。

 

第二，新加坡的房价也是随着市场不断变化，但其调控政策很成熟。新加坡政府每年新建组屋数量是不一样的，数量跟着市场走，在经济比较好的时候就建很多房子，经济不好的时候房地产市场就有比较多的库存，政府新建组屋的数量就下降。最多的时候，每年新建2.6万多套组屋，最少的时候是3000多套。新加坡政府通过新建房数量改变供给量，再通过其他政策，像贷款政策等来调控房价。

 

新加坡政府调控房价特别注意跟人均收入联系在一起。2014年新加坡组屋的价格开始下跌，政府新建组屋的数量也一直在下降，2014年比2013年减少25%，大约1.6万套。但是2014年政府仍不放宽对房价的挤压措施，为什么呢?按新加坡政府的计算，从2009年~2014年，新加坡私人房子的价格已经上涨50%，但是新加坡的人均收入只上涨30%，个人收入增幅没赶上私人房产涨幅，所以还要继续挤压房价。我们可以看到，新加坡的房价尽管也在涨，但是房价涨得不能比老百姓收入涨得还快。

 

第三，老百姓需要有买卖组屋的机会，让他有渠道通过个人努力来改善住房条件。新加坡法律体系严密得让你不可能有两三套组屋，因为这是违法的。如果老百姓收入提高后，就回到市场上把已有的房子卖掉，同时买进一套更好的。这就意味着老百姓有机会、有空间通过自己努力来改善住房条件。

 

 

 

原文刊于《南风窗》2016年8期